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Alur, Macron… Coup de chaleur sur la règlementation immobilière

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L’été a été riche en réglementation nouvelle pour l’agent immobilier. Anne-Claude Poncet, expert immobilier BusinessFil décrypte les principales nouveautés.

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Profession : le Code de déontologie

4 Décret du 28 août 2015

Annoncé par la loi ALUR, le Code de déontologie des professions soumises à la loi Hoguet est applicable depuis le 1er septembre 2015. Composé de 12 articles, il édicte de nombreuses obligations, parmi lesquelles l’éthique professionnelle, le respect des réglementations Tracfin ou CNIL, la transparence, et la confraternité. Dans ce cadre, l’on peut noter, par exemple, que l’agent immobilier s’interdit d’inciter les clients d’un confrère à rompre leurs relations commerciales avec ce dernier, ou encore qu’il lui impose d’assurer la direction effective de son entreprise.

Tout manquement au Code de déontologie peut faire l’objet d’une sanction disciplinaire, allant de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer. Au 1er septembre 2015, la Commission de contrôle n’a cependant pas encore été mise en place.

Vente immobilière

SRU et contrat hors établissement

4 Loi du 6 août 2015

La loi Macron a simplifié la question des délais de réflexion suite à la signature d’un avant-contrat de vente. Depuis le 8 août 2015, les contrats portant sur la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d’immeubles neufs, la transformation importante d’immeubles existants ne sont plus soumis à la réglementation relative aux contrats hors établissement. Ainsi, les acquéreurs signant un avant-contrat de vente ne bénéficient plus d’un délai de rétractation de 14 jours, lorsque le vendeur est un professionnel.

Et, dans le même temps, le délai de rétractation « SRU » a été porté à 10 jours, pour ces mêmes actes.

Information et copropriété

4 Ordonnance du 27 août 2015

Le Gouvernement simplifie, une nouvelle fois, les obligations d’information de l’acquéreur d’un lot de copropriété, créées par la loi ALUR, et qui avaient été réduites une première fois en décembre 2014. Les nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 29 août 2015.

Désormais, les documents obligatoires peuvent être remis par tous moyens, y compris de façon dématérialisée, si l’acquéreur l’accepte. L’acquéreur atteste de cette remise dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main, lorsque la promesse est établie sous seing privé.

Le contenu de l’information est également modifié : si le vendeur n’est pas en mesure d’obtenir du syndic les PV des AG des 3 dernières années, l’obligation de les remettre à l’acquéreur cesse, et les informations financières sont légèrement simplifiées, un arrêté est attendu. De plus, si l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la copropriété, ou si la vente concerne exclusivement un lot annexe (cave, garage…), seules les informations financières doivent lui être communiquées.

Enfin, si les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et les informations financières ne sont pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse, il devront lui être communiqués dans les conditions prévues pour la « SRU », donc notifiés par LRAR ou remis en mains propres, afin de faire courir le délai de rétractation de 10 jours.

Location et gestion

La loi Macron retouche la loi ALUR et apporte des modifications au régime de la location meublée ou non meublée, constituant la résidence principale du locataire. Panorama des principales nouveautés.

4 Loi du 6 août 2015

Bail et contrat hors établissement

Depuis le 8 août 2015, lorsque le bailleur est un professionnel, le locataire d’un logement ne bénéficie plus de la réglementation relative aux contrats hors établissement. Il ne peut ainsi plus prétendre au délai de rétractation de 14 jours.

Colocation

La loi Macron redéfinit la colocation et fait échapper à ce régime la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion du contrat. Sous réserve de la façon dont est rédigée la clause de solidarité dans le bail, les époux et partenaires de PACS ne peuvent plus bénéficier de la solidarité limitée à 6 mois après le terme du préavis, édictée en matière de colocation.

Congé du locataire

Depuis le 8 août 2015, quelle que soit la date de conclusion du bail, le préavis du locataire est régi par les dispositions issues de la loi Macron. Le congé peut ainsi être délivré par LRAR, huissier, ou remis en mains propres contre récépissé ou émargement. Et, pour les locations non meublées, tous les locataires d’un bien en zone tendue ou très tendue bénéficient d’un préavis d’un mois. Les autres cas de préavis réduit sont : l’obtention d’un premier emploi, la mutation, la perte d’emploi ou le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé, ou qui s’est vu attribuer un logement social.

Le locataire souhaitant bénéficier d’un préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable est de 3 mois.

Congé du bailleur

Tout comme pour le congé du locataire, le congé du bailleur est régi par les dispositions issues de la loi Macron, même si le bail a été signé avant. Dorénavant, la protection du locataire âgé disposant de faibles ressources s’applique non seulement au locataire de plus de 65 ans, mais aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans, vivant habituellement dans le logement et ayant de faibles ressources, et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources. Lorsque le locataire remplit les conditions légales, le bailleur doit proposer au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à défaut, il ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail.

Pour la location non meublée, en cas d’acquisition d’un bien occupé par un locataire, l’acquéreur ne pourra donner congé pour vendre que si le terme du bail en court intervient plus de 3 ans après la date d’achat, à défaut, il devra attendre le terme suivant du bail reconduit. S’il souhaite délivrer un congé pour reprise, lorsque le terme du bail intervient moins de 2 ans après la date d’achat, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Application de la loi dans le temps

Certains articles de la loi de 1989, modifiés par la loi Macron, sont applicables aux baux en cours, notamment les dispositions régissant la restitution du dépôt de garantie, la prescription, la prorogation des baux en cas de mise en copropriété de l’immeuble.

Enfin, à compter de la date de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les baux en cours seront régis par la réglementation nouvelle.

©byBazikPress ©vege – Fotolia.com

 

 

 

 

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