Maîtriser les ratios clés

Pour mieux appréhender les résultats de votre agence immobilière, il est indispensable de connaître les normes de la  profession. Tout dépend de la phase dans laquelle se situe votre agence immobilière.

En tant que cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’accompagnement des agences immobilières, nous intervenons auprès de 80 agences à Paris et en régions. Si l’on retient une présentation basée sur le cycle de vie d’une agence immobilière, nous observons généralement les ratios suivants.

Vous venez de vous installer

Les décaissements mensuels à prévoir pour la création d’une agence immobilière sont d’environ de 10 000 à 15 000 euros hors taxes, hors rémunération du gérant. Cette estimation dépend du loyer de l’agence etdu nombre de négociateurs. Les premiers honoraires de transaction sont perçus au plus tôt entre le cinquième et le sixième mois de début d’activité. Dans un contexte économique difficile et compte tenu des nouvelles contraintes règlementaires, ce délai a tendance à se rallonger. Ces deux éléments vont permettre au créateur de dimensionner la trésorerie nécessaire à apporter dans le cadre d’une installation : un apport de 60 000 à 100 000 euros hors taxes semble un minimum !

Vous vous développez ou êtes en phase de maturité

La masse salariale représente environ 40 % du chiffre d’affaires d’une agence immobilière (hors rémunération du gérant). Il faudra retraiter les honoraires de l’agent commercial si l’agence fonctionne selon ce modus operandi. Ce ratio est calculé pour une agence qui fonctionne avec des négociateurs VRP. L’un des facteurs clés de succès d’une agence immobilière est la stabilité de l’équipe commerciale. Cet objectif de stabilité peut justifi er une politique de rémunération avantageuse afi n de fidéliser une équipe performante. Les frais de publicité et de communication représentent environ 10 % du chiffre d’affaires. Ce taux est plus significatif en régions qu’à Paris, dans la mesure où le gérant est amené à participer à des actions de sponsoring local.

Vous cédez votre agence

Un portefeuille de transaction immobilière est toujours valorisé autour de 30 % du chiffre d’affaires. Nous observons des transactions avec un taux de valorisation légèrement supérieur lorsque l’agence est affiliée à un réseau de  franchises dont la notoriété est importante. Un portefeuille de gestion locative, activité particulièrement prisée dans un contexte économique difficile, se valorise toujours en fonction du chiffre d’affaire. Un ratio qui se situait entre 2 fois et 2,5 fois le chiffre d’affaires est toujours d’actualité, d’autant que les opportunités d’achat de portefeuille sont particulièrement rares.

Pour une reprise de portefeuille de gestion locative, nous privilégions toujours un rachat de parts sociales plutôt qu’une reprise de fonds de commerce. En effet, la reprise d’un portefeuille de gestion locative via un fonds de commerce nécessite de faire signer l’ensemble des mandats au repreneur potentiel, avec un risque certain de perte…