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Un défaut de diagnostic ERNMT peut coûter cher

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Le 1er juillet 2013, entrait en vigueur un nouvel État des risques naturels, miniers et technologiques. Paul Mengual, Directeur de l’expertise et cofondateur de Preventimmo.fr fait le point sur ce qui a changé depuis deux ans.

photo : Fotolia_62075053_Subscription_Monthly_M

L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) a été longtemps négligé et souvent vu encore comme un parent pauvre du diagnostic immobilier. Pourtant, l’arrêté du 19 mars 2013 montre que ce document n’a rien d’anodin et peut fort bien être à l’origine de l’annulation d’une vente comme l’atteste la jurisprudence. La réforme comporte trois changements majeurs, fort inégaux, le point avec Paul Mengual, Directeur de l’expertise et
cofondateur de Preventimmo.fr

Deux rappels essentiels

Les deux premiers changements mettent l’accent :

– sur la prise en compte du risque minier, souvent passé sous silence auparavant. Désormais, les plans de préventions des risques miniers font l’objet d’une section dédiée;

– sur l’obligation de joindre une déclaration de sinistres indemnisés au titre du régime des catastrophes naturelles. Ce volet est à remplir par le notaire qui, en cochant le « oui » ou le « non », assure qu’il a vérifié si cette déclaration est bien présente.

L’information de l’acheteur renforcée

Le principal changement est celui qui a rendu l’ERNMT plus complexe. Il est désormais demandé si l’immeuble est concerné par des prescriptions de travaux exigés dans le cadre d’un Plan de prévention des risques (PPR) qui a été approuvé. L’objectif des ces prescriptions est de réduire la vulnérabilité face au risque des personnes et des biens qui composent l’immeuble. L’État a ainsi souhaité apporter plus de transparence en fournissant une information supplémentaire à l’acquéreur pour qu’il sache s’il achète un bien en conformité ou non. Naturellement, il n’est pas demandé au notaire ou au diagnostiqueur immobilier d’aller contrôler sur le terrain : c’est le propriétaire qui engage alors sa responsabilité en déclarant ou non un risque éventuel dans l’ERNMT.

Des jurisprudences à charge pour le vendeur

En dehors de la question épineuse de l’information de l’acheteur sur une éventuelle prescription de travaux, la jurisprudence démontrait déjà l’importance d’un ERNMT juste.

– Non-production de l’ERNMT

Elle a donné lieu à la condamnation la plus lourde, en mars 2012. Le vendeur avait omis de joindre l’état des risques lors de la vente d’un terrain. L’acheteur a fait bâtir une maison avant de s’apercevoir qu’il se trouvait en zone inondable : il a donc saisi la justice. Résultat : le vendeur a non seulement été condamné à restituer le prix du terrain (environ 60 000 euros), mais également le prix de la construction, pour un montant global de plus de 300 000 euros !

– Localisation erronée

Une autre jurisprudence montre que l’ERNMT avait été fourni avec une mauvaise localisation du bien. Celui-ci se trouvait en réalité dans une zone à risque. Le vendeur a dû verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.

Un coût des travaux égal à 10 % de la valeur du bien

Auparavant, il suffisait simplement de consulter la cartographie pour savoir si tel ou tel bien se situait en zone à risque. Aujourd’hui,  il faut se plonger dans le règlement du PPR pour savoir si des contraintes réglementaires s’appliquent aux biens présents dans la zone avant l’approbation de ce plan. Par exemple, si une maison se trouve en zone inondable, réglementée par un PPR inondation, des prescriptions de travaux peuvent être applicables : aménagement d’un espace « refuge », ou rehaussement des tableaux électriques dans les combles, ou encore installation de clapets anti-retour sur le réseau d’assainissement. Les montants des travaux rendus obligatoires ne sont pas négligeables, ils peuvent représenter jusqu’à 10 % de la valeur vénale du bien. Pour une maison individuelle, il n’est pas rare de voir des montants de travaux qui dépassent les 50 000 euros.

Annulation de la vente  ou du contrat de location

Si aucune prescription de travaux n’est indiquée dans l’état des risques naturels, miniers et technologiques, alors que le règlement du PPR contient des prescriptions qui s’appliquent à l’immeuble, l’acquéreur, peut se retourner contre son vendeur, demander une réduction du prix et même annuler la vente.

De même, l’erreur de localisation, assez fréquente, peut conduire au versement de dommages et intérêts l’acheteur. Une lecture attentive de la cartographie des risques et une bonne analyse des règlements associés sont les deux garanties d’un ERNMT juste et donc d’une vente bien faite.

