Une visite virtuelle, en quoi cela consiste ?
Concrètement, la visite virtuelle repose sur une série de photographies en 360 degrés réalisées par l’agent immobilier. Ces images sont ensuite assemblées à l’aide d’un logiciel ou d’une application spécialisée afin de reconstituer l’intérieur du bien de manière immersive. Le résultat : une navigation libre dans chaque pièce, à la manière de Google Street View, permettant à l’utilisateur de se déplacer visuellement dans le logement comme s’il s’y trouvait.
Accessible depuis un téléphone, une tablette ou un ordinateur, cette technologie permet un véritable gain de temps : un simple lien est envoyé au potentiel acquéreur qui visite en toute autonomie.
Selon le logiciel utilisé, l’agent immobilier suit en direct lorsqu’un client clique sur le lien pour débuter la visite et le temps passé sur cette visite, ce qui est le cas de Nodalview.
Les avantages sont multiples :
- Gain de temps pour les acquéreurs comme pour l’agent immobilier qui n’ont pas directement à se déplacer ;
- Moins de sollicitations et de dérangements pour les vendeurs qui résident encore dans le bien ;
- L’acquéreur visite en toute autonomie : il peut prendre le temps qu’il souhaite et consulter plusieurs fois le lien
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Agents immobiliers : quelles précautions prendre pour sécuriser vos honoraires ?
Cette avancée technologique soulève une question juridique essentielle : si un acheteur visite un bien virtuellement via un lien envoyé par l’agence, puis conclut la vente directement avec le vendeur sans passer par l’agent, ce dernier peut-il quand même réclamer ses honoraires ?
La réponse est oui, à condition que le mandat signé avec le vendeur contienne une clause pénale. Cette clause interdit au vendeur de traiter en direct avec un acheteur présenté par l’agence, sous peine de devoir payer les frais d’agence. Les juges ont considéré qu’elle s’appliquait même si la visite a eu lieu en ligne et non en personne.
Dans un arrêt du 5 février 2025, la Cour d’appel de Toulouse a jugé qu’une visite virtuelle réalisée par l’intermédiaire de l’agence suffisait à caractériser la présentation du bien. Les acquéreurs avaient confirmé par mail avoir visité virtuellement le bien : cela a été considéré comme une preuve suffisante, même en l’absence de bon de visite.
Bien que cette affaire se soit déroulée dans un contexte sanitaire exceptionnel (en 2020), les juges ont surtout insisté sur la démarche active et encadrée de l’agent. En l’espèce :
- un lien de visite avait été transmis par l’agent,
- et les échanges avec les acquéreurs démontraient une réelle interaction, validant ainsi l’effectivité de la présentation.
L’idéal serait aussi d’inclure dès le mandat une clause prévoyant la possibilité pour le mandataire de réaliser des visites virtuelles et bien préciser dans le bon de visite si une visite à eu lieu virtuellement.
Ainsi, si la vente se conclut sans l’intermédiaire de l’agence, le vendeur qui a donné mandat reste redevable des honoraires sur la base de la clause pénale — même si ceux-ci devaient initialement être à la charge de l’acquéreur car il sera ici en faute.
Les vendeurs avaient tenté de se défendre en affirmant ne pas avoir été informés de cette visite. Les juges ont rappelé que la clause pénale s’applique dès lors que l’agence a eu le premier contact avec l’acquéreur, peu importe si le vendeur en a eu connaissance. Dès qu’elle a appris la signature d’un compromis sans son intervention, l’agence a informé le vendeur qu’il resterait redevable des honoraires. Les juges lui ont donné raison.
En conclusion, la visite virtuelle apparaît comme un outil efficace pour “sécuriser ses honoraires” en établissant un premier contact réel avec l’acheteur et éviter qu’il conclue la vente en direct.
Retrouvez une fiche récapitulative de cet article ici.
Source : 5 février 2025, Cour d’appel de Toulouse, n° 23/00768
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