Budget 2026 : que contient le statut du bailleur privé adopté par les députés ?

Ce tout nouveau statut résulte du compromis entre des groupes de gauche, du centre et de la droite : une voie médiane entre la proposition gouvernementale jugée insuffisante par la FNAIM et celles du rapport parlementaire Daubresse-Cosson. La mesure a été adoptée par 158 voix contre 49, en échange d’un engagement du gouvernement à réduire significativement les prélèvements imposés aux bailleurs sociaux, face à la demande de la gauche.

Porté par Charles de Courson, l’amendement prévoit un amortissement fiscal de 3,5 % par an pour un logement neuf à loyer intermédiaire, 4,5 % pour un logement social et 5,5 % pour un logement très social, dans la limite de 80 % de la valeur du bien et 8 000 euros par an pour deux logements maximum.

Pour l’ancien rénové – dont les travaux réalisés doivent correspondre à au moins 20 % de la valeur d’achat du bien -, les taux sont, quant à eux, fixés à 3, 4 et 5 %.

A noter également que cet avantage fiscal est conditionné à la signature d’un bail d’au moins 12 ans en tant que résidence principale à une personne sans lien familial avec le bailleur et que « les loyers devront respecter les plafonds des logements conventionnés », soit inférieurs d’environ 15 % au marché. Le dispositif concerne tout investissement locatif réalisé à partir du 1^er janvier 2026 et ce, jusqu’au 31 décembre 2028.

L’ancienne ministre du Logement, Valérie Létard, qui défendait depuis plusieurs mois la création d’un statut fiscal du bailleur privé, s’est réjouie dans un post linkedIn de cette première bouture au sein du PLF, arguant que ce cadre fiscal « devrait permettre de construire 30 000 logements neufs locatifs supplémentaires et de rénover 20 000 logements par an, notamment des passoires thermiques ». Si pour cette dernière, une « première étape est franchie », elle appelle tout de même « désormais le Sénat à poursuivre les débats pour l’ajuster et l’améliorer, en poursuivant l’écoute attentive des professionnels de terrain ».

Un dispositif encore jugé insuffisant

Et pour cause, le nouveau statut du bailleur fiscal adopté par les députés laisse certains experts du secteur sur leur faim. « A supposer que la loi de Finances à venir entérine le projet adopté le 14 novembre par l’Assemblée nationale, l’objectif de créer un véritable statut du bailleur privé ne sera pas atteint », regrette Alain Cohen Boulakia, avocat associé au sein du cabinet SVA, dans un post linkedIn. Et de souligner : « Au mieux, un contribuable dont le taux marginal d’imposition est de 40 % aura limité de 3 000 /4 000 euros par an son imposition IRPP, pour un investissement de l’ordre de 350 000 euros ».

Dans une tribune publiée sur Capital.fr, Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, est, quant à lui, plus nuancé. « L’intérêt fiscal de ce dispositif est ce qu’il est : d’aucuns en voulaient plus et au demeurant le parcours législatif n’est pas terminé, le Sénat s’apprêtant à améliorer le dispositif. Son avènement constitue néanmoins une victoire sur l’idéologie anti-immobilière, que le président de la République a personnellement incarnée », souligne-t-il, tout en constant qu’ « une nouvelle fois, la maison individuelle fait les frais de l’idéologie hostile à cet habitat, au motif qu’il menace la frugalité foncière ». Pour ce dernier, « il faut d’urgence que l’amortissement concerne aussi l’investissement locatif en individuel ».

Quant à Sylvain Grataloup, président de l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI), il  « regrette que les conditions d’amortissement ne soient pas uniformisées entre le neuf et l’ancien alors que les deux marchés sont indissociables, donnant ainsi la prime au flux en contradiction avec le ZAN et la nécessité de relancer au plus vite le marché grâce aux biens immédiatement disponibles ».

Il reste désormais à voir de quelle manière le texte évoluera, lors de son examen du budget au Sénat, puis quand il reviendra à l’Assemblée… Une affaire à suivre.