Magazine immobilier Journal de l'Agence
TOUTE L'INFORMATION PRATIQUE POUR LES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER

« La reprise de l’immobilier s’amplifie », Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris Ouest, FRICS

Publié le
Publié le
Réagir 5 réactions
39 509
Evaluer cet article

Les marché de l’immobilier reprend des couleurs.L’année 2015 devrait bénéficier d’une progression des ventes de logements anciens proche de 10 %. Michel Mouillart , professeur d’économie à l’Université de Paris Ouest, FRICS, décrypte la conjoncture pour le Journal de l’Agence.

photo : _0009821

La reprise du marché de l’ancien s’accélère, bien au-delà des tensions saisonnières habituelles de l’été. Elle s’appuie sur une accession à la propriété qui a repris des couleurs et retrouvé un dynamisme remarquable, grâce à des conditions de crédit que la crise grecque n’a que faiblement détériorées.

L’année 2015 devrait ainsi bénéficier d’une progression des ventes de logements anciens proche de 10 %.

Le dynamisme de l’accession à la propriété

Avec la suppression du PTZ dans l’ancien, 2012 avait été assez catastrophique. Cependant, en réponse à l’amélioration des conditions de crédit, le marché de l’ancien a retrouvé des couleurs en 2013, avec des ventes en hausse de 8.5 %. Le redémarrage de l’accession a été rapide en effet (+ 15.3 % pour l’ensemble des flux de l’accession dans l’ancien). Le constat a été plus marqué encore pour la seule primo accession (+ 21.8 % dans l’ancien), la part des ménages concernés progressant pour s’établir à 62.8 % (contre 59.4 % en 2012).

L’année 2014 aurait dû être celle de l’amplification de cette reprise, et d’ailleurs elle avait bien commencé. Les conditions de crédit s’amélioraient toujours et le redémarrage du marché de l’ancien pouvait permettre aux ménages qui revendent un bien immobilier pour constituer leur apport personnel de réaliser leur projet dans de bonnes conditions : la demande était déterminée et le relèvement progressif des prix de l’ancien devait finir de convaincre les candidats à l’achat-vente que le moment était redevenu opportun.

Mais certaines dispositions de la loi ALUR sont venues bouleverser la donne. Et il a fallu attendre le courant de l’été 2014 pour que les flux de l’accession se ressaisissent. Néanmoins, même si la parenthèse de la loi ALUR s’est refermée durant l’été, l’année 2014 n’a pas été excellente pour l’accession à la propriété dans l’ancien (+ 1.0 % en 2014) : la part de la primo accession a légèrement reculé (à 62.3 % en 2014). Et globalement, les ventes de logements ancien ont pratiquement stagné (+ 0.7 %).

Ces évolutions se sont accompagnées d’un repli rapide des taux d’effort des nouveaux emprunteurs : depuis 2013 en effet, ils diminuent et ils ont perdu plus de 7 points dans l’ancien, pour s’établir à 19.8 % depuis le début de 2015. Il faut revenir en 1997, juste avant le début de la hausse des prix de l’ancien pour retrouver des taux d’effort aussi bas. Et tous les ménages, même les plus modestes en bénéficient : par exemple, les ménages qui accèdent dans l’ancien avec un revenu inférieur à 2 SMIC (de l’ordre de 23 % de l’accession dans l’ancien) supportent maintenant un taux d’effort moyen de 26 %, sans aucune aide de l’Etat, comme cela était le cas de 1998 à 2000 !

Il est vrai qu’en dépit des désordres que la crise grecque a pu provoquer sur les marchés obligataires, les craintes souvent exprimées d’une forte remontée des taux des crédits immobiliers ne se sont pas concrétisées : d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, en juillet les taux se sont établis à 2.06 % et en août à 2.17 %. Alors que dans le même temps les durées des prêts accordés s’allongeaient, compensant ainsi l’impact de l’accroissement des taux sur la solvabilité de la demande.

