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Marché immobilier : 2023 a été une année de contraction historique

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Après plusieurs années florissantes, le marché immobilier a subi en 2023 une baisse du volume de transactions estimée à – 20 %, soit la plus forte contraction du marché depuis dix ans. Le point sur le bilan de l’année et les perspectives d’évolution pour 2024 selon l’Observatoire GH.

photo : Tiny house in shopping cart background with copy space

Le premier semestre 2023 a été témoin d’une hausse brutale des taux de crédit (multipliés par 4 en 18 mois) déclenchant une diminution notable de la production de prêts immobiliers : le volume le plus bas depuis 10 ans. Conséquence : le nombre annuel de transactions est estimé à 870 000 à fin décembre, soit -20% par rapport au volume constaté en 2022.

En passant sous la barre du million et même des 900 000 transactions, 2023 représente la plus forte contraction du marché ancien en 10 ans ! Cette décélération s’explique par l’effet combiné de l’inflation et des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier : les Français ont perdu -20% de pouvoir d’achat immobilier en 18 mois.

Un retournement de marché dont les conséquences ne se sont vraiment révélées que dans la deuxième partie de l’année 2023.

Une faible baisse des prix de l’immobilier

Le nombre de biens anciens mis en vente a continué de croître (+7% en 1 an), en particulier sur le segment des maisons. Pour autant, le contexte économique inflationniste et la hausse brutale des taux de crédits immobiliers ont entraîné la contraction des volumes de vente, accompagnée d’une faible baisse des prix immobiliers.

Une tendance qui n’a réellement débuté qu’à la fin de cette année. Après une résistance jusqu’en juillet, les prix ont finalement commencé à diminuer à partir du mois d’août, et cette baisse s’est poursuivie mais n’a atteint que -1,4% en fin d’année sur les prix affichés.

« Avec l’augmentation brutale des taux d’intérêt et l’inflation restée à un niveau élevé, les transactions immobilières sont devenues plus difficiles, limitant l’activité du marché principalement aux cas où les ménages n’ont pas d’autre choix que de vendre ou d’acheter. Ces situations comprennent généralement 5 événements de vie : les divorces, les naissances, les décès, la mobilité professionnelle et les dettes. Contrairement aux périodes plus favorables, où les transactions pouvaient être motivées par le confort d’une pièce supplémentaire ou le désir de changer de cadre de vie, le marché immobilier est désormais dominé par des besoins urgents et incontournables, reflétant une période plus difficile pour les Français », analyse Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Un marché à plusieurs vitesses

Les tendances en termes de volume comme de prix varient considérablement selon les régions. Les grandes métropoles, bien qu’ayant longtemps dominé le marché, subissent un ajustement des prix à la baisse. En revanche, les villes moyennes et les zones périphériques connaissent une hausse de la demande et des prix, stimulée par le télétravail et la recherche d’alternatives plus abordables. Les zones touristiques restent robustes, soutenues par une demande spécifique et stable. Ces tendances régionales reflètent l’adaptation du marché immobilier aux changements économiques et sociaux actuels

  • L’Ile-de-France : une des régions les + touchées par les baisses de prix

Les tendances en termes de volume comme de prix varient considérablement selon les régions. Les grandes métropoles, bien qu’ayant longtemps dominé le marché, subissent un ajustement des prix à la baisse. En revanche, les villes moyennes et les zones périphériques connaissent une hausse de la demande et des prix, stimulée par le télétravail et la recherche d’alternatives plus abordables. Les zones touristiques restent robustes, soutenues par une demande spécifique et stable. Ces tendances régionales reflètent l’adaptation du marché immobilier aux changements économiques et sociaux actuels.

  • Les grandes agglomérations et les villes qui avaient connu de très fortes augmentations de prix sont les premières à subir des corrections.

Des baisses significatives ont été enregistrées dans certaines grandes agglomérations, avec des diminutions de -1,8% pour les maisons anciennes à Lille, Troyes (-6,1%), Brest (-3%), Nîmes (-2,7%), Metz (-2,3%), Nancy (-2,2%), Le Havre (-2,2%) et Strasbourg (-1,9%). D’autres villes comme Bourges, Orléans, Amiens, Tourcoing et Poitiers ont connu des baisses plus modérées. À Lyon, c’est le prix des appartements qui marque clairement un recul (-2,8% en 1 an), tout comme à Nantes (-1,5%) et Bordeaux (-1,2%). Seule Marseille continue sa croissance avec un prix par mètre carré moyen en hausse de +6,5% en 1 an (appartements + maisons).

  • Mais certaines villes moyennes ont conservé leur attractivité post-crise sanitaire.

Les agglomérations périphériques et les villes moyennes, telles que la Seine-et-Marne (+2% sur le prix des maisons), Le Mans (+2,6%), Tours (+3,4%), Reims (+4,9%), Pau (+7,3%) et Limoges (+10,3%) ont gagné en attractivité. Elles bénéficient d’une augmentation de la demande et d’une hausse des prix, en partie due à l’essor durable du télétravail et à la recherche de logements plus abordables et accessibles.

  • Les villes du littoral atlantique et méditerranéen continuent de voir leurs prix augmenter.

Les zones touristiques, comme certaines villes côtières (Biarritz, Antibes, Nice, Perpignan…), continuent de voir une augmentation des prix immobiliers. Ce phénomène est alimenté par la popularité des locations saisonnières et une demande soutenue de la part des retraités, souvent moins affectés par les difficultés d’accès au crédit immobilier car bénéficiant d’un apport important suite à la vente de leur résidence principale.

Vers une stabilisation des prix en 2024 ?

Pour 2024, les perspectives restent incertaines. Le marché pourrait connaître une stabilisation des prix si les conditions économiques s’améliorent comme cela semble s’amorcer fin 2023.

La stabilisation des taux de crédit pourrait faciliter l’accès au financement, offrant ainsi une bouffée d’oxygène aux Français qui souhaitent acheter ou investir.

Si tel était le cas, Guy Hoquet s’attend à une poursuite de la baisse des prix immobiliers, mais probablement avec une décélération.

Cependant, les défis demeurent, notamment en matière d’accès au crédit, de pouvoir d’achat et de disponibilité de l’offre de logements. En effet, tant que l’offre restera largement inférieure à la demande, une diminution significative des prix ne semble pas envisageable.

« Nous assistons à un changement en profondeur du marché tel que nous l’avons connu ces dix ou quinze dernières années. Il est donc compréhensible que les vendeurs mettent du temps à accepter ce nouveau cadre et n’aient pas encore ajusté leurs prix en conséquence. 2024 devrait probablement voir s’installer un nouvel équilibre entre les acquéreurs et les vendeurs », conclut Stéphane Fritz.

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