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« Rémunération de l’agent immobilier », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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Sauf faute du mandant ou lorsque ce dernier agit pour les besoins de ses activités professionnelles, la Cour de Cassation rappelle que l’agent immobilier ne peut pas percevoir de rémunération en cas de refus du mandant de réaliser l’opération, refus qui en soit ne constitue pas une faute.

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Dans le le litige concernant la demande en paiement d’une clause pénale par l’agent immobilier après le refus de son mandant de réaliser la vente avec la personne qu’il lui avait présentée, l’agent immobilier a posé deux questions prioritaires de constitutionnalité (QPC) portant sur l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qu’il n’y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel.

La première question est ainsi rédigée :

« L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 porte-t-il atteinte à la liberté d’entreprendre et à la liberté contractuelle en interdisant la rémunération de l’intermédiaire tant que l’opération projetée n’est pas réalisée, même lorsque c’est le mandant qui refuse sans justification de conclure la vente objet du contrat d’entremise ? ».

Elle ne présente pas un caractère sérieux en ce que l’interdiction pour l’agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération en l’absence de conclusion effective de l’opération projetée, quelle qu’en soit la raison, est fondée sur le motif d’intérêt général tenant à la nécessaire réglementation des pratiques des professionnels visées à l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 afin d’assurer l’information, la protection et la liberté contractuelle de leurs clients.

Il n’en résulte pas d’atteinte disproportionnée à leur liberté contractuelle et à leur liberté d’entreprendre au regard de l’objectif poursuivi par le texte, dès lors qu’en cas de faute commise par le mandant ayant privé le mandataire de sa rémunération, une jurisprudence constante lui permet d’engager la responsabilité de son mandant, et qu’une dérogation à cette interdiction est en outre possible lorsque le client agit pour les besoins de ses activités professionnelles.

La seconde question est ainsi rédigée :

« L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel qu’interprété par la Cour de cassation, porte-t-il atteinte au principe de responsabilité en ce qu’il exclut que soit regardé comme fautif le mandant qui, ayant confié à un intermédiaire la recherche d’un vendeur ou d’un acheteur, refuse sans aucune raison de conclure la vente projetée ? ».

Elle ne présente pas non plus de caractère sérieux en ce que le contrat conclu entre l’agent immobilier et son client étant, sauf disposition expresse contraire, un contrat d’entremise, l’agent ne dispose pas du pouvoir d’engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l’opération, et son seul refus, ne peut, par nature, être constitutif de la faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de son mandataire. Il ne peut en résulter aucune atteinte au principe de responsabilité.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Juillet 2022 n°21-25.661

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Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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Vos réactions

  • Par Julie, il y a 5 mois

    Bonjour,

    D’après ce que je comprends et bien que sur mes mandats de vente il est écrit  » Le mandant s’oblige à ratifier la promesse de vente et la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire », cette mention serait donc inutile car on ne peut pas obliger un vendeur à signer , même avec un acquéreur qui propose le prix sans négociation.
    C’est le cas que j’ai eu avec un couple divorcé dont la femme a toujours refusé de signer l’offre au prix juste pour nuire à son ex-époux;

  • Par Daniel Iribarren, il y a 5 mois

    Comment pouvons-nous accepter cela ?
    Cette injustice doit être l’une des priorités de la prochaine mandature.

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