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Soutenu par l’investissement locatif, le marché immobilier repart

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Dans sa note de conjoncture du marché du logement pour le 1er semestre 2015, Nexity fait état d’une reprise du marché essentiellement portée par les investisseurs individuels (+53,4%), séduits par le dispositif Pinel et très actifs notamment dans les plus grandes agglomérations en régions.

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Dans un environnement réglementaire et financier qui s’améliore, la dernière étude de conjoncture de Nexity fait état d’une accélération de la reprise pour les ventes de logements neufs. L’accession à la propriété marque le pas (-5,6%), particulièrement en Île-de-France alors que les primo-accédants sont de retour en régions. La reprise du marché est essentiellement portée par les investisseurs individuels (+53,4%), séduits par le dispositif Pinel et très actifs notamment dans les plus grandes agglomérations en régions. Les intentions d’achat mesurées par le baromètre IPSOS/Nexity ont tendance à se rétracter ; les intentionnistes voulant avant tout se loger (81%) plutôt qu’investir (18%).

Un environnement plus favorable à la reprise du marché

Le plan de relance porte ses fruits

Le plan de relance du Logement voté par le Parlement à la fin 2014 porte ses fruits : le dispositif Pinel, allié au nouveau zonage, séduit les investisseurs. La TVA à 5,5% dans 1.296 quartiers prioritaires, le développement du logement intermédiaire, la réduction des délais d’instruction des procédures d’urbanisme, tout comme la limitation des recours abusifs vont également contribuer à éclaircir les perspectives pour le secteur du logement.

Les conditions de crédits sont favorables

Dans le même temps, la baisse des taux à laquelle on assiste depuis la fin 2013 équivaut, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, à un recul des prix d’achat de 10 %, tant sur le marché du neuf que sur celui de l’ancien. Malgré une légère remontée constatée fin août, les conditions de financement restent exceptionnellement favorables, et l’hypothèse d’une accentuation de la hausse demeure faible à court terme.

Le Pinel séduit les investisseurs

La reprise s’accélère pour les ventes de logements neufs, en amélioration depuis trois trimestres consécutifs. Cette embellie de l’activité commerciale est portée par le retour des investisseurs séduits par le dispositif Pinel (+53,4%), alors que le nombre d’accédants à la propriété recule (-3,1%) malgré les bonnes conditions de financement (chiffres du marché – Source : FPI).

Malgré un léger mieux après le point bas de juillet, les permis de construire, qui renseignent sur les futures mises en chantier, affichent encore une baisse de 6% sur un an glissant. Les mises en chantier reculent elles-aussi, de 4,1% sur un an glissant, reflétant la chute des ventes observées les années passées. La reprise des ventes de neuf constatée au 1er semestre 2015 ne devrait se répercuter dans les chiffres que dans un an au mieux.

Nexity anticipe un rebond du marché pour l’année 2015 avec environ 100.000 unités vendues (contre 86.600 en 2014), avant de retrouver en 2016 sa moyenne des 10 dernières années (105.000 ventes par an).

L’accession à la propriété marque fortement le pas

Malgré des taux historiquement bas en ce début d’année, le marché de la résidence principale se contracte (-3,1%), et plus encore chez Nexity (-5,6%).

Chiffres clés

-7% de primo-accédants par rapport au S1 201420 % de primo-accédants dans l’activité totale de Nexity

point bas pour un premier semestre depuis 10 ans

À l’échelle nationale, les clients primo-accédants sont beaucoup moins nombreux. Leurs revenus sont en baisse (-2,2%, à 37.520 €). Leur budget recule également (-3,1%, à 220.974 €) et leur apport personnel davantage encore (-9,9% à 39.501 €). Seuls 39% de nos clients primo-accédants disposent de plus de 10% d’apport, contre 45% au S1 2014. Cette moyenne nationale reflète le dynamisme des régions, qui représentent désormais 47% de nos primo-accédants (35% au S1 2014). L’écart de profil se creuse avec l’Île-de-France.

L’investissement locatif redécolle

Au S1 2015, le marché de l’investissement locatif a nettement rebondi, de 53,4%. Chez Nexity, le retour des investisseurs individuels se confirme après le point bas du S1 2014, à la fois pour les résidences gérées (+47,4%) et pour le dispositif Pinel (+57,8%).