Ainsi, l’accession à la propriété poursuit son expansion depuis le début de 2015 : sur le 1er semestre, les flux de l’accession dans l’ancien ont cru de l’ordre de 24 %, sur un an. L’évolution est spectaculaire, en raison d’un mauvais printemps 2014 bien sûr : et le rythme de progression devrait freiner sur le reste de l’année. Mais cela est suffisant pour amplifier la reprise de l’ensemble du marché de l’ancien : il est d’ailleurs probable que la hausse des ventes dépassera les 10 % en 2015 !

D’autant que les conditions de crédit ne vont certainement plus se dégrader en 2015.

Le dynamisme de la production de crédits

Le 1er trimestre 2015 a été excellent, avec une production de crédits à l’ancien mesurée au niveau des offres acceptées (hors les rachats de créances) en hausse de 23.8 % en glissement annuel et surtout de 10.6 % par rapport au 4ème trimestre 2014, alors qu’habituellement, durant les mois d’hiver, la production recule de l’ordre de 15 %. Pour la première fois depuis la fin des années 90, la production a donc fait preuve d’une vitalité exceptionnelle au 1er trimestre.

Ce regain d’activité du marché de l’ancien constaté dès l’été 2014 s’est consolidé depuis. Il s’inscrit dans la poursuite de la reprise amorcée en 2013 et mise entre parenthèses au printemps 2014 par certaines dispositions de la loi ALUR. Et il s’est amplifié au cours du 2ème trimestre 2015 : la production a alors augmenté de 23.5 % et même de 52.2 % en glissement annuel.

Au total, sur le 1er semestre 2015, la production de crédits à l’ancien (hors les rachats de créances) a cru de 38.0 %, en glissement annuel. La production a donc retrouvé des rythmes de hausse comparables à ceux qui s’étaient constatés lors de la reprise de 2010.

Le redressement de la production de crédits est rapide et intense et il s’accompagne du retour de ménages jeunes et modestes, pour la plupart des candidats à la primo accession faiblement dotés en apport personnel … et faisant donc largement appel au crédit pour réaliser leurs projets immobiliers. D’autant que les établissements bancaires ont confirmé leur dynamisme en matière d’octroi des crédits.

Et durant l’été, la reprise de la production s’est amplifiée : en août, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en trimestre glissant a été de + 50.9 % pour le nombre de prêts !

La remontée des prix de l’ancien

Depuis près de 6 mois, le marché de l’ancien a retrouvé un niveau d’activité comparable à celui de la fin 2011, avant que la suppression du PTZ ne le précipite dans la dépression. L’évolution des prix s’en ressent, les offreurs n’hésitant plus à proposer à la vente des biens qui, il y a quelques mois encore, n’auraient pas trouvé preneurs au prix affiché. La hausse des prix signés s’est donc poursuivie en juillet, bien au-delà des tensions saisonnières habituelles : + 2.4 % sur 3 mois (+ 2.1 % pour les appartements et + 2.8 % pour les maisons). Les prix signés s’établissent alors à 1.8 % au-dessus de leur niveau de juillet 2014.

Les prix signés sont en progression dans presque toutes les villes de plus de 150 000 habitants. Par exemple, dans les 4 plus grandes villes (Paris, Marseille, Lyon, Toulouse), la hausse a été de plus de 2 % au cours des 3 derniers mois. En revanche, les prix restent orientés à la baisse sur Grenoble et Strasbourg où le marché semble hésiter.

Ailleurs en Province, la hausse des prix mesurée sur 12 mois s’installe dans la plupart des villes : cela est déjà le cas sur Aix en Provence, Metz, Mulhouse, Orléans ou Villeurbanne. Alors que sur Limoges, Perpignan et Tours, les prix sont en cours de stabilisation et que la baisse des prix s’affaiblit rapidement sur Amiens, Dijon ou Le Mans, par exemple. ©byBazikPress©christophe lebedinsky

Du même auteur

Newsletter

Recevez l'essentiel de l'actualité immobilière sélectionné par la rédaction.

