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Conjoncture oblige, le moral est au beau fixe. La 25ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier met en évidence l’optimisme des futurs acquéreurs : 73% à pensent que c’est le bon moment pour acheter.
Un décryptage du profil de ces candidats à l’accession immobilière révèle cependant l’ampleur des distorsions de perception selon que l’on s’intéresse au segment de l’ancien, du neuf ou de la construction. En quoi les profils des acquéreurs se différencient selon la typologie de leur projet ? Quelles sont leurs principales motivations ? Quels éléments pourraient freiner leur projet en cours ? Réalisée sur un panel de plus de 1200 futurs acquéreurs ayant un projet d’achat dans l’année, l’étude publiée par le portail d’annonces immobilières Logic-Immo apporte un éclairage sur le sujet de la psychologie de l’achat.
Et pour la première fois depuis le lancement de l’étude, celle-ci est dévoilée à l’occasion d’une table ronde « Regards croisés sur la psychologie de l’acquéreur et sur les dernières tendances du marché immobilier » en présence d’acteurs incontournables du secteur tels que Orpi, Eiffage Immobilier, Maisons Pierre et Meilleur Taux. Une manière de confronter le ressenti des porteurs de projet à celui des professionnels. Entre rêve et réalité, quel est le moral du marché immobilier en ce deuxième trimestre 2018 ? « Au global, le nombre d’intentions d’achat et la perception des acquéreurs immobiliers laisse présager un très bon deuxième semestre pour 2018. Une surchauffe des prix, liée à un marché de plus en plus déséquilibré, pourrait même accélérer les projets d’achat en cette deuxième partie de l’année » analyse Stéphanie Pécault.
En ce deuxième trimestre 2018, la demande est très dynamique sur le marché immobilier : 3,5 millions Français se lancent dans un projet d’acquisition imminent. L’offre est quant à elle, plus timide, avec 2 millions de vendeurs (à comparer à 2,5 millions un an plus tôt). « Le ratio de près de deux acheteurs pour un vendeur se confirme, laissant présager des tensions dans les mois à venir. Les acquéreurs ressentent ces tensions et le scénario d’une augmentation des prix leur semble de plus en plus probable » souligne Stéphanie Pécault, Responsable études chez Logic-Immo et porte parole de l’Observatoire du Moral Immobilier. Ainsi, si 49% des futurs acquéreurs prévoient une stabilisation des prix dans les 6 prochains mois, ils sont désormais 41% à envisager une hausse
Avec le spectre d’une hausse de prix, le moment est perçu par les futurs acquéreurs comme d’autant plus opportun à l’acquisition d’un bien immobilier. Ainsi 73% des candidats à l’accession considèrent que c’est le moment d’acheter, un optimisme équivalent à celui constaté un an plus tôt (71%). Un optimisme marqué dont l’étude Logic-Immo a souhaité déchiffrer les contours notamment selon la typologie de projet. Aussi, ce sont les acquéreurs dans le neuf qui se montrent les plus enthousiastes concernant l’opportunité du moment. En effet, 82% de ceux qui s’orientent vers la construction d’une maison individuelle partagent le sentiment que c’est le bon moment pour acheter. De même, ils sont 81% lorsqu’ils ont un projet d’achat d’un logement dans un programme neuf. Les porteurs de projet dans l’ancien sont quant à eux, 75% à penser que le moment est propice à se lancer dans une acquisition immobilière. Toutefois, la hausse possible des prix ne suffit pas à elle seule à expliquer cet enthousiasme du marché immobilier actuel. En effet, l’attractivité des taux d’intérêt est toujours d’actualité et les acheteurs immobiliers ne sont toujours pas indifférents. Ainsi 76% des porteurs de projet interrogés par Logic-Immo confirment que les taux sont attractifs.
Concernant le regard porté sur les taux, Maël Bernier, Directrice de la communication de Meilleurtaux.com et invitée à la table-ronde Logic-Immo, souligne le fait qu’ « Il est évident que le niveau de taux exceptionnellement bas maintient le niveau élevé de la demande et joue très largement sur la motivation des futurs acquéreurs. Ils ont qui plus est raison de croire au maintien des taux bas dans les mois qui viennent, car les banques sont dans une phase de conquête client très volontaire et le crédit immobilier reste le produit numéro 1 pour atteindre cet objectif » .
