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« Comment les banques analysent les dossiers », Bruno Rouleau Président de l’APIC et porte-parole d’IN&FI Crédits

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Si 2020 s’annonce comme une belle année pour la production de crédit , c’est sans compter les retombées du second confinement…

photo : banques et dossiers de prêts

Tandis que les chiffres relatifs au nombre de nouveaux crédits immobiliers commencent à s’afficher pour annoncer une très belle année 2020, malgré les circonstances, on entend ça et là s’élever les alertes et les appels des courtiers en crédit et des professionnels de l’immobilier dénonçant un durcissement des conditions d’accès au crédit de la part des banques. Vrai, faux ? À quelle attitude sont confrontés les candidats à l’investissement immobilier notamment au  regard de la crise de la Covid ?

Certes, cette année aura été compliquée et inédite en bien des domaines. Il faut rappeler que 2020 a commencé par une restriction de l’accès au crédit sous l’influence du Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) qui, dès mi-décembre 2019, préconisait aux banques une attention particulière à l’endettement des ménages. De préconisations, nous sommes vite passés à des critères du fait du relais fort et martelé du gouverneur de la Banque de France (qui est un membre influent…) dès ses voeux de fin janvier.

Dans la réalité, c’était  davantage pour encadrer la distribution des crédits à taux bas et à taux fixe par le système bancaire que pour protéger fondamentalement les ménages dont le taux de défaillance est le plus bas d’Europe.

Un premier semestre 2020 en demi-teinte

Puis est apparue la vague de l’épidémie qui s’est rapidement propagée pour finalement aboutir à un confinement
mi-mars. Et là, tout le monde s’est retrouvé face à une situation inimaginable jusqu’ici. Les uns les autres se sont organisés du mieux possible, mais l’absence de circulation des agents économiques a grippé le système. Les banques ont traité les dossiers qu’elles n’avaient pas eu le temps d’examiner courant fin 2019 (certains dossiers ont été débloqués en mai 2020 !). Or comme la fin d’année 2019 avait été très active, confortant le record d’activité des transactions et des crédits, le premier semestre 2020 s’en est trouvé fortement impacté par la production embarquée de fin 2019.

Mi-mai, avec le déconfinement, et sachant que c’est traditionnellement une période de l’année très active en immobilier (approche des congés estivaux, mutations professionnelles, fin d’année scolaire… auxquelles il a fallu
ajouter les effets sociétaux de la période de confinement sur les foyers), nous avons assisté à une ruée sur le marché, qui a entrainé une surchauffe de l’activité de crédit à nouveau. Quand début août, le HCSF confi rme ses recommandations, en précisant même certains points qui laissaient encore une marge de manoeuvre aux banques, c’est un coup de frein brutal sur les accords bancaires qu’on a observé tandis que, parallèlement, la demande s’intensifiait toujours. Le second confinement et sa privation du droit de visite pour les professionnels de l’immobilier a parachevé cette année de paradoxes entre une demande forte des ménages, des conditions de taux parmi les plus bas historiquement et un durcissement des critères d’octroi et une frilosité des banques en regard à un avenir incertain sur la tenue du marché et sur les effets économiques de la crise.

Du coup, 2020 va afficher une production de crédit  immobilier autour de 200-210 milliards d’euros (renégociations comprises pour environ 30 milliards), ce qui la place comme une très belle année. Avec, en parallèle, un taux de refus bancaire des dossiers qui est passé de 5 à plus de 13 %, sachant que dans ces refus ne sont pas compris les dossiers bloqués par les courtiers (près de 40 % de parts de marché tout de même) et dont le taux de refus en première analyse a tutoyé parfois les 30 %.

