Si les prix immobiliers ont enfin cessé de chuter et les taux de crédit se sont stabilisés à des niveaux acceptables, 2025 aura aussi confirmé une vérité du marché moderne : l’accès au crédit et la stabilisation des prix ne suffisent plus à générer une dynamique d’achat robuste. Le contexte macroéconomique, la volatilité électorale, et le comportement spéculatif des ménages français face à l’incertitude ont complexifié les prévisions des professionnels du secteur immobilier.
Une année en trois actes : du renouveau à la prudence
L’optimisme du printemps (janvier-mars 2025)
Avec des taux de crédit immobilier négociables à partir de 3% sur 15 ans et une amélioration conjointe du pouvoir d’achat immobilier grâce à une baisse des prix, le marché respire enfin. Les notaires participant aux enquêtes Immonot enregistrent une accélération remarquable de l’activité : +29% en février, puis +44% en avril. Pour la première fois depuis des trimestres, les notaires du panel entrevoient un véritable redressement.
Cette dynamique s’inscrit dans un contexte où les acquéreurs, dotés d’une épargne exceptionnellement élevée (6 430 milliards d’euros pour l’ensemble de la population française), retrouvent progressivement confiance. Le taux d’épargne français frise les 20%, l’un des plus élevés d’Europe.
La pause estivale (juillet 2025)
En juillet, le marché marque une pause qui surprend les observateurs. Les pessimistes passent de 15,8% à 43,8% des notaires, tandis que les optimistes dégringolent de 34,2% à 3,1%. Volumes de ventes en baisse, prix de vente moyens en baisse malgré la baisse des taux immobiliers, délais de vente allongés : le tableau s’assombrit. Les propriétaires, autrefois en position de force, adoptent un comportement attentiste.
La reprise automnale et le tassement de fin d’année (septembre-décembre 2025)
« Les trois dernières semaines d’août ont été folles en nombre de promesses de vente », observe Thomas Lacourt, notaire à Quimper. Comme si les acquéreurs avaient attendu le dernier moment avant la rentrée pour se décider. La proportion d’optimistes remonte de 3% à 23%, tandis que celle des attentistes diminue de 53% à 33%.
Mais cette reprise s’essouffle en décembre. Le blocage budgétaire intérieur et l’instabilité géopolitique pèsent à nouveau sur les intentions d’achat.
Enfin un prix plancher ?
Après avoir perdu 2,1% en 2024, les prix des logements anciens ont très peu bougé en 2025. Le premier trimestre enregistre une légère augmentation de +1,1%, le second trimestre une baisse de –0,6%. Pour l’ensemble de l’année, l’évolution reste quasi-nulle.
Cette stabilité historique répond à une dynamique spécifique : dans un contexte de reprise timide, seuls les acquéreurs dotés d’une capacité d’emprunt suffisante peuvent négocier, tandis que les vendeurs doivent adapter leurs prétentions.
La proportion de notaires prévoyant une baisse des prix fluctue au cours de l’année : de 50% en janvier à 34% en février, 30% en mars, 46% en juillet, pour revenir à environ 50-58% en septembre-décembre. Cette volatilité reflète l’incertitude persistante du marché.
Le conseil des notaires : vendre avant d’acheter
Face à cette réalité, les notaires ont formulé un conseil consensuel et pragmatique qui s’est renforcé tout au long de l’année : préférer la vente d’un bien immobilier avant le rachat d’un autre. Ce dernier repose sur une logique de sécurisation des parcours résidentiels :
- Pour le logement : 87% à 94% des notaires recommandent cette stratégie, en raison des risques de double financement et de baisse de prix imprévisible.
- Pour les terrains constructibles : les avis sont plus partagés (45-67% pour la vente prioritaire, 24-41% pour l’achat prioritaire), en raison d’un horizon de concrétisation plus éloigné et de l’évolution du contexte législatif.
Les catalyseurs de volatilité : politique, crédit, épargne
Trois facteurs ont dominé l’année 2025 et expliquent les changements rapides de tendance observés graphiquement :
L’impact Trump et les craintes inflationnistes
L’arrivée de Donald Trump à la présidence des États-Unis a nourri les craintes des économistes français quant à une augmentation de l’inflation et, à plus long terme, des taux d’intérêt. Cet événement politique a pesé sur le moral des notaires et alimenté l’attentisme dès janvier 2025. En réalité, fin juin 2025, l’inflation demeure rassurante en France.
La stabilisation des taux de crédit
Les taux de crédit immobilier, qui avaient dégringolé pour atteindre 3% en début d’année, se stabilisent à cet horizon. L’OAT à 10 ans (référence des taux longs) reste stable autour de 3,20% durant les six derniers mois de l’année. Cette stabilité est positive, mais elle ne suffit pas à relancer l’achat.
L’épargne exceptionnelle des Français : un stabilisateur volant
Un élément clé de la volatilité du marché 2025 réside dans l’importance de l’épargne rapidement mobilisable en France. Avec 6 430 milliards d’euros d’épargne et un taux d’épargne frisant les 20%, les ménages français conservent une flexibilité remarquable pour avancer ou reporter leur décision d’achat.
Les acquéreurs potentiels peuvent attendre un signal favorable (politique, économique, ou simplement saisonnier) pour passer à l’acte.
Perspectives 2026 : un marché en quête de catalyseur
Le marché immobilier français de l’année 2025 a stabilisé ses fondamentaux (prix quasi-stable, taux maîtrisés, crédit plus accessible), mais il demeure en manque de catalyseur pour redémarrer vraiment.