> Des intentions d’achat très élevées dans le neuf et l’ancien mais qui peinent à se concrétiser dans le neuf
Comparativement à l’ancien, les intentions d’achat dans le neuf sont très dynamiques en ce deuxième trimestre 2018. Près d’un acquéreur sur 4 (23%) projette d’acheter un bien immobilier dans le neuf, ce qui représente 3 points de plus qu’en 2017 et même 10 points de plus qu’en 2016. Le reste des intentions d’achat immobilier se répartissent entre ceux qui prévoient d’acheter dans l’ancien (47%) et ceux qui hésitent entre le neuf et l’ancien (30%). Toutefois, si les intentions d’achat dans le neuf sont au rendez-vous, les chiffres des mises en vente montrent qu’elles peinent à se concrétiser. En effet, le nombre de logements neufs a suivi une progression très erratique, loin des records de transactions de l’ancien.
Concernant le marché du neuf, Denis Collot, Directeur Commercial et Marketing France chez Eiffage Immobilier et invité à la table-ronde Logic-Immo, souligne que « Les données publiées au 1er trimestre 2018 (FPI, Grecam) confirment un fléchissement du marché du neuf de – 10 %. Mais en réalité le marché se segmente en 2 parties : les ventes dans les centres urbains régionaux (Bordeaux, Marseille, Lyon,…) et en 1ère couronne en IDF restent soutenues voir en progression malgré une tendance des prix à la hausse. A l’inverse, le marché de primo-accession, dans les agglomérations régionales et en seconde couronne francilienne voit ses rythmes de vente baisser. Ce marché parait beaucoup plus sensible aux hausses de prix et à l’offre de produit/concurrence en hausse par rapport à l’année précédente. » Au travers de l’étude de l’Observatoire du Moral Immobilier, il est possible de comprendre que ces différences de tendance entre le neuf et l’ancien s’expliquent par des écarts de profil, de projet et de perception sur ces 2 segments.
> Des différences de profils, de projets et de perceptions entre le neuf et l’ancien
Le profil des acquéreurs, leur projet et leur état d’esprit varient selon que le projet consiste en une acquisition dans l’ancien, la construction d’une maison ou l’achat d’un logement dans un programme neuf.
Dans l’ancien, les acquéreurs sont majoritairement des familles (58% de foyers de plus de 2 personnes), avec un certain degré de maturité dans leur parcours d’acquisition (secundo-accédants avec un chef de famille âgé entre 35 et 49 ans) et relativement aisées (59% de CSP+). Les acquéreurs qui optent pour la construction de leur future maison présentent un profil plus modeste (55% de CSP-) et plus jeune : ils sont majoritairement âgés de moins de 35 ans (55%). Ils sont néanmoins secundo-accédants également. Le profil de l’acquéreur de logement dans un programme neuf contraste encore plus avec l’acquéreur dans l’ancien. Il s’agit pour l’essentiel de couples ou de personnes seules (55%), également aisés (58% de CSP-) mais primo-accédant (66%). Ainsi, les profils d’acheteurs du neuf, en particulier dans la construction, sont plus fragiles et davantage soumis aux aléas de la conjoncture du marché et du contexte économique.
L’Observatoire du Moral Immobilier propose ici un focus sur la typologie des projets selon qu’il s’agisse d’une acquisition dans l’ancien, dans le neuf ou la construction d’une maison individuelle. Ainsi, l’étude révèle que les acquéreurs dans l’ancien ont majoritairement lancé leur projet immobilier plus tôt que les autres candidats à l’accession (48% des projets datent de 3 mois à un an). Ce projet consiste largement en une résidence principale (82%), mais une partie s’oriente vers un investissement locatif (12%). Sans surprise, seule une minorité considère l’achat d’une résidence secondaire (5%). Leur budget se situe dans les fourchettes basses et hautes des prix (en dessous de la barre des 200 000 euros pour 40% d’entre eux et 19% ont un projet dépassant les 400 000 €). D’une manière générale leur recherche est focalisée sur un périmètre en zone tendue.
