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« Les passoires énergétiques, prochain enjeu des immeubles en copropriété », Caroline THEUIL.

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Afin de contribuer à la baisse de la consommation énergétique des immeubles en copropriété de nombreux dispositifs ont vu le jour au fil des années : audit énergétique, plan pluriannuel de travaux, contrat de performance énergétique, … tous ces outils n’ont pas tous la même portée, ni la même ambition. Décryptage.

photo : CAROLINE THEUIL episode 4

Depuis plus de quarante ans, la France s’applique à limiter sa consommation énergétique. En 1974, elle se dotait ainsi de sa première réglementation thermique, la RT1974, en application de l’arrêté du 10 avril 1974. Depuis l’amélioration de la performance énergétique des bâtis n’a fait que croître et les immeubles collectifs n’ont pas échappé à la « préoccupation du siècle » réaffirmée dernièrement par l’adoption de la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021.

Baisser les consommations énergétiques

Audit énergétique, plan pluriannuel de travaux (PPT), contrat de performance énergétique (CPE), diagnostic technique global (DTG), diagnostic de performance énergétique collectif  (DPE collectif), sont autant de dispositifs à destination des immeubles en copropriété, tendant à apporter une réponse aux objectifs de baisse des consommations énergétiques. Ces différents outils n’ont toutefois ni la même portée, ni la même ambition.

L’audit énergétique

L’audit énergétique, issu de la première loi Grenelle du 3 août 2009, permet à une copropriété de connaître son état énergétique et les possibilités dont elle dispose pour réduire ses consommations d’énergie. Supplanté par le DPE, l’audit énergétique n’est aujourd’hui plus obligatoire. Seuls les logements individuels classés au rang des passoires thermiques devront progressivement s’y soumettre à partir de 2022. Mais, plus riche que le DPE, l’audit énergétique continue d’afficher sa pertinence en matière de logements collectifs, et ceci quelque soit la typologie de chauffage de l’immeuble.

Le plan pluriannuel de travaux

Le plan pluriannuel de travaux met quant à lui l’accent sur l’aspect financier puisqu’il permet à travers l’établissement d’une sorte « d’état des lieux » de la copropriété, de planifier le financement des futurs travaux de rénovation. L’article 171 de loi Climat rend l’établissement d’un PPT obligatoire, à compter de 2023, pour toutes les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation, construites depuis plus de 15 ans. Seules les copropriétés ayant fait réaliser un DTG ne préconisant aucun travaux pourront s’en dispenser pendant toute la durée de validité de celui-ci.

Le contrat de performance énergétique

Le contrat de performance énergétique, défini par la directive européenne 2012/27/UE et notamment transcrit en droit français par l’arrêté du 24 juillet 2020 va encore plus loin, car il permet à une copropriété de passer un contrat avec un société de services d’efficacité énergétique qui va garantir une diminution des consommations énergétiques et s’engager sur ce résultat. Le but de ce contrat est sans aucun doute l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments.

Le diagnostic technique global

Instauré par la loi Alur de 2014, le diagnostic technique global est de portée plus générale puisqu’il permet de connaître l’état global d’un immeuble et d’évaluer les éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien sur une période de dix ans. Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 dans tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété ou sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24.

Reste maintenant à aborder la question toute particulière du DPE collectif… (à suivre très prochainement !)

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Caroline THEUIL

Caroline Theuil
Juriste, expert en évaluation et formateur immobilier

Titulaire d'un double master en droit, Caroline THEUIL est avant tout spécialiste des contrats immobiliers : elle dispose d'une expertise de près de 10 ans en la matière notamment auprès des personnes publiques. Elle exerce par ailleurs des missions d'évaluation immobilière avec la particularité d'avoir une pratique, et donc une approche, à la fois fiscale et privée de l'expertise. Éprouvée par la dureté des contentieux, elle s'est instinctivement orientée vers l'apaisement des relations humaines. Médiatrice, elle participe ainsi activement à la prévention des différends et à la résolution amiable des situations conflictuelles. Forte de cette richesse professionnelle, elle est chargée d'enseignement auprès de l'université d'Orléans, et forme, partout en France, des professionnels de tous horizons.

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