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PTZ dans l’ancien, une réforme salutaire

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Vendre des logements à rénover est une spécificité à part entière qui suppose un réel savoir-faire. Un défi pour la profession.

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Le gouvernement a introduit dans le projet de budget pour 2016 en cours de vote définitif au Parlement une réforme puissante du prêt à taux zéro. Elle comporte  des mesures d’assouplissement pour l’achat de logements neufs, avec un relèvement des plafonds de revenus, une majoration des différés de remboursement et des durées de prêt, enfin une augmentation de la quotité, portée à 40 % du montant de l’opération.

C’est néanmoins pour l’achat de logements anciens que la réforme est la plus ambitieuse : le PTZ sera ouvert à tous les logements existants, sous conditions de travaux, partout en France. Auparavant, cette mesure était limitée aux territoires ruraux. La communauté immobilière a fait un excellent accueil à cette décision de l’exécutif, que l’Assemblée nationale et le Sénat voteront sans nul doute. Son succès n’est pourtant pas acquis. Il passe par la capacité des acteurs professionnels, agents immobiliers et entreprises en bâtiment à réaliser pour les ménages l’ingénierie technique et financière nécessaire. Car la question de l’acquisition rénovation n’est pas si simple. La lecture de la communication du gouvernement ou des commentaires professionnels laisse accroire l’inverse, à tort.

Modifier la logique de recherche de mandats

De quoi s’agit-il ? D’inciter les primo-accédants à devenir propriétaires de biens qui exigent des travaux importants de réhabilitation  et de leur offrir un financement public gratuit pour l’ensemble de l’opération. Les travaux doivent représenter 25 % du montant total. Pour le dire plus clairement, l’enveloppe constitue au moins le tiers du prix du logement lui-même… On voit bien quels appartements – en zone urbaine – ou quelles maisons – en périphérie ou en zone rurale – sont visés : des biens délaissés, non entretenus, qui ont fini par sortir du marché à force de ne plus présenter les prestations normales de confort, voire de décence.

Cette conception nouvelle du métier d’agent immobilier va rendre les professionnels aptes à capter une autre clientèle : l’investisseur dans l’ancien.

Les agents immobiliers n’ont d’ailleurs quasiment pas de ces biens dans leur portefeuille. Ils prennent en mandat des logements immédiatement habitables. L’approche à laquelle le PTZ dans l’ancien avec travaux les conduit ne leur est pas naturelle. Il va falloir qu’ils modifient leur logique de recherche des mandats. Il va falloir aussi qu’ils apprennent à estimer les travaux à engager pour restaurer un logement, au prix de partenariats avec des entreprises tous corps d’état.

Recourir au home staging pour séduire les acquéreurs

Au demeurant, cette conception nouvelle de leur métier va les rendre aptes à capter une autre clientèle, dont ils ne sont pas familiers, les investisseurs dans l’ancien : l’intérêt fiscal de ceux qui achètent  un logement existant pour le louer est aussi qu’il faille y procéder à des travaux lourds pour générer un déficit foncier de nature à atténuer ou gommer l’imposition catégorielle tout en valorisant l’actif patrimonial. D’ailleurs, cette compétence à organiser une offre de logements à mettre aux normes du marché pourrait bien conduire à regarder d’un oeil plus attentif une technique pour l’instant encore peu répandue : le « home staging » virtuel. Car comment séduire des primo-accédants ou des  investisseurs si on ne leur donne pas le moyen, par un logiciel d’anticipation et de simulation, d’imaginer qu’un bien dégradé peut se transmuter en logement attrayant ? Bref, il faut être apte à montrer le potentiel technique d’un logement delà de ce qu’il voit.

En clair, derrière la réforme du PTZ dans l’ancien, il y a une réforme de la profession d’agent immobilier elle-même,  salutaire. Pas sûr que la communauté professionnelle, qui a applaudi à cette décision du gouvernement, l’ait réalisé…

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Henry Buzy Cazaux

Après avoir conseillé Pierre Méhaignerie, ministre de l'équipement et du logement, Henry Buzy-Cazaux a occupé des fonctions de responsabilité dans des entreprises immobilières de premier plan, FONCIA, Tagerim ou encore le Crédit Immobilier de France, mais également au sein des organisations professionnelles du secteur. Ancien délégué général de la FNAIM, il a aussi été administrateur de plusieurs autres syndicats immobiliers. Il a été chargé de mission auprès du président du Conseil de l'immobilier de l'Etat.

Il mène depuis toujours une action engagée pour la formation aux métiers de l'immobilier: président d'honneur de l'Ecole supérieure des professions immobilières, cofondateur de l'Institut des villes, du territoire et de l'immobilier du Groupe ESSEC, il est aujourd'hui président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers, centre de prospective et d'enseignement.

Il est enfin membre du conseil scientifique de l'observatoire immobilier des notaires et président du groupe "Immobilier, logement et ville durable" du Forum pour la gestion des villes et des collectivités locales et territoriales.

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