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Lors d’une vente d’un bien immobilier en viager, il faut procéder au calcul de la rente viagère en s’appuyant sur un barème en viager. Le point sur les précautions à prendre avec notre expert en viager, Jean-Louis Tolosa.
Le barème à lecture directe permet de déterminer les conditions économiques d’un démembrement.
Que le démembrement résulte d’un usufruit ou d’un Droit d’Usage et d’Habitation, il existe deux méthodes couramment utilisées : le barème à lecture directe ou un calculateur.
Les conditions financières résultantes peuvent être contestées par les héritiers, le curateur, le tuteur.
Ces contestations sont, presque toujours, introduites par les héritiers en vue d’annulation de la vente.
Dans ce cas, les tribunaux mandatent un expert qui doit, plusieurs années après la signature de l’acte de vente, reconstituer la valeur vénale, la valeur d’occupation viagère ou usufruitière et par différence, déterminer le reste à vendre qui sera transformé en bouquet et en rentes viagères ou la valeur de la nue-propriété qui sera payée, au comptant en totalité ou comptant et mensualités.
L’expert évaluateur cherchera des éléments de comparaison pour déterminer la valeur vénale de l’époque. Un acte possible, mais pas facile. La valeur vénale reconstituée, il devra vérifier les conditions économiques initiales. L’expert mandaté devra argumenter, conforter ou critiquer les dîtes conditions.
L’expert utilisera un barème à lecture directe. Cependant, jamais les calculs, les données dudit barème n’ont été vérifiées.
De nombreux contentieux se sont appuyés sur les résultats pour plaider, gagner, perdre.
Le barème n’a jamais été remis en question… et pourtant…
Le barème à lecture directe, par essence, est comme un livre d’auteur, on ne peut le modifier ! L’utilisateur ne peut qu’appliquer strictement les données.
Il n’utilise qu’une méthode, un taux de rendement du capital (la valeur du bien) le même partout en France : 4,5 % ! Ce qui s’avère simpliste compte tenu du nombre de critères spécifiques à chaque bien immobilier !
Il en est de même pour le taux d’actualisation (au cours des années 2010 à 2020) qui est resté le même c’est-à-dire 2 à 3 points au-dessus de l’inflation.
Le choix d’une seule méthode est discutable !
Pourtant, Il devrait en être autrement lors d’une procédure qui engage crucialement l’avenir des parties qui s’affrontent sur les conditions économiques.
Il faudrait expliquer au juge pourquoi on s’appuie sur un barème qui n’utilise qu’une seule méthode, demander pourquoi on discrimine deux autres méthodes et pourquoi Monsieur l’EXPERT qui utilise plusieurs méthodes pour déterminer la valeur vénale moyenne, n’agit pas dans le même sens pour déterminer les conditions économiques moyennes d’un démembrement !
Le barème, n’est pas la Bible. Sa conception est largement discutable.
En utilisant plusieurs méthodes et en établissant une moyenne des valeurs obtenues, le calculateur réduit le risque de partialité et offre une perspective plus complète de la valeur d’occupation. Cela devrait conforter la crédibilité de l’expertise et proposer un résultat plus objectif.
Zoom auteur
Si vous souhaitez en savoir davantage, consultez Jean-Louis Tolosa : expert viager, formateur viager, formation filmée, intervention dans tout contentieux/devis et auteur du livre « Le viager pour les pros ».
https://expert.formations-viager.com
Les détails font la perfection… La perfection n’est pas un détail !
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