Chiffres clés

+54% d’investisseurs particuliers par rapport au S1 2014

48% d’investisseurs particuliers dans l’activité totale de Nexity,

point haut pour un premier semestre depuis 2010

À l’échelle nationale, les investisseurs sont indéniablement de retour. Bénéficiant des conditions de taux et de dispositifs fiscaux favorables, leur budget a augmenté (+1,1% à 183.928 €) malgré des revenus plus bas (-4,1%, à 72.224 €).

Environ un client sur trois investit en résidence gérée (principalement résidences séniors et étudiants), ce qui correspond à la moyenne observée depuis 2008.

On retrouve une traditionnelle différence de profil entre les investisseurs en résidences et les investisseurs en Pinel. Ces derniers disposent d’un revenu d’environ 73.800 €, soit environ 10.000 € de plus que le revenu des investisseurs en résidences gérées. Au-delà des différences de profil, on constate de fortes disparités selon les territoires avec un écart qui se creuse entre l’Île-de-France et les autre régions.

Selon le baromètre Ipsos/ Nexity, les intentions d’achat se rétractent

Si le contexte immobilier s’est plutôt détendu ces derniers mois, avec l’entrée en vigueur de nombreuses mesures gouvernementales et des taux d’intérêt toujours faibles, les Français semblent y rester plutôt insensibles et se montrent plutôt prudents dans leurs projets immobiliers.

Ainsi, en septembre 2015, 12% des Français ont l’intention d’acquérir un logement au cours des 12 prochains mois, ce qui constitue le niveau le plus bas enregistré depuis septembre 2013, en recul de 3 points par rapport à cette période (-1 point par rapport à janvier 2015).

En plus de la baisse générale des intentions d’achat, on constate également que l’attractivité du neuf se rétracte, à 40%. L’attrait pour le neuf perd 3 points par rapport à septembre 2014 (-1 point par rapport à janvier 2015), ce qui renforce la préférence pour l’ancien à hauteur de 52% (+5 points par rapport à septembre 2014, +3 points par rapport à janvier dernier).

Au total, l’indicateur du logement neuf se tasse à 4,8% se rapprochant ainsi de son niveau le plus bas de 4,6% atteint en janvier 2013. ©byBazikPress© Frédéric Massard – Fotolia.com

Méthodologie de l’indicateur du logement neuf : étude réalisée en face-à-face du 24 au 29 juillet puis du 27 au 31 août 2015 auprès de 1 900 personnes constituant un échantillon représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus. L’échantillon est construit selon la méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de famille, catégorie d’agglomération et région).

 

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Vos réactions

  • Par Claire, il y a 3 années

    moi je pense que l’investissement locatif reste une valeur sur dans un monde qui baigne dans la crise. Je vous conseil de lire cet article http://venteflashimmobilier.fr/blog/investir-dans-limmobilier-locatif-neuf-vs-lancien/?utm_source=Manel&utm_medium=referral

  • Par Soumagne, il y a 4 années

    Attention l’investissement dans l’immobilier neuf est beaucoup plus risqué. La raison est simple : le prix au mètre dans le neuf est nettement plus élevé que dans l’ancien. L’ancien se caractérise en effet par des prix 30 à 45% inférieurs à ceux du neuf. Or, il suffit d’une dizaine d’années pour que le neuf devienne de l’ancien, et que la valeur vénale d’un bien neuf recule rapidement dans les premières années qui suivent sa construction.
    En conclusion, après les 9 années du Pinel, les biens vont se retrouver en vente aux mêmes moments avec une décote de 45% souvent dans des immeubles fortement dégradés car seulement habités par des locataires, les gains en impôt seront vite perdu avec en plus un plafond de location du Pinel qui ne sera jamais atteint comme sur Marseille.

    • Par Marco, il y a 2 années

      Bonjour, vous parlez de valeur vénale…très bien, il existe un guide qui recense ces valeurs,lors d’un achat dans une zone dite pertinente vos chiffres se révèlent sans fondement réel, un bien acheté 200000euros vaudrait donc à peine plus de 100000€ 10ans plus tard?!….mouais…et l’érosion monétaire alors? L’ INSEE publie des statistiques très intéressantes concernant les besoins locatifs etc…pourquoi ne pas se référer à des études reconnues et fiables plutôt qu’à des supputations de ce genre? Et même si le bénéfice fiscale est englouti il n’en demeure pas moins vrai qu’au moins il a le mérite de faire travailler l’épargne de l’investisseur de façon limpide et maîtrisée et ces dispositifs permettent ce qu’il serait difficilement envisageable de faire dans l’ancien,apport nul etc.. (la réserve étant de le faire avec les partenaires fiables au bon endroit c’est une évidence j’en conviens.)

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