Investissement locatif : les contours du futur statut du bailleur privé se dévoilent

Alors que la France fait face à une crise du logement inédite et que les ventes aux investisseurs particuliers se sont effondrées de 41 % au premier trimestre 2025, les acteurs du secteur attendaient de pied ferme ce rapport sur la création d’un statut fiscal du bailleur privé réclamé depuis plusieurs années. L’objectif ? Proposer aux propriétaires bailleurs, qui souhaitent louer leur bien à titre de résidence principale, un rééquilibrage de la fiscalité pour les encourager dans cette démarche, sans pour autant peser sur les finances publiques. « Le résultat est au rendez-vous », s’est réjoui Valérie Létard dans un post linkedIn.

Des mesures ambitieuses et concrètes

Le rapport Daubresse-Cosson, commandé en mars 2025 par la ministre du Logement, propose cinq mesures fiscales pour encourager les bailleurs privés à investir dans des logements neufs ou anciens, avec une entrée en vigueur prévue au 1^er décembre 2025 :

1. Amortissement fiscal du capital : Les propriétaires pourront déduire annuellement 5 % de la valeur d’un bien neuf et 4 % pour un bien ancien (sous condition de travaux représentant 15 % de la valeur du bien) sur 20 ans. Cet amortissement, qui s’applique sur les revenus fonciers, vise à réduire la fiscalité des bailleurs et à aligner l’investissement sur l’horizon de la retraite. Un bonus supplémentaire de 0,5 % à 1,5 % est prévu pour les loyers modérés (intermédiaires, sociaux, ou très sociaux).
2. Hausse de l’abattement pour le micro-foncier : L’abattement pour les locations nues sera porté de 30 % à 50 %, avec un plafond de revenus passant de 15 000 € à 30 000 €. Cette mesure vise à simplifier la fiscalité pour les petits bailleurs.
3. Augmentation du plafond du déficit foncier : Le plafond déductible du revenu global passera de 10 700 € à 40 000 €, une première revalorisation en 25 ans, pour compenser les charges croissantes des bailleurs.
4. Exonération des biens locatifs de l’IFI : Les logements loués comme résidence principale seront exclus de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), allégeant la pression fiscale sur les investisseurs.
5. Exonération fiscale après 20 ans : Une exonération totale d’impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux est proposée pour les biens détenus plus de 20 ans, incitant à la location de longue durée.

Selon les deux rapporteurs, ces mesures permettraient de générer 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030 : 40 000 investissements locatif dans le neuf, 30 000 dans l’ancien, et 20 000 logements neufs débloqués par l’investissement locatif dans le neuf. Elles seraient financées par la TVA (20 % sur le neuf) et les droits de mutation (7 % sur l’ancien), avec un impact positif estimé à 500 millions d’euros pour les finances publiques en 2026, et jusqu’à 1,9 milliard par an en moyenne sur la période 2026-2036.

Le satisfecit des professionnels du secteur

Force est de conster que ces propositions ont été largement saluées par les acteurs de l’immobilier.

« Ce rapport acte enfin une avancée majeure : la reconnaissance pleine et entière du logement existant dans les politiques de relance locative. C’est une victoire pour les marchés, une victoire pour les bailleurs, et une victoire pour la Fédération. Cette prise en compte permettra de recréer un cadre plus équitable entre neuf et ancien, et de susciter de nouvelles vocations d’investisseurs », a ainsi déclaré Loïc Cantin, président de la FNAIM, dans un communiqué.

Même satisfecit du côté du président de la Fédération française du bâtiment.

«  Les préconisations faites s’avèrent bonnes pour les marchés du bâtiment, pour loger nos concitoyens et pour les recettes de la Nation. La FFB demande donc que le statut du bailleur privé proposé soit repris tel quel dans le cadre de la loi de finances pour 2026 », a ainsi souligné Olivier Salleron.

Si les mesures proposées semblent apportées l’adhésion du secteur, il reste désormais à savoir si les parlementaires seront eux-mêmes convaincus par les contours de ce statut du bailleur privé.

« Désormais le gouvernement va étudier précisément les propositions faites par la mission, avec pour objectif de nourrir les travaux du projet de loi des finances 2026 », a annoncé Valérie Létard.

Pour plus d’informations, téléchargez le rapport Daubresse Cosson intitulé « Pour une relance durable de l’investissement locatif ».

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