Primo-accédants et investisseurs impactés

Mais les fameux critères du HCSF n’expliquent pas tout. D’autant que si les professionnels critiquent l’application de ces critères en l’état, ils comprennent aussi le volet préventif de l’endettement des ménages. On reproche de ne pas tenir compte d’autres éléments comme le reste à vivre ou les particularités de comptabilisation des revenus locatifs dans le calcul de l’endettement notamment. Mais alerter sur l’intérêt d’un apport ou la prudence dans le poids de la charge de remboursement est plutôt sain. C’est qu’en étant si ferme sur le respect de ces «recommandations» (les banques doivent transmettre un rapport circonstancié détaillé chaque mois à la Banque de France sur les dossiers émis par dérogation à ces critères), on est en train d’exclure de fait les primo-accédants, qui présentent souvent des revenus plus modestes ou évolutifs, mais aussi les investisseurs par l’absence de calcul en différentiel entre charges de remboursement et loyers perçus ou à percevoir, avec pour conséquence d’accentuer la fracture sociale de l’accès à la propriété.

Sans compter le taux d’usure qui pose un énorme problème à toute la chaîne du crédit. Ce taux, qui est calculé trimestriellement par la Banque de France, détermine légalement le taux annuel effectif global TAEG) maximum auquel peut être consenti un prêt pour le trimestre à venir. Et dans la période actuelle de taux bas – sans doute durablement bas d’ailleurs pour ne pas freiner la relance économique – l’impact des intérêts dans le calcul du TAEG est presque marginal en regard à d’autres composantes, comme les frais de dossier, les frais de garantie et surtout l’assurance emprunteur. Si le taux d’intérêt peut être négocié très favorablement, la politique de la banque prêteuse en termes de frais de dossier ou de garantie ou la surprime d’assurance, en cas de situation de santé  spécifique ou de nature de risques à couvrir; peuvent peser lourdement dans le calcul et faire basculer le dossier dans l’irrecevabilité.

Effet COVID et analyse du risque bancaire

Lors du premier confinement, les banques ont essayé de projeter les effets de la crise et des dispositions de soutien à l’économie française. Nous avons donc assisté à un repli sur certains points d’étude du risque et c’est bien normal. Lors du prolongement du confinement, les banques ont privilégié les quelques dossiers «sans risque», en
écartant davantage ceux concernant des personnes qui exercent dans des secteurs plus durablement touchés : événementiel, hôtellerie-restauration, commerce de détail non alimentaire, transport aérien… Et lorsqu’il y avait
du chômage partiel, le regard portait sur la solidité des entreprises, tandis que grossissait le nombre de faillites,  très médiatisées.  Le rebond (de rattrapage !) de l’été a redonné confiance aux banques, d’autant que les dispositifs
de soutien étaient maintenus au moins jusque fin 2020.

Le second confinement interpelle les banques car on redoute une vague de difficultés économiques sur le début 2021, plus ou moins forte en fonction de la durée et de la sévérité des contraintes sanitaires. L’annonce d’un vaccin efficient et l’engagement du gouvernement et de la Banque centrale européenne pour la zone euro sont de nature à redétendre les normes d’octroi, mais on reste devant des incertitudes lourdes.

Comment emprunter aujourd’hui

Pour quelqu’un qui veut s’engager dans un projet d’achat et qui va devoir emprunter, il faut d’abord distinguer s’il s’agit de l’acquisition d’une résidence principale ou d’une autre nature. En effet, l’achat d’un logement occupé pour sa vie quotidienne prend moins en compte les notions de prix et de perspective de marché. Il est davantage influencé par sa situation, son niveau de prestations, son évolutivité, son environnement. Sauf événement de vie, on est parti pour y habiter quelques années. Ensuite, il faut appréhender la situation actuelle : locataire ou déjà  propriétaire. Il est certain qu’un emprunteur qui dispose d’un bien immobilier va devoir gérer le devenir de son bien actuel. Le mettre en location pour couvrir le remboursement du prêt repose la question du taux d’endettement selon les normes HCSF. Ce qui peut le bloquer dans son nouvel achat. Le marché des prix se tenant très bien, les banques n’ont pas vraiment durci les conditions de leurs prêts relais, sauf sur des secteurs distendus au faible nombre de transactions ou en cas de biens atypiques. Le recours au relais est donc possible, d’autant que les taux d’intérêt sont toujours bas.

