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Le point sur les investissements immobiliers effectués pas les étrangers en France

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Les Notaires de France ont publié une étude relative aux achats de logements par des étrangers dans l’Hexagone. Qu’en est-il ?

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Quelle est la part des étrangers non résidents ?

En 2017, 5,4% des transactions de logements anciens en France métropolitaine ont été réalisées par des acquéreurs étrangers. Cette part s’échelonne en région de 3% sur le littoral Ouest, à 6% dans les Alpes, 8% en ProvenceAlpes-Côte d’Azur et jusqu’à près de 9% en Îlede-France. Les étrangers non résidents représentent quant à eux 1,6% des acquéreurs de logements anciens sur le territoire métropolitain (0,7% en Île-de-France et 1,8% en province). Depuis 2016, les acquéreurs étrangers sont moins présents sur le marché immobilier français. La plus forte baisse concerne la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, où leur part a perdu 1 point en 2017. Ce constat s‘explique par la baisse de la part des étrangers non résidents : de 5,1% en 2016 à 3,9% en 2017.

La part des non résidents parmi les acquéreurs étrangers a fortement évolué sur les dix dernières années. De 43% en 2007, elle chute jusqu’en 2011 à 29%. Ensuite, elle rattrape quelques points jusqu’en 2016 à 32% mais diminue depuis, à 29% en 2017. Sur la période 2007  –  2017, parmi les acquéreurs étrangers, un peu moins d’une transaction sur dix est réalisée par un non résident en Île-de-France, contre une sur trois dans le Nord Est. Cette proportion monte jusqu’à 50% en Provence-Alpes-Côte d’Azur ou dans le Massif central. Le poids des non résidents parmi les acquéreurs étrangers varie selon leur nationalité. Seulement 6% des Espagnols ou Portugais ne résident pas en France au moment de la transaction. À l’inverse, les non résidents représentent la moitié des Américains ou des Italiens et jusqu’à 75% des Scandinaves. La part des non résidents parmi les étrangers baisse au sein de presque toutes les nationalités entre 2007 et 2017, notamment chez les Italiens, de 68% à 25%. Seul le poids des non résidents allemands a progressé de 45% à 51%.

Tendance 2018  Au 1er semestre 2018, la part des transactions réalisées par des acquéreurs étrangers en France métropolitaine est en légère augmentation, à 5,9%. Cette hausse est peu significative en province, mais davantage en Île-de-France : la part des étrangers atteint alors 10%. Cependant, quelle que soit la localisation, la hausse concerne principalement le marché des étrangers résidents.

Où achètent les étrangers non résidents ?

Sur la période 2007 – 2017, en Île-de-France la part des étrangers résidents (7,5% des transactions) est prépondérante par rapport à celle des étrangers non résidents (0,9% des transactions). La part des transactions réalisées par des étrangers résidents atteint son plus haut niveau dans le département de la Seine-Saint-Denis, à 16%. C’est à Paris qu’elle est la plus faible, autour de 5%. Dans les autres départements franciliens, cette part varie de 6% à 9%. En revanche en province, les étrangers non résidents (2,2% des transactions) sont quasiment aussi présents que les résidents (2,7% des transactions). Ils sont surtout présents dans des départements du Centre-ouest et sur la Côte d’Azur : sur les dix dernières années, un peu plus de 10% des biens sont achetés dans la Creuse, la Dordogne et les Alpes-Maritimes par des étrangers non résidents.

Depuis 2014, le poids des non résidents parmi les acquéreurs étrangers a évolué différemment dans la Creuse, la Dordogne et les Alpes-Maritimes. En 2007, près de 80% sont des non résidents mais s’en est suivie une baisse continue jusqu’en 2012 – 2013. À partir de 2014, alors que le poids des non résidents repart globalement à la hausse jusqu’en 2017 dans la Creuse (74%), il se stabilise en Dordogne (67%), mais il continue de baisser dans les Alpes-Maritimes (57%). Au 1er semestre 2018, la tendance est stable en Dordogne mais en baisse de 13 points dans la Creuse et de 7 points dans les Alpes-Maritimes.

Qui sont les étrangers non résidents ?

