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Hausse brutale des taux d’intérêt, baisse significative de la production de crédit… Lourdement impacté par les nouvelles conditions de financement, le marché immobilier s’enfonce dans le rouge et ne devrait guère retrouver de jours meilleurs en 2024. Focus sur ces perspectives peu réjouissantes annoncées par le site d’estimation en ligne, Meilleurs Agents, dans le cadre de sa conférence de rentrée.
La nouvelle politique monétaire initiée par la Banque de France pour lutter contre l’inflation galopante n’aura décidément pas été sans conséquence sur le marché immobilier. « Les taux d’intérêt ont connu une hausse brutale en 2022, et même une accélération en 2023 avec le changement de calculs des taux d’usure, pour atteindre aujourd’hui les 4 %, soit un niveau que l’on n’avait pas vu depuis 2011 », explique Barbara Castillo Rico, responsables des études économiques de Meilleurs Agents.
En progression constante depuis quelques années, le nombre de vente de logements anciens devrait ainsi largement repasser sous la barre du million cette année pour atterrir à 890 000 transactions, soit un recul de 20 % par rapport à 2022.
Autres conséquences induites par ce ralentissement du marché : avec une baisse des prix de 0,4 % au niveau national sur les 12 derniers mois, le marché immobilier fait face à une situation qu’il n’avait pas connue depuis 2015. Si l’ensemble des grandes villes sont désormais confrontées à une baisse des prix, ce sont Bordeaux et Lyon qui remportent la palme avec des baisses respectives de 8,6 % et de 8,1 %. La capitale enregistre, quant à elle, une baisse de 7,6 % sur 3 ans, soit la baisse la plus importante depuis le début du siècle, et passe désormais sous la barre des 10 000 euros le mètre carré.
A noter que des villes résistent, à l’instar de Marseille qui enregistre une hausse de ses prix de 2,2 % ou encore de Nice avec une hausse de 7,9 % sur les 12 derniers mois, soit encore plus forte que l’an dernier. Une augmentation à part entière qui s’explique par la différence du profil des acquéreurs par rapport au reste du territoire. « Les acquéreurs niçois sont souvent plus âgés, plus aisés, possèdent plus de capital, ont moins recours aux crédits et sont donc moins exposés au retournement que l’on observe aujourd’hui sur le marché des crédits », précise Pierre Vidal, responsable scientifique de Meilleurs Agents.
Au-delà des grandes villes de France, force est de constater que plus de la moitié des villes affichent sur les 12 derniers mois un recul de leurs prix immobiliers. Désormais, plus aucun segment du marché n’échappe à ce ralentissement, y compris les zones rurales.
Cette amorce de baisse de prix ne suffit pas à compenser la contraction du pouvoir d’achat immobilier des ménages. Et cette situation impacte désormais le marché de la location. Ainsi, alors que le stock de biens actuellement à la vente explose, avec une hausse de 42 % depuis janvier 2022, le nombre de biens à louer se réduit pour sa part drastiquement, avec une baisse de 18 %. La raison de cette tendance baissière ? « Les primo-accédants ayant de plus en plus de difficultés à acquérir un bien, se retrouvent contraints de rester plus longtemps dans leur logement en location et par conséquence, ces biens ne sont pas libérés », observe Barbara Castillo Rico. Un début de pénurie qui impacte désormais le prix des loyers qui affichent une hausse de 3,2 % contre 2,1 % l’année précédente.
« Une note positive tout de même dans ce contexte morose, le pic de l’inflation est passé et nous sommes désormais sur une phase d’atterrissage en douceur vers un niveau d’inflation acceptable vissé autour des 2 % d’ici 2025 », met en avant Barbara Castillo Rico. Et d’ajouter : « La maîtrise de l’inflation implique la fin du durcissement de la politique monétaire et des conditions de crédit, et donc la fin de la hausse des taux d’intérêts, même si cela ne signifie pas leur baisse immédiate. Nous devrions entrer dans une période de stabilisation de taux d’intérêt autour de 4 % dans les mois à venir ».
Autre bonne nouvelle : l’octroi de crédit ne devrait plus être un facteur bloquant pour le marché immobilier d’ici quelques mois. Grâce à la spectaculaire hausse des taux de ces derniers mois, les marges des banques sont en effet en train de se reconstituer leur permettant ainsi de rouvrir le robinet du crédit. Malheureusement, il est peu probable que cette situation suffise à relancer le marché immobilier. Et pour cause, ces 18 derniers mois, les Français ont subi une perte moyenne de 20 % de pouvoir d’achat immobilier.
« La demande restera contrainte du fait du niveau des prix. De plus, l’accumulation de biens à vendre, au cours des douze prochains mois, devrait accélérer la baisse des prix et la diminution du nombre de transactions. Chez Meilleurs Agents, nous anticipons une baisse des prix de – 4 % en moyenne en France d’ici fin septembre 2024 et un niveau annuel de 800 000 transactions », conclut Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
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