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Lancée par Action Logement en 2016, la garantie VISALE s’est imposée, au fil des années, comme un levier majeur de sécurisation des loyers et d’élargissement de l’accès au logement. Jérôme Drunat, directeur général de l’APAGL, revient sur les spécificités et les nouvelles évolutions du dispositif dans cette interview réalisée dans le cadre d’IMMO 2025, le congrès immobilier organisé par la FNAIM début décembre.
VISALE a été lancée en 2016 par les partenaires sociaux du groupe Action Logement. L’objectif était de répondre à une dichotomie qui s’est installée au fil des années entre le marché du travail et les exigences des bailleurs. Aujourd’hui, près de 80 % des entrants sur le marché du travail signent en effet des contrats précaires, souvent à durée déterminée, parfois de très courte durée. A l’inverse, les bailleurs ont un besoin légitime de sécurisation de leurs revenus locatifs. VISALE est née de cette volonté de concilier ces deux réalités : offrir aux bailleurs une garantie solide, tout en permettant à des publics aux profils atypiques d’accéder au logement.
C’est une caution locative gratuite, comparable à une caution parentale, mais portée par le Groupe Action Logement. Elle garantit au bailleur le paiement des loyers et charges en cas d’impayés, la prise en charge des procédures amiables et contentieuses, et dans le parc locatif privé les dégradations locatives (à hauteur de deux mois en plus du dépôt de garanti). Le dispositif s’adresse à plusieurs catégories de publics.
Pour les moins de 30 ans, la garantie est accessible sans condition de contrat de travail. La seule exigence est un taux d’effort inférieur à 50 %, avec des plafonds de loyers fixés à 1 940 € en Île-de-France et jusqu’à 1 575 € hors Île-de-France. Pour les étudiants sans ressources, les plafonds sont de 1000 € en Île-de-France et jusqu’à 840 € hors Île-de-France.
Pour les plus de 30 ans, VISALE vise principalement deux publics. Les salariés qui changent d’emploi et de logement dans le cadre d’une mobilité professionnelle, mais aussi les salariés aux revenus modestes, gagnant moins de 1 710 € nets par mois, quelle que soit la raison de leur déménagement.
Enfin, la caution est également accessible aux ménages logés via l’intermédiation locative, notamment par le biais d’agences immobilières à vocation sociale.
La première différence tient à la nature du dispositif. La GLI est une assurance payante souscrite par le bailleur, alors que VISALE est une caution totalement gratuite, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.
La seconde concerne les critères d’éligibilité. La GLI repose généralement sur des critères spécifiques, notamment un taux d’effort limité et la détention d’un contrat à durée indéterminée. VISALE, au contraire, a été conçue pour couvrir des profils qui ne répondent pas à ces exigences classiques, notamment les jeunes, les salariés précaires ou en mobilité.
VISALE ne se substitue donc pas à la GLI, mais vient en complément, pour élargir le champ des locataires éligibles tout en sécurisant les bailleurs.
Pour les professionnels de l’immobilier, VISALE constitue un outil supplémentaire de sécurisation du revenu locatif. Dans de nombreux marchés, notamment les marchés dits « détendus », les candidats locataires ne remplissent pas toujours les critères des assurances loyers impayés.
Face à cela, les bailleurs disposent essentiellement de deux solutions : la caution d’une personne physique ou VISALE. Or, la caution personnelle présente des fragilités juridiques et financières. La solvabilité d’une caution au moment de la signature du bail ne garantit pas sa capacité à payer en cas d’impayé. De plus l’activation d’une caution personne physique n’est pas toujours simple à mettre en place.
A l’inverse, VISALE repose sur la solidité financière du Groupe Action Logement, ce qui apporte une réelle sécurité aux bailleurs. Pour les professionnels, c’est donc un dispositif complémentaire à proposer, en cohérence avec les attentes de sécurisation de leurs clients bailleurs.
Le bilan est très positif, à la fois sur le plan quantitatif et qualitatif. Depuis 2016, plus de 1,9 million de contrats ont été signés. En 2025, près de 350 000 nouveaux contrats qui ont été conclus, avec une progression annuelle de l’ordre de 3,2 %, dans un contexte de marché locatif pourtant très tendu.
Sur le plan qualitatif, les résultats sont tout aussi encourageants. Les évaluations menées montrent que 70 % des bailleurs ont modifié leurs critères de sélection grâce à VISALE, en acceptant des taux d’effort supérieurs à 33 % et des contrats de travail autres que le CDI.
Chez les bailleurs particuliers en gestion directe, 69 % considèrent VISALE comme un critère déterminant dans leur choix de locataire. Le taux de satisfaction est très élevé : 92 % des bailleurs se déclarent satisfaits ou très satisfaits. 38% des bailleurs n’auraient pas reloué leur logement sans ce cautionnement.
Pour les locataires, 9 locataires sur 10 donnent une note de satisfaction supérieur ou égale à 8 et en font la meilleure caution.
Depuis le 6 janvier dernier, VISALE a évolué pour mieux répondre aux besoins du marché et garantir sa pérennité. Une réforme attendue, qui vient élargir les plafonds, clarifier les zones et sécuriser davantage les bénéficiaires, tout en restant 100 % gratuite pour les locataires comme pour les bailleurs. La garantie se concentre sur les trois premières années du bail, période statistiquement la plus exposée aux impayés, avec, sous certaines conditions la possibilité d’avoir un nouveau contrat de cautionnement pour des locataires « VISALE » déjà en place.
Le découpage du territoire évolue également pour mieux refléter les tensions locatives réelles et les plafonds de loyers revalorisés, changements majeurs de l’évolution, avec une offre de logements éligible augmentée et un accès facilité à la garantie pour davantage de profils solvables.
A ce titre, les salariés de plus de 30 ans voient leur seuil d’éligibilité relevé et les travailleurs saisonniers bénéficient désormais d’un cadre plus cohérent avec leur besoin. VISALE devient plus efficace, à condition d’être correctement utilisé et intégré dans une stratégie locative globale. Ces évolutions s’accompagneront, bien entendu, d’un important travail de communication auprès des professionnels de l’immobilier, déjà nombreux à utiliser le dispositif.
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