« DVF ou les données immobilières à portée de clics », Caroline THEUIL

DVF, qui es-tu ?

Le fichier DVF (Demande de Valeurs Foncières) est un fichier de données relatant sous forme électronique des informations portant sur les valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations immobilières, autorisé par le décret du 28 décembre 2018. Il est disponible en open data et a pour ambition de répondre à un objectif de transparence des marchés fonciers et immobilier rendu possible par la loi du 10 août 2018 pour un Etat au service d’une société de confiance.

Les données contenues dans ce fichier sont produites par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) elle-même, et issues d’un croisement entre les actes déversés au service de la Publicité foncière (ex-Hypothèques) et différentes informations cadastrales.

Le fichier DVF permet ainsi de visualiser l’ensemble des transactions immobilières intervenues au cours des cinq dernières années. Il est mis à jour semestriellement en avril et en octobre. Il s’agit d’une base globalement fiable et réputée exhaustive. On notera toutefois l’absence de données concernant :

• l’Alsace, la Moselle et Mayotte, la DGFiP ne disposant pas des mutations dans ces secteurs. En effet, l’Alsace et la Moselle relèvent par exemple du Livre foncier dont les données ne sont pas ouvertes,
• certaines communes en raison de leur fusion avec une autre commune dont le changement n’a pas encore été intégré.

Et tu cliques !

La base DVF est accessible directement sur internet à l’adresse suivante : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/. Les données brutes du fichier sont par ailleurs à disposition sur la page dédiée à DVF de data.gouv.fr.

L’utilisation de l’application est plutôt intuitive et permet d’accéder à l’information soit directement par un simple clic sur la carte, soit indirectement en passant par le menu déroulant à gauche de l’écran. Les parcelles cadastrales ayant eu des mutations s’affichent alors en bleu. Un simple clic permet d’obtenir la liste des mutations avec un accès direct :

• à la date de mutation et à la nature de l’acte. Cette nature est établie en raison de ce qui est porté dans l’acte : adjudication, échange, expropriation, vente, VEFA, vente d’un terrain à bâtir,
• à l’adresse du bien et à sa référence cadastrale,
• à divers éléments descriptifs tels que la surface qui ne prend en compte que la surface réelle du bâti, ou le nombre de pièces principales,
• et enfin au prix de la transaction. Précisons que ce prix est un prix net vendeur, TVA incluse. Il est affiché hors frais d’agence et frais de notaire et exclut, le cas échéant, la part de mobilier contenu dans la transaction. Notons encore qu’en cas d’expropriation, le prix contient l’indemnité.

La donnée recueillie reste cependant limitée, car elle ne permet pas de connaître la dépréciation d’un bien ayant fait l’objet d’une vente et/ou selon son état, le coût des travaux nécessaires. Par ailleurs, la liste des mutations obtenues nécessite un retraitement, en ce sens où toutes les typologies de biens sont listées tous azimuts, charge à l’utilisateur de faire son propre tri.

Le casse-tête des données multilignes

A la lecture de ces restitutions, certains d’entre vous auront peut-être été confrontés à une lecture difficile du support avec l’apparition de lignes multiples pour une même transaction. Cette duplication n’est autre que la résultante d’une traduction juridique d’un acte comportant plusieurs dispositions (une vente après division parcellaire = une division + une vente). En d’autres termes, un acte de transaction dans lequel s’est passé plusieurs « choses » va se voir dupliqué en plusieurs lignes tantôt répétitives, tantôt cumulatives. Cette présentation multilignes apparaît ainsi dans plusieurs cas précis :

• il y a plusieurs dispositions dans un acte,
• il y a plusieurs parcelles dans une disposition,
• il y a plusieurs locaux sur une parcelle,
• il y a plusieurs natures de culture sur une parcelle.

On constate alors que le fichier attribut à une même référence de document, plusieurs numéros de dispositions différents dont il faut additionner les prix pour disposer d’une valeur globale, non divisée de manière théorique entre les différentes dispositions. Un exemple fictif sera certainement plus parlant :

Source : www.groupe-dvf.fr

Qu’en est-il de DV3F ?

Dans le prolongement de DVF, la base de données DV3F a été développée par le Cerema sur demande du Ministère du Logement. Il a pour objet de structurer la donnée source et de l’enrichir par croisement avec les fichiers fonciers. Le rendu final est plus structuré et donc accessible et plus riche. Toutefois les bénéficiaires de ce service sont limités :

• Services de l’État,
• Établissements publics de l’État,
• Collectivités territoriales,
• Agences d’urbanisme,
• EPF, SAFER, ADIL, OLAP, SCoT,
• Organismes de recherche,
• Infrastructures de données géographiques,
• Autres structures bénéficiaires de MAJIC.

A tous ceux qui désirent l’inaccessible, il faudra attendre encore un peu avec tout de même cette lueur d’espoir : dans ses premières années les données DVF n’étaient ouvertes qu’aux personnes publiques/collectivités locales.

Ma fiche Récap’ :

• Nom : DVF, Demande de Valeurs Foncière
• Objet : fichier de valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations immobilières
• Période concernée : 5 dernières années
• Mise à jour de la base : semestriellement (avril et octobre
• Étendue géographique : France métropolitaine et les DOM-TOM, à l’exception de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte
• Lien d’accès : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ (pour obtenir les données brutes : data.gouv.fr )
• Point de vigilance : se conformer à la réglementation relative à la protection des données personnelles

Une nouvelle série de Caroline Theuil sur l’évaluation immobilière : Pitch.

Nouvelles aspirations foncières des ménages, inflation, taux des prêts immobiliers en hausse, rénovation énergétique, plafonnement des loyers… 2023 affiche d’ores et déjà un changement significatif dans le secteur de l’immobilier.

Loin d’avoir été neutres, les effets du confinement ont engendré un affolement du marché immobilier. Mais 2023 devrait permettre au secteur de niveler les prix sous l’effet combiné de plusieurs facteurs, et tout particulièrement, celui de l’évolution des taux d’intérêt. En d’autres termes, le marché devrait  tendre à ralentir avant, espérons-le, de s’équilibrer.

Dans ce contexte de changement, comme dans toute situation de changement d’ailleurs, il va être important de faire le point, de trouver les ressources ou les leviers dont nous avons besoin pour amorcer le virage, de se re-donner des clés… aussi bien personnellement que professionnellement.

Loin d’échapper à la règle, le domaine de l’évaluation immobilière ne fera pas exception d’autant que le prix des immeubles va se retrouver au cœur de ce changement annoncé.

Je vous propose donc une nouvelle rubrique afin de #renoueraveclesbases de l’évaluation immobilière, pour gagner en compréhension, en compétence, en justesse, en professionnalisme.

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