Observatoire Crédit Logement/CSA : les taux de crédits repartent à la hausse

« Nous sommes sur deux années, en cours et à venir, qui sont des années de remontée des taux des crédits », a prévenu Michel Mouillart, professeur d’économie et co-fondateur de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, en charge de la présentation de cette étude, lors d’une conférence de presse en ligne organisée ce mardi 20 janvier.

En décembre 2025, le taux moyen des crédits immobiliers du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est en effet établi à 3,17 %, contre 3,07 % en moyenne durant l’été. Sur l’ensemble du 4ᵉ trimestre, le taux moyen ressort à 3,14 %. Cette évolution marque un tournant après la phase de détente observée au début de l’année 2025, au cours de laquelle les taux avaient reculé de 23 points de base au premier trimestre.

Si les taux se sont stabilisés entre mars et août 2025, ils ont commencé à se redresser dès le printemps sur les durées « phares » du marché. Les prêts à 15, 20 et 25 ans ont ainsi enregistré une remontée progressive, devenue plus franche à partir du mois de septembre. Sur le second semestre, les taux à 25 ans ont augmenté de 13 points de base, ceux à 20 ans de 10 points, tandis que les prêts à 15 ans ont connu une hausse plus modérée (+8 points).

Des banques sous pression malgré la baisse des taux de la BCE

Cette remontée intervient paradoxalement dans un contexte de baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne, intervenue à deux reprises au printemps 2025. Mais la dégradation de l’environnement politique et économique, la persistance des incertitudes géopolitiques et la tension des taux obligataires ont contraint les établissements bancaires à réajuster leurs barèmes.

« Si les établissements de crédits s’étaient efforcés, durant le premier semestre, de contenir la remontée des taux, la réalité économique les a conduits à réarbitrer et donc à réajuster les coûts des crédits, tout en essayant de préserver la solvabilité des ménages », explique Michel Mouillart. Afin de restaurer leurs marges, les banques ont donc procédé à des hausses mesurées, mais bien réelles. En décembre 2025, 70 % des emprunteurs ont ainsi contracté un crédit à un taux supérieur à 3,10 %, contre seulement 35 % en juin.

A noter que cette dynamique pénalise davantage les emprunteurs les plus fragiles. Pour les ménages disposant de peu d’apport personnel – souvent des primo-accédants ou des familles nombreuses – la hausse des taux a été trois fois plus rapide sur les prêts longs, accentuant les difficultés d’accès au crédit.

Une durée d’emprunt proche de 21 ans en moyenne

Parallèlement, la durée moyenne des prêts reste historiquement élevée, à 250 mois en décembre 2025, soit une longueur jamais vue depuis la création de l’Observatoire il y a près de 20 ans. Toutefois, la structure de la production évolue : la part des prêts de 25 ans et plus recule (45,4 % contre 51,9 % début 2025), au profit des durées comprises entre 20 et 25 ans. Cette inflexion limite mécaniquement la progression du taux moyen, mais réduit aussi la capacité d’absorption des ménages face à la hausse des prix.

Un coût des opérations en hausse

La remontée des taux s’ajoute à une autre contrainte majeure : la reprise de la hausse des prix immobiliers. En 2025, le coût moyen des opérations financées par emprunt progresse de 4,8 %, après une quasi-stagnation en 2024. Résultat : le coût relatif des opérations atteint 4,2 années de revenus au 4ᵉ trimestre 2025, contre 4 années un an plus tôt

Cette évolution affecte directement la solvabilité de la demande, malgré la progression des revenus des emprunteurs (+2,4 % en 2025). L’indicateur de solvabilité se dégrade sur l’année, même s’il parvient à se stabiliser depuis l’été, porté par le retour sur le marché de ménages plus aisés.

Un marché du crédit en reprise, mais qui s’essouffle

Malgré ces tensions, le marché du crédit immobilier a confirmé en 2025 le rebond amorcé en 2024. Sur l’année, la production de crédits en niveau annuel glissant progresse de 31,1 %, et le nombre de prêts accordés de 38 %. Toutefois, la dynamique ralentit nettement en fin d’année : les rythmes de croissance sont désormais trois fois moins rapides qu’au printemps. A noter également que l’activité demeure très inférieure à ses niveaux d’avant-crise. Par rapport à la moyenne des années 2016-2019, le nombre de prêts accordés reste en retrait de près de 30 %, et la production de crédits de près de 40 %.

Autre mauvaise nouvelle, la remontée des taux des crédits immobiliers devrait se poursuivre en 2026, puis en 2027. « La dégradation relative de l’environnement économique va accélérer cette hausse dans les mois à venir, avec un taux attendu à 3,55 % au quatrième trimestre 2026 et à 3,95 % au quatrième trimestre 2027 », prévoit Michel Mouillart.