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Acheter un T2 pour le louer : quelles sont les villes les plus intéressantes ?

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82 % des propriétaires bailleurs considèrent aujourd’hui l’immobilier comme une valeur sûre en matière de placement. Mais, encore faut-il savoir où investir… Dans un contexte de baisse des prix à l’achat, de pénurie de biens à louer et d’augmentation des loyers, SeLoger présente une sélection des villes les plus intéressantes en 2024 pour ces Français qui souhaitent acheter un T2 pour le mettre en location.

photo : Landlord key for unlocking house is plugged into the door. Second hand house for rent and sale. Owner use hand unlock door mortgage for new home, buy, sell, renovate, investment, owner, estate

Si 35 % des propriétaires bailleurs réalisent un investissement locatif pour se constituer un patrimoine, 32 % le font bel et bien pour percevoir un complément de revenus*. Pour ces Français soucieux de trouver la meilleure rentabilité, la ville de Villeneuve-Saint-Georges dans le département du Val-de-Marne représente une belle opportunité. Avec 6,8 %, la commune présente en effet une rentabilité brute parmi les plus élevées au sein des villes de plus de 20 000 habitants en France au 1er février 2024.

Pour un appartement de deux pièces d’une superficie de 40 mètres carrés acheté 124 760 euros (hors frais de notaire et d’agence) au 1er février 2024, le loyer généré s’élève en effet en moyenne à 704 euros (hors charges comprises). De plus, le risque de ne pas louer le bien y est très faible dans cette ville où plus de 40 % des habitants qui vivent dans un appartement de deux pièces sont en location !

Les villes d’Aubervilliers et de Brest complètent ce classement des villes les plus intéressantes avec respectivement 6,5 % et 6 % de rentabilité brute.

Pour cette dernière située au nord-ouest de la France, les loyers des appartements ont augmenté de 6,5 % en 2023 et s’élève à 11,5 euros par mètre carré au 1er février 2024, soit 460 euros pour un deux pièces de 40 mètres carrés à louer contre moins de 100 000 euros pour l’achat (91 440 euros hors frais de notaire et d’agence). Outre le ratio purement économique de l’investissement, le contexte immobilier à Brest est relativement stable avec une baisse quasi-inexistante des prix de 0,2 % sur un an, un signal plutôt positif au regard du cycle baissier installé sur l’ensemble du territoire l’année dernière.

Quant à Aubervilliers, le loyer mensuel s’y élève en moyenne à 828 euros pour un T2 acheté 152 760 euros (hors frais de notaire et d’agence).

De grandes métropoles deviennent intéressantes

Les baisses de prix enregistrées dans les dix plus grandes villes de France en 2023 ainsi que la situation du marché locatif dans ces métropoles rebattent les cartes d’un tel investissement. En effet, les prix à l’achat ont baissé de 6,5 % et 4,3 % sur les douze derniers mois à Bordeaux et Rennes, tandis que les loyers ont augmenté respectivement de 2,1 % et 2,9 % en 2023. Ces deux effets conjugués améliorent la rentabilité brute d’un tel investissement. Ces deux métropoles se présentent donc début 2024 comme des villes intéressantes pour acheter un T2 et le mettre en location.

Avec 4,4 % de rentabilité brute, un deux pièces de 40 mètres carrés à Bordeaux s’achète au 1er février 2024 autour de 180 000 euros et peut rapporter en moyenne 660 euros de loyer, soit 16,5 euros par mètre carré. Le risque de ne pas louer le bien est relativement faible par rapport aux autres villes étudiées, notamment car Bordeaux connaît une baisse de l’offre de biens à louer de 25 % sur un an au 1er janvier 2024.

Pour Nantes, qui a enregistré une baisse des prix sur un an de 5,4 % et une hausse des loyers de 1,8 % en 2023, la rentabilité brute pour un bien de type T2 est de 4,7 %. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’élève à 3 561euros à l’achat et à 14 euros à la location. Concrètement, un T2 de 40 mètres carrés acheté pour 142 440 euros au 1er février 2024 peut générer 560 euros de loyer par mois. Si l’offre de biens à louer tend à augmenter sur 2023 avec une hausse de 33,1%, l’achat d’un deux pièces pour le mettre en location demeure peu risqué dans cette ville où 42 % de la population est locataire du parc privé.

En ce qui concerne Montpellier, la ville présente à ce jour une rentabilité brute de 5,3 % pour l’achat d’un T2 mis en location.

*Observatoire du Moral Immobilier SeLoger : enquête réalisée du 17 au 29 janvier 2023 auprès de 1580 alertistes futurs acquéreurs et 448 alertistes vendeurs SeLoger et Logic Immo, âgés de 18 ans ou plus, représentatifs de la cible.
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