Sur le même thème

Vos réactions

  • Par Soumagne, il y a 4 années

    un expert indépendant en immobilier rapporte les faits suivants : Il faut prendre les statistiques d’évolution des prix avec beaucoup de prudence et ne pas confondre des phénomènes ponctuels avec les tendances de fond. Sur certains marchés tendus, dont la capitale, en observant de courtes périodes, on constate effectivement une légère remontée des prix. J’en attribue la cause à l’amélioration du moral des acquéreurs, à la reprise des volumes et à l’anticipation que les vendeurs ont pu faire. Il faut aussi être sûr que sur la période et sur les marchés concernés l’effet qualité n’a pas joué: il est possible qu’il se soit vendu davantage de petites surfaces, structurellement plus chère au mètre carré, ou encore des biens offrant de meilleures prestations.

    Pour le reste, les circonstances économiques générales ne permettent en aucun cas de croire qu’il s’agit d’une tendance. La désolvabilisation de la demande est toujours forte, et je crois plutôt dans les marchés tendus à un potentiel de baisse qu’à l’inverse, de l’ordre de 3 à 5% sur un an.

  • Par soumagne, il y a 4 années

    Les prix en 2015 en Province sont en dessous des prix de 2009 (éclatement partiel de la bulle à cette époque). La différence entre ces 2 moments est que les taux sont beaucoup plus bas aujourd’hui qu’à l’époque. Ce qui veut dire que lorsque les taux d’intérêt ne seront plus trafiqués par la BCE, le marché immobilier s’effondrera. Enfin s’effondrera, redeviendra plutôt en accord avec les revenus des Français. Revenu qui est en baisse constante depuis 2008. On a retrouvé notre niveau de PIB de 2007 mais entre temps, la population a augmenté. En outre les impôts laminent les marges de manœuvre de « reste à vivre ».
    Sur Marseille, les pancartes à vendre restent longtemps et les prix en Moyenne ont décroché de 13% (hors inflation) depuis 5 ans.
    Quel intérêt d’acheter en ce moment donc? les loyers eux baissent et ont peu augmenté / à l’achat immobilier, les Taxes foncières explosent.

  • Par Toto, il y a 4 années

    Les prix actuels sont une catastrophe pour l’économie.

    Ceux qui en souffrent le plus ce sont les jeunes qui ne peuvent plus se loger décemment sur le marché locatif et qui sont carrément hors du marché en ce qui concerne l’achat.

    Cessons de fournir des aides qui vont directement dans la poche des propriétaires en faisant monter les prix.

    Laissons le marché se reguler et les prix retrouver un niveau décent.

    Cela profitera à tous : plus d’argent pour consommer, plus de mobilité géographique moins d’endettement injustifié.

    Évidemment ceux qui perdront ce sont les vieux rentiers qui s’accaparent une part non négligeable des revenus et de l’épargne des plus jeunes à qui ils louent ou revendent à prix d’or ce qui au final n’est qu’un tas de pierre et de béton.

  • Par Laurent, il y a 4 années

    Lorsque l’on voit les effets positifs de la loi Pinel et des dispositifs d’accession à la propriété sur le marché immobilier, je m’étonne du manque d’initiative. L’immobilier est un secteur clé pour l’économie française ( en terme de PIB comme d’emploi) et il est primordial dans son rôle social (loger décemment chaque individu).

    Montpellier fait presque office d’outsiders avec son dispositif d’accession aidée (http://conseils-appartement-neuf.fr/aide-a-laccession-a-montpellier/) pourtant le jeu en vaut la chandelle. La propriété est signe de stabilité, c’est un boost économique qui peut avoir de fortes répercussions sur la consommation des ménages.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Le journal trimestriel

Vous souhaitez consulter notre dernier magazine ou l'une de nos éditions précédentes ?

Consulter en ligne