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Quelle est la fiscalité des rentes viagères ?

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Les rentes viagères sont imposables au même titre que l’impôt sur le revenu. Le point sur les règles à suivre avec notre expert en viager, Jean-Louis Tolosa.

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L’article 1968 du Code Civil stipule que : « la rente viagère peut être constituée moyennant une somme d’argent ou pour une chose appréciable ou pour un immeuble ».

 

Il y a deux types de rentes viagères :

  • les rentes viagères constituées à titre onéreux (art. 1968 du CC)
  • les rentes viagères à titre gratuit

J’aborderai les règles fiscales applicables aux rentes issues des transactions immobilières entre particuliers (à titre onéreux).

La rente viagère peut être constituée sur la tête du vendeur-crédirentier ou au profit d’une autre personne.

Malgré le fait que l’aliénation d’un bien immobilier ait été consentie par un propriétaire au bénéfice d’une tierce personne, cette particularité ne modifie en rien le caractère de la rente.

La rente peut être établie parfois sur deux têtes, mais très rarement sur un nombre de têtes supérieur.

Dans ce cas, le régime d’imposition des rentes viagères s’appliquera aux divers bénéficiaires.

L’âge qui sera retenu sera celui de la personne la plus âgée d’entre les crédirentiers.

Imposition des rentes viagères

Il convient de savoir :

La rente viagère peut être  constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

Elle peut être constituée au profit d’un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne.

La rente peut être constituée soit sur la tête de celui qui fournit le prix, soit sur la tête d’un tiers, qui n’a aucun droit d’en jouir.

Également :

Les rentes viagères sont considérées comme des revenus. A ce titre, elles sont imposables.

Cependant, les rentes viagères subissent un abattement.

L’abattement consenti est fonction de l’âge du vendeur-crédirentier.

Le sexe du bénéficiaire n’est pas pris en compte.

Pour un vendeur en viager qui a 60 ans révolus et moins de 70 ans, l’abattement sera de 60 %.

Pour un vendeur de 70 ans révolus, la décote pratiquée sera de 70 %.

70 % est la décote maximale.

Il n’y a aucune autre décote prévue pour les âges supérieurs.

Le taux de décote est pris en compte une fois pour toute.

Le fait générateur est celui de la date du premier encaissement par le vendeur le plus âgé.

Il convient de savoir : « La rente viagère peut être  constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer »

Pour bénéficier de la décote maximale de 70 %, le versement de la première rente peut être différé.

Lorsque les rentes viagères sont constituées sur deux têtes et qu’elles sont réversibles en totalité ou partiellement au dernier d’entre eux, l’administration fiscale, pour pratiquer l’abattement, prendra en compte l’âge du survivant au moment où celui-ci percevra sa première rente viagère.

La valeur totale des rentes perçues dans l’année, sans décote, est à déclarer à l’administration fiscale. Celle-ci pratiquera d’elle-même la décote.

Après abattement de 60 ou 70 %, la somme restante (40 ou 30 %) est ajoutée à l’assiette des revenus.

Les rentes viagères et la CSG

Seuls ces 40 ou 30 % sont soumis à la CSG, à la CRDS, au prélèvement social et autres contributions additionnelles pour un taux global de 17,2 %.

L’administration fiscale pratiquera un abattement exceptionnel de 5 ,10 % sur le montant initial de la CSG (9,20 %).

En finalité, le taux d’imposition aux taxes sociales est de 12,10 %.

C’est toujours beaucoup pour les personnes âgées qui vendent pour avoir un complément de ressources pour mieux vivre, mais cela reste appréciable !

Le versement de la rente viagère est interrompu par le décès du crédirentier.

Fiscalité de rachat du capital rente

L’acquéreur pourrait, si le vendeur-crédirentier en était d’accord, racheter le capital constitué par les rentes viagères à venir.

Le capital rente perçu par le crédirentier en compensation des rentes viagères qu’il aurait pu percevoir ne peut être apprécié comme le montant cumulé des rentes viagères si le contrat n’avait pu être résilié.

En conséquence, le capital rente perçu est totalement exonéré d’impôt sur le revenu et de taxes sociales.

Les juges ont pris en compte le caractère aléatoire du contrat viager d’une part et d’autre part que le rachat du capital rente ne peut être comparable à une cession de contrat à un tiers et qu’en conclusion, le rachat du capital rente ne peut être taxable.

Obligation de déclaration de l’acquéreur-débirentier

L’acquéreur-débirentier est tenu de déclarer le montant des rentes viagères versées au cours de l’année à l’administration fiscale sous peine d’amende.

Il doit tenir un registre spécial ou un livre de paie qui permet d’identifier le bénéficiaire et de comptabiliser le montant des rentes versées.

L’acquéreur-débirentier, personne physique, ne peut déduire le montant des rentes versées des revenus fonciers.

L’acquéreur-débirentier, le capital rente et l’IFI

L’acquéreur devra déclarer à l’actif le montant de son acquisition (prix quittancé dans l’acte authentique).

Le capital rente est considéré comme une dette. A ce titre, si l’acquéreur est assujetti à l’IFI, il déclarera au passif ledit capital. Il déduira ce montant lors de sa déclaration IFI dans l’imprimé 2725-NOT.

Ce montant variera à la baisse chaque année. Ainsi, l’acquéreur pourrait, pendant une certaine période, ne plus être assujetti à l’ISF.

Il est de réelle importance, lorsque l’on veut pratiquer le viager, de « posséder » toutes les caractéristiques, tous les éléments constituants la discipline.

Ce sujet n’est traité qu’en partie dans cet article, retrouvez toutes les précisions dans notre formation :  https://expert.formations-viager.com 

N’oubliez pas : Les détails font la perfection… La perfection n’est pas un détail !

 

 

Jean-Louis Tolosa

Jean-Louis Tolosa a exercé le métier d'agent immobilier pendant plus de 35 ans, pratiqué le viager plus de 30 ans et acquis une solide expertise en la matière. Il a été membre de la FNAIM dès le début de sa carrière, membre fondateur de la bourse des exclusivités (MLS et SIA) et membre ORPI.

Il est aujourd'hui expert évaluateur, expert viager, formateur, conférencier et créateur-concepteur d'outils professionnels viager.
Il est également l'auteur du livre "Le viager pour les pros" disponible sur le site www.viager-pour-les-pros.fr.

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