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« Vous avez jusqu’au 23 novembre pour inscrire un droit de jouissance sur les parties communes dans le réglement de copropriété », Caroline THEUIL.

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Le copropriétaire ayant obtenu un droit de jouissance sur une partie commune a l’obligation de le faire inscrire au règlement de copropriété avant le 23 novembre 2021, au risque que ce droit ne lui soit plus reconnu.

photo : copro 3 CAroline Theuil

Redéfinition du lot de copropriété

Le régime de la copropriété, défini par la loi du 10 juillet 1965, permet de répartir la propriété de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis, à usage totale ou partielle d’habitation, entre différents propriétaires alors détenteurs de lots. Si l’on se réfère à l’article 1er de cette loi, on comprend que par essence, le lot de copropriété se compose obligatoirement de deux éléments indissociables : une partie privative et une quote-part de parties communes.

Les parties privatives sont, comme leur nom le laisse entendre, réservées à l’usage exclusif des copropriétaires qui en détiennent la propriété. Elles sont ainsi régies par la libre disposition du lot par son propriétaire avec notamment la possibilité de le vendre ou de le diviser.

Les parties communes sont quant à elles affectées à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires. Ils en détiennent ainsi la propriété indivise.

La répartition entre parties privatives et parties communes est en principe déterminée par le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division. Mais, à défaut, il convient de se référer à l’article 3 de la loi de 65, qui liste les parties réputées communes.

De l’usage privatif d’une partie commune

Si nous nous concentrons maintenant sur le nouvel article 6-3 de la loi du 10 juillet, il ressort qu’une partie commune peut être vouée à l’usage privatif d’un copropriétaire ; il lui est alors accordé un droit de jouissance exclusif. Il n’en reste pas moins que la partie en question conserve son caractère de partie commune. En d’autres termes, les copropriétaires ne peuvent jamais disposer d’un droit de propriété sur des parties communes, le droit de jouissance ne pouvant être qu’accessoire à un lot privatif.

Le nouvel article 6-4 de la loi de 1965 vient toutefois imposer une condition essentielle à l’existence de parties communes à jouissance privative : leur existence est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Cette obligation née de l’article 209 de la loi ELAN, vient doublement impacter la légitimité de ce droit particulier. Elle impose dans un premier temps la mise en conformité de l’ensemble des règlements de copropriété dans un délai de 3 ans à compter de la date de promulgation de la loi du 23 novembre 2018. En l’absence de mise en conformité, le copropriétaire concerné risque de voir son droit de jouissance sur parties communes considéré comme caduc. Profitons-en pour rappeler que la loi ELAN a parallèlement souhaité clarifier dans cet article, l’existence des parties communes spéciales en leur imposant la même obligation.

D’autre part, le fait de mentionner expressément le droit de jouissance exclusif de parties communes au règlement de copropriété semble venir définitivement classer ce droit au sein de la famille des droits réels, le rattachement à une personne apparaissant désormais compromis.

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Caroline THEUIL

Caroline Theuil
Juriste, expert en évaluation et formateur immobilier

Titulaire d'un double master en droit, Caroline THEUIL est avant tout spécialiste des contrats immobiliers : elle dispose d'une expertise de près de 10 ans en la matière notamment auprès des personnes publiques. Elle exerce en outre des missions d'évaluation immobilière avec la particularité d'avoir une pratique, et donc une approche, à la fois fiscale et privée de l'expertise. Forte de cette richesse professionnelle, elle est chargée d'enseignement auprès de l'université d'Orléans, et forme, partout en France, des professionnels de tous horizons (agents immobiliers, diagnostiqueurs, géomètres-experts, notaires, avocats, juristes, agents des collectivités territoriales...).

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