Cet article vous a été :
Sésame, ouvre-toi ! Derrière la carte professionnelle se cachent quelques subtilités que les agents immobiliers ont tout intérêt à maîtriser lorsqu’ils souhaitent développer leur activité. Nouvelle société ou succursale ? Qui peut en assurer la direction et à quelles conditions ? Jusqu’où peut-on piloter une agence à distance ? Maître Alain Cohen-Boulakia, avocat honoraire à la cour d’appel de Montpellier, décrypte les règles du jeu à l’appui d’une récente décision de justice.
Lorsque l’agent immobilier exerce son activité à titre individuel, il doit justifier de son expérience professionnelle ou de l’obtention d’un diplôme de manière précise, suivant les dispositions contenues dans le décret d’application du 20 juillet 1972.
Lorsque le titulaire de la carte professionnelle est une société, c’est son représentant légal qui doit fournir à la CCI la preuve de son aptitude professionnelle. L’agent immobilier, personne morale ou personne physique peut exercer son activité dans un seul établissement.
Si l’agent immobilier veut ouvrir une deuxième agence, à savoir une succursale, il peut en premier lieu solliciter
l’obtention d’une nouvelle carte professionnelle par le biais d’une nouvelle structure ; et ainsi de suite en cas d’ouvertures de nouvelles agences.
Chaque personne morale peut compter comme associé, par ailleurs, une structure holding. Il en résulte de nombreux avantages : partage des risques, possibilité d’intégrer un collaborateur comme associé d’une seule agence, séquençage des métiers, différentiation des modèles de management. Mais il en découle aussi des inconvénients : augmentation des coûts fixes de fonctionnement (assurances, comptabilité, taxes…) et difficultés pour déplacer un collaborateur d’une agence à une autre.
Beaucoup d’acteurs du secteur, quelle que soit leur importance, choisissent de se développer au travers de succursales, à savoir un (des) établissement(s) relevant de la même carte professionnelle. En vertu de l’article 3 de la loi Hoguet, chaque ouverture de succursale doit faire l’objet d’une déclaration préalable d’activité formalisée auprès de la CCI concernée « par la personne qui en assure la direction » (formulaire CERFA 15312).
À lire aussi : Conciergeries : doivent-elles détenir une carte professionnelle ?
Mais qu’entend-on par succursale ? Un bureau recevant du public ? L’obligation déclarative englobe tout bureau, même ouvert à titre provisoire ou saisonnier ; il en est de même des « bulles » ouvertes pour les seuls besoins de l’exploitation d’un programme immobilier de construction.
Ne sont pas concernés les services de gestion (et non de transaction), implantés dans des ensembles immobiliers, qui ne disposent d’aucune autonomie financière ou administrative.
La déclaration comporte notamment les renseignements permettant de vérifier l’aptitude professionnelle du directeur. Celle-ci peut résulter de l’obtention d’un diplôme (mêmes conditions que pour l’obtention d’une carte professionnelle), ou d’une expérience professionnelle en qualité de collaborateur salarié (durée d’emploi requise réduite de moitié, par rapport à celle exigée pour l’obtention de la carte professionnelle, en vertu de l’article 16 du décret d’application de 1972 de la loi Hoguet).
À lire aussi : Un épineux débat : le portage salarial est-il compatible avec la loi Hoguet ?
L’article 5 du code de déontologie des agents immobiliers (décret du 28 août 2015) précise que le « responsable » d’une agence immobilière, y compris d’une succursale, doit en assurer « la direction effective » (représentant légal de la société ou collaborateur salarié).
L’appréciation de cette question n’est-elle pas aujourd’hui modifiée par le développement des outils de communication, des processus de contrôle à distance ?
Il est fort dommage qu’à l’occasion d’une réforme de la loi Hoguet, le législateur n’ait pas apporté davantage de précisions sur ce texte, ce qui aurait permis notamment une appréciation homogène, sur l’ensemble du territoire, des conditions de « délivrance » de ce que les professionnels nomment la « carte mauve ». D’anciennes réponses ministérielles abordent le sujet (Rep. Min. du 3 décembre 1990) mais aucune règle n’est fixée ; une réponse ministérielle précise qu’une distance de 30 km n’interdirait pas la double direction – ce qui n’est qu’une indication…
Une autre (Rep. Min. du 4 mars 2008) semble encourager la permissivité. Il doit être justifié de l’existence de contrôles, si besoin est à distance, par la mise en œuvre d’un système performant. La preuve de l’existence de visites régulières (repas dans les restaurants locaux, réception clients, traces de conversations téléphoniques…) doit pouvoir être rapportée.
Dans une décision récente, obtenue par notre cabinet, (Me Arnaud Laurent) du 7 avril 2026*, la Cour d’appel de Montpellier, à l’initiative de la FNAIM, a condamné une agence immobilière qui avait imaginé ouvrir des succursales dans de nombreuses grandes villes françaises. La direction « de droit » de ces agences était confiée au directeur de la personne morale titulaire de
la carte professionnelle mais leur « direction effective » était, de fait, confiée à des agents commerciaux. Ainsi se créait une distorsion de concurrence au détriment des agents immobiliers qui emploient un directeur salarié pour assurer la direction effective de succursale(s).
Cette décision (susceptible de recours devant la Cour de cassation) est particulièrement importante car c’est la première fois qu’une cour d’appel mobilise l’article 5 du code de déontologie des agents immobiliers pour sanctionner une pratique contraire aux dispositions relatives aux ouvertures de succursales d’agences immobilières. Affaire importante à suivre…
À ce sujet sur le Journal de l’Agence : Victoire pour la FNAIM : la justice recadre la direction d’agences immobilières à distance
*Source : 7 avril 2026 Cour d’appel de Montpellier RG n° 25/00713
Vous souhaitez consulter notre dernier magazine ou l'une de nos éditions précédentes ?
Consulter en ligne Abonnez-vous