Pour les primo-accédants ou les personnes issues de la location, les deux points essentiels à regarder avant de se lancer sont l’apport personnel et le fonctionnement des comptes bancaires. La banque va projeter l’impact de remboursement dans le budget et va vérifier si la future échéance de prêt est cohérente avec le prix actuel du loyer majoré de la capacité à dégager de l’épargne. Car on le sait tous, l’achat d’un nouveau logement entraine souvent des charges complémentaires, ce qui peut poser la question du poids des dépenses du logement sur les revenus en fonction du train de vie. Bien évidemment la rigueur dans la gestion des comptes est un critère regardé avec attention.

Concernant l’investissement locatif, la posture actuelle des autorités de régulation est insupportable. Il n’est pas logique de maintenir un intérêt fiscal à un endettement optimisé sur les revenus fonciers et de pénaliser autant l’investisseur. Surtout qu’il participe ainsi à la fluidité du marché immobilier en accompagnant le besoin de logement des Français. L’attention doit avant tout porter sur la sécurisation du projet. Par exemple, en n’hésitant pas à souscrire une assurance garantie de loyers impayés, voire de carence locative. Il existe aussi des garanties de remise en état d’un logement détérioré. Tout ce qui peut éviter le risque de dépenses supplémentaires ou d’absence de revenus locatifs est bon à regarder.

L’intérêt du logement pour les Français

L’achat d’un bien immobilier est un investissement important en termes de changement sur sa vie, de charges et d’engagements. Les dernières années ont été euphoriques et parfois on a mésestimé ce qu’accéder à la propriété entraînait comme conséquences. L’appétence des ménages pour l’investissement immobilier ne se dément pas puisque tous les sondages réalisés pendant cette période si spéciale du confinement le confirment. Plus de 3 Français sur 4 placent le logement dans leurs projets ou leurs préoccupations principales. Un tel projet se prépare. Une enquête récente menée par Opinion Way* pour Artémis Courtage démontre que 8 Français sur 10 ressentent le durcissement de l’accès au crédit et que seulement 16 % des personnes interrogées ont poursuivi leurs projets à l’issue du déconfinement. L’anxiété naturelle de se lancer dans un achat de cette importance est renforcée par la période actuelle. D’où l’absolue nécessité de bien préparer ce projet. Or 61 % des personnes dans ce même sondage entrevoient de le faire en sollicitant un courtier en priorité.

*Baromètre « Les Français et l’immobilier à l’épreuve de la crise – Vague 3 », réalisé en ligne les 21 et 22 octobre 2020 auprès de 1 015 personnes représentatif de la population française âgée de 18 ans.

Bruno Rouleau

Bruno ROULEAU Porte parole d'In&Fi Crédits et Président de l'APIC . Diplômé du CNAM dans le domaine bancaire, il a exercé durant 20 ans au sein de 4 groupes bancaires, où il a occupé toutes les fonctions opérationnelles sur les marchés du Particulier, du Professionnel et des PME. Il a ensuite rejoint l’enseigne de courtage en crédits In&Fi Crédits pendant 5 ans, avec la fonction de Directeur Associé, en charge de la Formation, de l’Assistance et des Partenariats, et a créé In&Fi Crédits Pro et l’IFIB (Institut de Formation des Intermédiaires de Banque) aux côtés de Pascal BEUVELET. En 2010, il rejoint le Comité de Direction Générale, puis le Comité Exécutif de CAFPI, en charge des Grands Accords commerciaux du groupe et de l’Organisation Interne. Il a créé MUTANS CONSULTANTS en septembre 2015, cabinet de formation et de conseil qui accompagne les entreprises et les réseaux dans leur virage digital, et notamment pour optimiser leur mutation dans la gestion de la Relation Client.

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