Le juge précise la notion d’interposition

Le négociateur salarié d’une agence immobilière peut se porter acquéreur  d’un bien sur lequel l’agence détient un mandat.

C’est l’agent immobilier  qui reçoit le mandat de vente. Son collaborateur n’est donc pas le mandataire du vendeur. Il n’est pas soumis à l’article 1596 du Code civil et peut acheter le bien pour son propre compte.

LE CONTEXTE 

Un vendeur confie un mandat  exclusif de vente à un agent immobilier, représenté par un négociateur salarié. Quatre mois plus tard, ce dernier signe, avec le vendeur, un compromis de vente qui stipule expressément que l’acquéreur est le négociateur de l’agence immobilière. Le vendeur refuse ensuite de réitérer la vente par acte authentique. Le négociateur, également acquéreur, l’assigne en vente forcée. La cour d’appel de Nîmes a accueilli sa demande le 7 mars 2013 et a considéré que la vente était parfaite. Le vendeur a formé un pourvoi en cassation.

L’ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION

Par un arrêt du 18 juin 2014, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par le vendeur

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: la vente du bien est donc définitive. La Cour de cassation retient que le négociateur est un salarié de l’agent immobilier, il n’est pas le mandataire du vendeur. Le négociateur salarié a acquis le bien à titre personnel, et non pour le compte de son employeur.  Elle considère que la cour d’appel a légalement justifié sa décision d’écarter l’application de l’article 1596 du Code civil.

LA LEÇON

L’agent immobilier, mandataire du vendeur, a l’interdiction  légale de se porter acquéreur du bien qu’il est chargé de vendre, que ce soit par lui même ou par personne interposée,  aux termes de l’article 1596 du Code civil. La vente conclue en violation de cette interdiction encourt la nullité, si le vendeur la demande.

La question se posait de savoir si cette interdiction s’étendait également aux collaborateurs de l’agent immobilier.

La Cour de cassation y apporte une réponse négative, se fondant sur deux éléments :

– d’une part, le négociateur salarié n’est pas le mandataire  du vendeur : il échappe ainsi à l’interdiction frappant l’agent immobilier ;

– d’autre part, il achète pour lui-même, et non pour le compte de l’agent immobilier : il n’y a donc pas d’interposition de personne.

Dans ces conditions, le négociateur salarié peut acheter un bien sur lequel l’agence détient un mandat.