Seules 9 villes sur 42 de plus de 100 000 habitants permettent encore de financer l’achat d’un bien d’au moins 50 m² avec ce revenu mensuel dans le parc immobilier ancien, selon Le Figaro Immobilier. Cette surface correspond à un seuil symbolique pour de nombreux primo-accédants : elle signifie la possibilité d’acheter un vrai logement familial (deux pièces ou un petit trois pièces) plutôt qu’un simple studio. Explications.
Comment se calcule le pouvoir d’achat immobilier de ce profil d’acheteur qui gagne 2000 € nets par mois ?
Le profil retenu pour cette étude est celui d’un acheteur type gagnant 2 000 € nets par mois avant impôt sur le revenu, sans autre crédit en cours et âgé de 32 ans – l’âge moyen d’un primo-accédant en France (source Notaires de France). Sa capacité d’emprunt, calculée à partir de l’outil de Meilleurtaux, atteint 134 000 € sur 25 ans à un taux moyen de 3,38 % (octobre 2025) et une assurance emprunteur de 0,34% par an. En y ajoutant un apport personnel de 10 % – souvent exigé par les banques – ce budget grimpe à 147 400 €.
Des frais d’acquisition (frais de notaire et frais bancaires) s’appliquent à un prix d’achat hors frais : environ 9% dans l’ancien (8% de frais de notaire + 1% de frais bancaires) et 4% dans le neuf (3% + 1%). En partant de ces hypothèses, le prix maximal d’achat est de 135 200 € dans l’ancien et 141 700 € dans le neuf frais inclus.
Dans ces territoires, les prix médians nettement inférieurs à la moyenne nationale permettent encore à un acheteur disposant de 2 000 € nets par mois d’acquérir un logement familial. Ces villes combinent prix abordables, marchés moins spéculatifs et bonne accessibilité.
Saint-Étienne, Limoges et Perpignan dominent le classement. Avec des prix au m² (largement) inférieurs à 2 000 €, un budget de 135 380 € permet d’acheter entre 70 et 100 m² dans l’ancien. Ces villes concentrent à elles seules la majorité des opportunités d’achat accessibles aux jeunes actifs qui se lancent dans l’achat.
Ce trio n’est pas anodin : ces villes conjuguent prix bas, réservoir de logements familiaux et bonne desserte (rail, autoroutes). Elles bénéficient aussi d’un flux de ménages en quête d’espace, souvent venus des grandes métropoles voisines. « Ces villes sont devenues des territoires-refuges pour les primo-accédants. Elles réinventent l’idée même de propriété abordable dans une grande aire urbaine », analyse Justine Gay, rédactrice en chef du Figaro Immobilier.
Seuls 21 % des grandes villes permettent encore d’acheter plus de 50 m² dans l’ancien
Sur les 42 villes françaises de plus de 100 000 habitants, seules 9 offrent encore la possibilité d’acheter au moins 50 m² dans l’ancien avec un revenu de 2 000 € nets mensuels – soit 21 % du total. Dans les autres villes, l’acheteur doit faire des arbitrages lourds : l’achat de petites surfaces, un éloignement du centre ou le recours à un co-emprunteur.
Paris, Boulogne et Annecy, les 3 métropoles inaccessibles : quand 2 000 € permet tout juste de s’offrir un studio
À Paris, un acheteur avec 2 000 € nets mensuels peut financer à peine 13 m² dans l’immobilier existant Autrement dit, un salarié au revenu médian ne peut plus acheter pour y loger une famille dans la capital et dans la quasi-totalité des grandes villes de France comme Marseille, Lyon ou encore Toulouse. « À Paris, un salaire proche du revenu médian des salariés français ne permet même plus de financer une surface correspondant à un studio standard. C’est un vrai basculement », insiste Justine Gay.
Elle éclaire mieux que le prix au m² la réalité à laquelle peuvent être confrontés quatre
salariés sur dix :
- À budget égal, un acheteur peut acquérir près de 8 fois plus de surface à Saint-Étienne
qu’à Paris. - Les acheteurs modestes sont contraints de s’éloigner, rallongeant trajets, coûts et
inégalités d’accès à l’emploi. - Les grandes métropoles concentrent désormais un parc immobilier réservé aux
revenus élevés.
« Ce que révèle cette étude, c’est une fracture territoriale franche : dans la plupart des grandes villes, le logement familial n’est plus accessible à quatre salariés sur dix », conclut Justine Gay.