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Agent évincé, agent indemnisé.

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Le vendeur a traité directement avec un acquéreur que vous lui avez présenté. Ce qu’il faut savoir pour faire valoir vos droits.

photo : agent évincé

L’agent immobilier évincé frauduleusement peut prétendre à indemnisation.

Le contexte

Un couple confie mandat de vendre un appartement à une agence immobilière. L’agence trouve un acquéreur, Mme Z., un compromis est signé. L’acquéreur exerce la faculté de rétractation qui lui est légalement offerte. Quelques mois plus tard, ce même acheteur signe un nouvel avant-contrat, établi par un notaire, en compagnie de ses enfants : les enfants acquièrent la nue-propriété du bien, et Mme Z., l’usufruit. Le mandat de l’agence immobilière contenait une clause  interdisant au mandant « de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les  locaux avec lui ». L’agence immobilière demande aux vendeurs l’indemnisation prévue en cas de violation de cette obligation. La Cour d’appel rejette cette demande en  considérant que l’acquéreur présenté par l’agence était différent  de celui qui a finalement traité avec les vendeurs.

L’arrêt

La Cour de cassation a cassé la décision, en considérant que la Cour d’appel n’avait pas recherché si l’aménagement  apporté à l’opération, qui faisait intervenir les enfants comme acquéreurs de la nue-propriété du bien, procédait d’une fraude. En effet, les juges auraient dû vérifier si le « montage » réalisé par les acquéreurs était destiné à éluder le droit  de l’agence immobilière, au regard de la clause contenue dans le mandat. Dans ce cas, l’agence immobilière était en droit d’obtenir une indemnité.

La leçon

Lorsque l’agent immobilier parvient à établir la fraude d’un acquéreur, dans le but d’éviter le paiement de ses  honoraires, il obtient en justice la réparation de son préjudice. Dès lors que l’agent immobilier a joué un rôle déterminant dans la réalisation de l’opération, son intervention doit être prise en compte. Les clauses protégeant l’agent immobilier des clients indélicats sont contenues dans le mandat. En conséquence, l’action en justice est menée contre le mandant, cocontractant de l’agent immobilier : généralement, le vendeur. Il est possible d’agir contre  l’acquéreur qui n’a pas signé de mandat avec l’agence, à la condition de démontrer sa responsabilité extracontractuelle.

  • Cass. civ. 1, 8 avril 2010.

Anne-Claude Poncet

Anne-Claude Poncet, Expert immobilier BusinessFil.
Interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société BusinessFil, réalise des contenus pour des publications spécialisées, et leur dispense des formations professionnelles.
Email : contact@businessfil.fr

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Vos réactions

  • Par michel, il y a 2 années

    Bonjour
    et comment le vendeur peut il savoir si l’acquéreur est de bonne foi quand il lui dit qu’il a vu l’annonce dans la presse le vendeur ne peut pas savoir si l’acquéreur s’est déjà présenté a telle ou telle agence

  • Par droller-bolela, il y a 3 années

    Voir également un arrêt récent rendu en matière de préemption abusive très intéressant qui accorde un droit à indemnité de l’agent immobilier par la commune d’Aubervilliers. Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 10 février 2016, 382293, Inédit au recueil Lebon
    Sophie Droller-Bolela, juriste spécialisée en immobilier/formatrice
    http://www.actujuridiqueimmobilier.com

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