Concernant une location, le fait de ne pas remettre l’état des risques au locataire ou d’en fournir un au contenu erroné est également sanctionné par la loi. Le locataire peut, soit demander la résiliation du bail, soit une réduction du loyer.

Un travail d’analyse de grande technicité

L’ERNMT ne peut plus être négligé comme il l’a souvent  été par le passé. Il revêt désormais une véritable technicité et exige une analyse des règlements de PPR qui peuvent représenter plusieurs dizaines de pages chacun. Non seulement, cette analyse réclame une bonne connaissance du jargon, mais elle s’avère aussi plus chronophage qu’auparavant.

Ainsi, on trouve des communes soumises à cinq voire six PPR. Sans compter que sur l’ensemble du territoire national, de nouvelles zones à risques sont sans cesse identifiées et réglementées. ©byBazikPress© naypong – Fotolia.com

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Vos réactions

  • Par Oliv85, il y a 3 années

    D’où l’intérêt de recourir à un professionnel de l’immobilier qui saura guider vendeurs et acquéreurs dans la rédaction de l’ERNMT.
    Mais au delà expliquer et donc rassurer l’acquéreur dans sa démarche d’acquisition d’un bien concerné par ces PPR et surtout les impacts sur les travaux éventuels.

  • Par Un passant un peu informé, il y a 3 années

    Pas d’accord. Les prescriptions de travaux des PPR sont des servitudes de droit public et c’est au notaire de les mentionner dans l’acte de vente. Le formulaire ERNMT demande seulement de dire s’il existe des travaux sont prescrits ou pas, pas de les lister. C’est le rôle du notaire de les lister dans l’acte de vente et non celui du particulier qui réalise son ERNMT pour qui, l’opération peut être fastidieuse jusqu’à demander dans certains cas des études au droit de l’immeuble pour dresser la liste complète des servitudes. En effet, s’il s’agit d’une servitude de droit public, la faute du notaire est reconnue s’il omet de mentionner la servitude dans l’acte de vente, dans la mesure où il aurait dû en relever l’existence via un certificat d’urbanisme (Cass., Civ. 1ère, 9 février 1972 ; CA Paris, 14 décembre 1987). L’ERNMT ne vaut pas certificat d’urbanisme appliqué aux servitudes de PPR et ne saurait remplacer le rôle de contrôle du notaire dans ce domaine. Probablement qu’un jour la justice tranchera sur ce point, montrant ainsi que certaines préfectures sont allées trop loin en demandant aux particuliers de se subsituer aux notaires et aux autorités en matière de certificats d’urbanisme.

    • Par Mengual Paul, il y a 3 années

      Il me semble que mon propos va dans votre sens, seule la présence ou l’absence de prescriptions doit apparaitre dans un ERNMT. Mon propos met simplement en avant la difficulté de les identifier pour un particulier et donc de répondre à cette question.
      En ce qui concerne votre commentaire sur le PPR en tant que que servitude d’utilité publique, nous sommes à peu de choses près d’accord, Je m’explique, l’ERNMT est fondé sur la réglementation des Plans de Prévention des Risques qui, en effet, une fois approuvés en préfecture, sont opposables aux documents d’urbanisme communaux et donc annexés à ces derniers en tant que servitude d’utilité publique. En revanche, un certificat d’urbanisme informatif (CUa) se limitera à donner l’information sur la présence de l’immeuble dans une zone réglementée par un PPR au même titre que si l’immeuble était dans un périmètre de monument historique, le certificat d’urbanisme ne dira pas si des prescriptions existent et encore moins lesquelles. La différence avec un ERNMT est que ce dernier a pour objectif d’informer le futur acquéreur ou le futur locataire des risques naturels, miniers et technologiques qu’il encoure et pour ce faire, l’ERNMT ne se limite pas aux PPR approuvés valant Servitude d’utilité publique, il contient également toutes les informations disponibles sur les PPR en cours d’élaboration. De plus, en grande majorité, les CUa ne contiennent aucune cartographie ni règlement de PPR contrairement à l’ERNMT qui doit être transmis avec l’intégralité des cartographies permettant la localisation de l’immeuble. Autre point important, l’ernmt est fourni au compromis alors que le CUa n’est analysé qu’à la signature de l’acte définitif et peut être porteur de mauvaises nouvelles…
      Bref, nos ERNMT sont clairement utiles pour les notaires puisqu’ils permettent de savoir s’il y a des prescriptions de travaux et de connaître les n° de page du règlement qui traitent de ces prescriptions.

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