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Selon la 12ᵉ édition de l’étude « Acheter ou Louer ? » de Meilleurtaux, la durée moyenne nécessaire pour rentabiliser un achat immobilier tombe à 12 ans et 3 mois, contre 14 ans et 8 mois l’an dernier. Une amélioration portée par la baisse des taux et la hausse continue des loyers.
Pour la 12ᵉ année consécutive, Meilleurtaux dévoile son étude « Acheter ou Louer ? ».
Cette étude prend en compte tous les facteurs permettant de déterminer, pour chaque ville, au bout de combien de temps l’achat d’une résidence principale devient plus avantageux que la location.
Basée sur une surface moyenne de 70 m², l’analyse couvre les 32 principales villes de France et tient compte :
Pour l’achat : du prix au m², de la taxe foncière et des charges moyennes.
Pour la location : du montant des loyers et du rendement potentiel de l’apport personnel s’il avait été placé.
Cette édition 2025 confirme une amélioration de l’opportunité d’achat encore plus forte que celle constatée l’année précédente.
En cette fin d’année 2025, malgré un climat politique incertain, les tensions sur le marché immobilier liées aux hausses de taux de 2022 s’atténuent progressivement. La baisse des taux d’intérêt et un rééquilibrage des prix permettent aux ménages de retrouver des perspectives plus favorables.
La durée moyenne nationale pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale de 70 m² s’établit désormais à 12 ans et 3 mois, contre 14 ans et 8 mois en 2024 et 15 ans et 6 mois en 2023. En un an, la durée pour rentabiliser son achat immobilier a donc reculé de 2 ans et 5 mois, une amélioration significative,
déclare Aga Bojarska-Serres, directrice du crédit de Meilleurtaux
Les précédentes éditions de l’étude illustrent cette évolution : après une période très favorable en 2020, où les taux très bas permettaient de rentabiliser un achat en 3 ans et 4 mois, la durée s’est envolée à 15 ans et 6 mois en 2023. Depuis, la tendance s’inverse avec une baisse de près de 3 ans en deux ans, traduisant un marché qui se rééquilibre, porté par la détente des taux et la hausse continue des loyers.
Cependant, nous restons encore loin des durées exceptionnellement courtes observées lorsque les taux étaient inférieurs à 1 %.
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Les durées pour rentabiliser un achat baissent dans les deux tiers des villes étudiées (24 sur 32). Certaines enregistrent des progrès spectaculaires, comme Lille et Grenoble (-9 ans). Tours, Paris, Rouen et Caen gagnent également plus de 5 ans.
Si ces évolutions renforcent l’attractivité de l’achat, la rentabilité reste plus longue dans les villes où les prix demeurent élevés (Paris, Aix-en-Provence, Nice, Bordeaux), avec des durées supérieures à 18 ans.
Nous assistons à une mutation progressive du marché. Dans certaines villes, l’équilibre entre achat et location se corrige et l’accès au crédit avec des taux un peu plus bas permet de redonner enfin un avantage à l’acquisition. Mais il reste encore un long chemin à parcourir !, ajoute Aga Bojarska-Serres.
À l’inverse, certaines villes voient la durée pour rentabiliser un achat s’allonger. Le Mans passe de moins de 5 ans à près de 9 ans, Orléans de 8 ans et 5 mois à 12 ans, tandis que Lyon perd près de 2 ans en raison de la stabilisation des loyers liée à leur encadrement.
Les disparités locales restent fortes. Dans certaines métropoles, la cherté des prix, la fiscalité locale ou l’encadrement des loyers allongent la durée et peuvent favoriser la location sur de longues périodes. Néanmoins, dans une perspective d’installation de long terme, l’achat reste à prioriser : même s’il faut quelques années pour amortir les frais, l’achat reste une stratégie patrimoniale simple et solide, précise encore Aga Bojarska-Serres.
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Les ménages reviennent vers l’achat, non par opportunisme, mais parce qu’il reste le meilleur moyen de sécuriser leur avenir. Dans un contexte où les loyers ne cessent d’augmenter, devenir propriétaire redevient une évidence : c’est une façon de se stabiliser et de se projeter plus sereinement dans l’avenir, conclut Aga Bojarska-Serres.
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