Concernant le marché de l’ancien, Stéphane Moquet, Délégué Général chez Orpi et invité à la table-ronde Logic-Immo, rappelle « Dans un marché dynamique où le marché connait une pénurie de biens en zone tendue, l’acquéreur se sent en situation d’urgence lors de l’acte d’achat et n’est pas serein. Ajouté aux récentes hausses des prix, qui franchissent parfois une barre psychologique, nous avons des acheteurs dé-sécurisés qui reviennent sur leur décision plus que d’habitude. Les risques d’un blocage du marché sont réels avec un foncier qui n’est plus extensible, sans compter l’impact que serait une hausse des taux d’intérêts. »
Concernant la nature des projets dans le neuf et l’ancien, on trouve également des spécificités à chaque segment. Les projets dans le neuf, que ce soit la promotion ou la construction, sont plus récents que ceux de l’ancien (près de la moitié ont moins de 3 mois) et dans une certaine mesure, moins « définis ». Dans le neuf, les budgets sont concentrés sur une fourchette médiane par rapport à l’ancien : entre 200 000 et 400 000 euros majoritairement (soit 62% des acquéreurs attirés par la construction et 48% de ceux s’orientant vers la promotion immobilière). La majorité des projets de construction de maison se situe en zone non tendue, contrairement au projet d’achat dans les programmes neufs qui s’orientent vers les zones tendues. Enfin, si la construction de maisons correspond quasi en totalité à une future résidence principale, l’achat dans les programmes inclut également des projets d’investissement locatif.
Les motivations et les leviers qui ont déclenché le projet d’achat chez les acquéreurs varient également selon le type de projet. Devenir propriétaire et constituer un patrimoine est une priorité pour les acquéreurs dans l’ancien et ceux qui se lancent dans un projet de programme neuf. Par contraste, les projets de construction de maison répondent davantage à un changement de la situation familiale, souvent l’agrandissement de la famille… Quant à eux, les taux représentent un levier aux projets pour l’ensemble des profils. Un changement de situation professionnelle est également un déclencheur important dans l’ancien, mais aussi pour l’achat dans la promotion immobilière. Les prix sont quant à eux une considération importante dans la construction de maison.
Toutefois, ce qui peut pour beaucoup expliquer les évolutions distinctes des marchés du neuf et de l’ancien est dans la perception des candidats à l’accession sur chacun de ces segments. Ainsi, si les acquéreurs dans l’ancien privilégient l’hypothèse d’une stabilisation des prix dans les mois à venir (49%), les porteurs de projet dans le neuf s’inquiètent d’une hausse des prix voire même des taux.
« Les Français qui se lancent dans la construction d’une maison, plus fragiles financièrement, sont anxieux par rapport à une dégradation possible de leur pouvoir d’achat et craignent une hausse des prix voire une dégradation du contexte économique. Ceux qui investissent dans les programmes neufs sont également dans l’urgence de concrétiser leur projet, mais il s’agit plus pour eux de ne pas passer à côté d’une opportunité en termes de prix et de taux de crédit. L’humeur des acquéreurs dans l’ancien est quant à elle plus sereine, même si la possibilité d’une hausse des prix se profile, ils prennent leur temps pour choisir le bon bien. » analyse Stéphanie Pécault, Responsable études chez Logic-Immo et porte-parole de l’Observatoire du Moral Immobilier.
Ces différences de perception laissent présager d’un marché dynamique dans le neuf avec le spectre d’une hausse des prix et un rétrécissement des aides apportées à l’accession. Ainsi plus d’un quart de ceux qui ont un projet de construction et plus d’un tiers de ceux qui se lancent dans l’achat d’un logement de programme neuf sont déjà impactés par le remaniement du PTZ et de l’APL accession. « Dans l’ancien, la demande est relativement plus « robuste » avec des acquéreurs moins en situation d’urgence, réconfortés par des taux bas » conclue Stéphanie Pécault chez Logic-Immo.
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