Une négligence dans ces vérifications peut entraîner l’annulation de la vente, laissant l’acquéreur avec pour seul recours la demande d’une compensation financière. Avant de vendre un bien reçu par donation, il faut vérifier l’absence de clauses limitant la vente et s’assurer que la donation ne lèse pas les autres héritiers.
1. Les clauses empêchant la cession du bien
Premièrement, il est obligatoire de vérifier dans l’acte de donation si une disposition n’empêche pas le donataire de vendre.
Plusieurs clauses peuvent restreindre la vente.
- Si la donation impose une charge au donataire (ex : paiement d’une rente viagère) et que celui-ci ne s’en acquitte pas, le donateur pourrait demander la restitution du bien. En cas de vente, il peut se retourner contre l’acquéreur.
- Si une clause d’inaliénabilité empêche le donataire de vendre (article 900-1 cc) : cette clause doit être temporaire et doit être justifiée par un intérêt légitime et sérieux (ex : préserver le bien au sein du cercle familial).
- S’il y a une clause de retour conventionnel qui permet au donataire de récupérer le bien si le donateur venait à décéder avant lui.
En présence d’une de ces clauses, la vente n’est pas impossible, mais elle nécessite l’accord du donateur qui doit intervenir pour confirmer qu’il ne contestera pas la transaction ultérieurement.
Notons enfin que si vous constatez dans l’acte que la donation ne porte que sur la nue-propriété, l’usufruitier doit devoir donner son accord à la vente pour vendre la pleine propriété du bien !
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2. La donation a été faite au profit d’un enfant qui n’est pas enfant unique
En plus des clauses venant limiter la cession du bien, il est possible que la donation soit faite au profit d’un futur héritier et qu’elle vienne diminuer la part d’héritage des autres héritiers.
En droit successoral français, lorsqu’une personne décède en laissant des enfants, ceux-ci bénéficient d’une part réservataire qui leur est garantie par la loi.
Cette part varie selon le nombre d’enfants (1 enfant : il reçoit la moitié de la succession / 2 enfants : chacun reçoit un tiers / 3 enfants ou plus : les trois quarts de la succession doivent leur être réservés).
Lorsqu’un bien est donné à un futur héritier, il est réintégré dans la succession au moment du décès du donateur. Si cette donation dépasse la part à laquelle l’héritier avait droit, elle réduit la part des autres héritiers.
Ces derniers peuvent alors engager une action en réduction pour récupérer leur part légale. L’action en réduction se prescrit dans un délai de 5 ans à partir de l’ouverture de la succession, ou de 2 ans à compter de la connaissance de l’atteinte à la réserve, sans dépasser 10 ans après le décès.
Par exemple, un défunt laisse un patrimoine de 800 000 € et a donné de son vivant 350 000 € à l’un uniquement de ses trois enfants. La succession est fictivement reconstituée à 1 150 000 € (800 000€ + 350 000€).
Chaque enfant ayant droit à un quart de cette somme (soit 287 500 €), on constate que l’enfant ayant reçu la donation a déjà perçu plus que sa part légale. Les autres héritiers peuvent donc intenter une action en réduction pour rétablir l’équilibre.*
*Cet exemple simplifié ne tient pas compte de la quotité disponible pouvant également revenir à ces héritiers.
Si le bénéficiaire de la donation a des liquidités, il peut compenser l’excédent auprès des autres héritiers. Sinon, la loi permet de réintégrer le bien dans la succession.
Si ce bien a été vendu entre-temps, les héritiers peuvent même demander l’annulation de la vente afin de récupérer le bien et procéder à un partage équitable.
Cette situation compliquée peut alors mener à l’annulation de la vente et donc à la reprise du bien entre les mains de l’acquéreur.
Pour éviter cela, la solution est de faire intervenir le donateur s’il est toujours en vie, et les futurs héritiers à la vente.
Selon l’article 924-4 du Code civil, si le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l’aliénation du bien donné, aucun d’entre eux ne peut par la suite la remettre en cause. Il est possible de les faire intervenir dès l’avant-contrat, ou de prévoir une condition suspensive de l’obtention de leur accord.
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