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« Stalactite … ou stalagmite ? : la théorie du ruissellement inversé… », Jean Luc Brulard

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Presque 5 ans après la « théorie du ruissellement » et une pandémie, plus tard, force est de constater  : les plus fortunés ont vu leur richesse augmenter de façon exponentielle, quant à tous les autres… c’est une toute autre affaire. L’appel de Jean-Luc Brulard pour mobiliser les professionnels de l’immobilier sur la politique du logement du prochain quinquennat.

photo : Agence Immobiliere IMMEDIAT

Dès son élection, notre Président de la République a fait valoir sa théorie dite « du ruissellement » : en augmentant les ressources des « premiers de cordées » on augmenterait ainsi, en vertu de la fameuse théorie du ruissellement, la richesse des plus riches qui, débordant de moyens économiques et financiers, ne pourraient que les injecter dans l’économie tout entière, donc les partager, les faire ruisseler jusqu’aux moins favorisés…

Presque 5 ans, et une pandémie, plus tard, force est de constater – tout le monde le voit, les économistes l’ont analysé et les plus modestes le vivent à leurs dépens : les plus riches ont vu leur richesse augmenter de façon exponentielle, quant à tous les autres… c’est une toute autre affaire : les dépenses contraintes ont explosé, et le reste à vivre, sur lequel se fonde, pour le plus grand nombre, le sentiment de pouvoir d’achat, semble avoir fondu comme neige au soleil…

Pour ma part, je ne concentrerai ici mon propos, que sur ce que je connais : Le Logement, rien que le Logement…

… et là, pour ce qui concerne ce sujet essentiel, vital pour les français, et si porteur pour notre économie, mais aussi notre cohésion nationale, je ne puis que reprendre les termes du dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre « Le Logement, parent pauvre du quinquennat », qui s’appuie notamment sur les Etudes de l’Institut des Politiques Publiques (IPP).

Dès le début de 2017, notre Président, alors candidat, annonçait sa vision, en qualifiant les propriétaires de rentiers, en évoquant dès février son intention de « transformer l’ISF en impôt sur la rente immobilière » : fallait-il s’attendre à une autre vision, de la part d’un expert, de l’un des meilleurs professionnels et donc défenseur des valeurs financières et donc mobilières ? ….

Dès octobre 2017, dans une tribune intitulée « L’IFI, encore une ineptie ! », je faisais part de mes désaccords et de mes craintes sur ce nouvel impôt désormais en place : https://www.journaldelagence.com/1143470-lifi-ineptie-jean-luc-brulard-ich-rics-agent-immobilier-de-proximite

J’aurais tellement préféré me tromper et que le Logement, dans sa production, dans son accès, dans ses prix soit, 5 ans plus tard, devenu un secteur moins tendu, plus accessible au plus grand nombre … Las ! C’est bien tout le contraire qui s’est produit.

Notre Président assume ses choix, mais les faits sont là, implacables : baisse de la production neuve, contraintes sur le Logement social, réduction des aides au logement, tensions sur les prix à l’achat, comme à la location (et ce ne sont pas les piètres tentatives d’encadrement des loyers par exemple qui compenseront l’insuffisance énorme de l’offre avec, forcément, les excès qu’elle provoque…). Qui peut se réjouir de l’augmentation des prix du Logement à l’achat ou à la location ? Pas le consommateur en tous cas, pas plus qu’il ne se réjouit du prix de l’essence, du gaz ou des biens de première nécessité.

On pourrait parler aussi de l’évolution des quartiers de relégation sociale, du Plan Borloo passé à la trappe sans autre forme de procès etc., etc., …

« Ah oui, mais il y a eu la crise du Covid !! (Comme sous la Présidence Sarkozy, avec la crise financière de 2008) » … bien tiens ! :  le Logement relève d’une politique volontariste et inscrite sur le long terme, et la réduction de l’APL comme la création de l’IFI en substitution de l’ISF ont fait partie des premières mesures gouvernementales, bien avant que ce fichu virus n’infecte je ne sais quel pangolin.  Le ton était donné, les perspectives tracées dès 2017 pour, véritablement, réduire le Logement à la portion congrue.

Je ne reprendrais pas ici ma démonstration de 2017, (re)lisez-là, mais affirmer encore aujourd’hui que le Logement, la Construction ne sont pas des soutiens majeurs de l’économie nationale relève, je pèse mes mots, d’une communication aussi grossière que dogmatique (voire intentionnelle). Mais, aujourd’hui à l’heure du bilan, cela ne doit pas tromper grand monde. En tous cas pas les professionnels : Constructeurs, Bailleurs Sociaux, Associations, et autres acteurs du Logement dont je fais partie…

Mais d’où sortait donc cette théorie du ruissellement ? Une idée naïve, ou trompeuse, peut-être inspirée de quelques soirées mondaines auxquels certains sont habitués : mais la richesse et le pouvoir d’achat ne s’écoulent donc manifestement pas comme le Champagne dans les fontaines de flûtes…