En France, Britanniques, Belges et Allemands ont représenté un peu plus de la moitié des acquéreurs étrangers non résidents en 2017. Malgré une baisse de la part des Britanniques en 2017, ils se maintiennent depuis 10 ans à la 1ère place des nationalités étrangères les plus représentées parmi les acquéreurs non résidents. Les Belges conservent eux aussi leur position en haut du classement. Après s’être maintenus en 3e place de 2007 à 2011, juste derrière les Italiens, ils ont pris depuis 2012 la 2e place.

En revanche, les Allemands, qui occupaient en 2007 la 11e position (soit 3% des étrangers non résidents), ont progressé d’une place chaque année, dépassant ainsi en 2017 les Italiens, présents dans le trio de tête depuis 2007. Ces derniers sont actuellement en 5e position derrière les Suisses. Le 1er semestre 2018 confirme ce nouveau classement. Bien que la baisse de la part des Britanniques se ressente dans toutes les zones du territoire, les 3 nationalités y étant les plus représentées sur la période 2007 – 2017 sont identiques à celles observées l’an passé sur la période 2006 – 2016. Une exception dans le Nord Est, où les Allemands se placent en 2e position, devançant de peu les Britanniques et les Néerlandais. Comparée à 2007, la part des Allemands a le plus progressé dans le Nord-est, en Provence-AlpesCôte d’Azur et sur le littoral Ouest.

Quelle est la part des intervenants britanniques ?

La part des Britanniques parmi les étrangers non résidents a perdu 7 points entre 2016 (33%) et 2017 (26%). Au 1er semestre 2018, alors que la part des Britanniques parmi les étrangers non résidents reste au même niveau en France, elle remonte à 7% en Île-de-France (7% en 2016 et 5% en 2017).

Les vendeurs. De manière similaire à la période 2007 – 2009 lors de la crise des subprimes, la part des acquéreurs britanniques non résidents diminue depuis 2015 alors que celle des vendeurs augmente. Elle gagne près de 3 points sur un an pour atteindre 34% en 2017.

Les acquéreurs. Jusqu’en 2015, la part des acquéreurs britanniques a évolué de façon similaire parmi les étrangers résidents et non résidents. Depuis le référendum sur l’appartenance du Royaume-Uni à l’Union Européenne de juin 2016, ces deux proportions ont connu des évolutions différentes :

  • La part des Britanniques parmi les étrangers résidents est stable depuis 2015 à 8%.
  • Elle était cependant à 10% dix ans plus tôt

Qu’achètent les étrangers non résidents ?

Sur la période 2007 – 2017, parmi les achats de logements anciens, environ 45% concernent des appartements contre 55% des maisons. Les étrangers non résidents sont davantage acquéreurs sur l’individuel (65%) et un peu moins sur le collectif (35%). Leurs acquisitions concernent principalement des petits appartements (24% de studios et 35% de 2 pièces) sur le collectif et des grandes maisons (35% de 6 pièces et plus) sur l’individuel. Ces proportions sont cependant très variables selon la nationalité des acquéreurs. Les Italiens achètent quasiment exclusivement des appartements (92%), dont une forte proportion de studios (31%). Les Scandinaves privilégient également le collectif (60%) et acquièrent une part importante de 3 pièces (33%). Notons que 90% des achats réalisés par les Italiens ou les Scandinaves sont réalisés dans des zones urbaines. À l’inverse, les Néerlandais notamment, mais aussi les Britanniques et les Belges achètent davantage de maisons (en majorité des 6 pièces et plus). Par ailleurs, la moitié de leurs achats s’effectue dans des zones rurales.

Ce qu’il faut retenir

  • Les étrangers non résidents représentent 1,6% des acquéreurs de logements anciens sur le territoire métropolitain (0,7% en Île-de-France et 1,8% en province).
  • Environ 10% des transactions sont réalisées par des acquéreurs étrangers non résidents dans la Creuse et en Dordogne ainsi que 7% dans les Alpes-Maritimes.
  • Le poids des non résidents parmi les acquéreurs étrangers a chuté sur les dix dernières années : de 43% en 2007 à 29% en 2017.
  • Britanniques, Belges et Allemands sont les trois nationalités les plus représentées parmi les acquéreurs étrangers non résidents.
  • La part des Britanniques a perdu 7  points parmi les acquéreurs étrangers non résidents entre 2016 et 2017. Qu’ils soient résidents ou non, les acquéreurs étrangers sont moins présents sur le marché immobilier français depuis 2016.

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