On nous annonçait les stalactites des fortunés, à l’extrémité desquels le goutte à goutte, par gravité ou par enchantement, viendrait arroser les plus modestes. C’est l’inverse qui s’est produit : les fortunes, ainsi arrosées d’en haut ont grimpé, grimpé tels des stalagmites qui ambitionnent d’atteindre le ciel (et qui vont finir par y parvenir !) … Et tant pis pour les autres, pour tous les autres…

Alors voilà, 5 ans de perdu, 5 ans de retard supplémentaire dans la course effrénée pour le logement accessible à tous, classes moyennes et démunis, petits investisseurs…

Notre Président actuel a appris de ces 5 années, allant par exemple jusqu’à qualifier de « connerie » la baisse de l’APL à dès son arrivée. Il sera peut-être candidat, et donc peut-être réélu.

Il faut souhaiter, (et surtout agir pour), que le nouveau quinquennat pour lequel les postulants sont nombreux – mais la question du Logement bien peu présente – apporte une nouvelle et sincère volonté d’inverser la tendance dans de domaine.

… car je crains, avec beaucoup d’autres, que nous ne puissions nous permettre de sacrifier encore 5 ans de plus … pour l’économie du pays, pour la cohésion sociale, pour l’intégration du plus grand nombre, bref, pour notre avenir commun, que nous soyons privilégiés ou non.

Pour donner tout le poids qu’il mérite à cet enjeu, toute l’écoute nécessaire de la part de nos gouvernants, et surtout obtenir la volonté et les actions concrètes à hauteur du défi, il nous faut œuvrer ensemble, tous les acteurs du Logement, parler d’une même voix. Car pour les Français, au fil de leur vie et de leur parcours résidentiel, le Logement, qu’il soit social ou privé, locatif ou en accession, investissement pour améliorer une future retraite, ou encore source d’emploi dans la construction ou la rénovation, est un seul et même sujet.

Les sujets, les priorités, les urgences, et les idées forgées sur l’expérience, et la réalité de terrain ne manquent pas :  en voici quelques-unes, qui n’engagent que moi, et que je ne puis ici développer :

  • Imposer dans les zones tendues la transformation en logements de toutes les surfaces vides : ou comment loger des milliers de familles sans construire un seul m² supplémentaire,
  • Faire de la pédagogie intensive et collective pour tordre le cou aux idées reçues et autres épouvantails intentionnels :
    • Cela fait presque 50 ans que l’on ne construit plus des tours et des barres !
    • L’accès au logement social est possible en termes de ressources, pour 70% des Français : ce sont ainsi nos infirmières, nos instituteurs, nos fonctionnaires de police etc… qui peuvent y prétendre et qui en aurait souvent tant besoin,
  • Accélérer la densification pour lutter contre l’étalement urbain : est-ce que rajouter un étage + comble à une échoppe bordelaise de plain-pied, va dénaturer le paysage urbain (les immeubles parisiens haussmannien font au moins 5 étages + combles, c’est grave ?)
  • Lever nombre de contraintes administratives et juridiques, qui constituent autant d’insécurité et de délais pour les projets de construction
  • Changer de paradigme dans l’approche archaïque (et désormais inadaptée aux enjeux de rénovation thermique) de la quittance, avec son loyer de base, auquel s’ajoutent les charges récupérables,
  • Revenir, avec courage à la vocation initiale du Logement Social qui doit être un soutien temporaire dans le parcours résidentiel, et non dans certains cas une véritable rente (j’ai connu des locataires qui avaient tellement bien réussi leur vie professionnelle qu’ils avaient, en plus de leur belle HLM parisienne, 2 résidences secondaires, une à la mer et une à la campagne)
  • Soutenir véritablement les Maires bâtisseurs, coincés entre leurs habitants (électeurs), frileux à la densification (enfin, sauf en leur faveur ou celle de leurs proches), les contraintes administratives, la réduction de moyens de leur collectivité pour prendre en charge cette population nouvelle … tout en incitant (obligeant ?) les plus réservés d’entre eux à s’engager dans cette voie, confortés par ces soutiens mis en place.

Tout ne relève pas du Politique (qui n’a d’ailleurs jamais rien inventé, mais ne fait que s’approprier des idées et autres expérimentations), ni des pouvoirs publics. Alors nous aussi acteurs du Logement dans notre diversité :

  • Sortons de nos couloirs,
  • Débattons, partageons nos expériences, nos contraintes et nos attentes, pour identifier nos complémentarités, les synergies possibles,
  • Déterminons entre nous de nouveaux modes de coopération opérationnelle et transverses,

Et battons-nous ensemble, autour de cette vision et de ces propositions partagées, pour que dans 5 ans la Fondation Abbé Pierre puisse écrire « Le Logement, parent riche du quinquennat ». En se souvenant que l’Abbé avait dit, en 56, « Gouverner, c’est d’abord loger son peuple »

 

Jean-Luc BRULARD

Agent Immobilier de Proximité depuis 15 ans

Ancien bailleur social pendant 25 ans

8 février 2022.

 

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