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Des acheteurs d’un bien immobilier en ont fait la douloureuse expérience : Ils sont déboutés en première instance, en appel et en cassation de leur demande d’exécution forcée de la vente (Cass.3éme civ.27 juin 2019, n° 18-15863).
Pourtant ils avaient fait une offre qui indiquait les éléments suivants : Prix, identification du bien, financement, modalités de paiement (comptant à l’acte authentique), nom du notaire.
Le vendeur, de son coté, avait accepté l’offre par mail, après la tenue d’un conseil d’administration autorisant la cession. Il avait précisé à l’agent immobilier qu’il était à sa disposition « pour tout document ou toutes formalités ultérieures nécessaires pour réaliser la vente ».
Les notaires étaient rentrés en contact pour préparer la promesse et celui du vendeur avait fait des demandes de pièces à transmettre au notaire des acheteurs pour « pouvoir préparer la promesse ».
Les vendeurs refusant de signer le compromis, ils ont été assigné par les acquéreurs en exécution forcée de la vente.
Les juges ont déduit de ces éléments (qui sont pourtant classiques !) que les parties avaient d’un commun accord soumis leur consentement à la signature d’un avant contrat de vente, qu’elles étaient donc restées au stade des pourparlers et que la vente n’était pas parfaite.
Il ne suffit plus de brandir l’article 1583 (accord sur la chose et le prix) du code civil pour que la vente soit parfaite : Avant la signature du compromis, le moment de la conclusion de la vente est incertain et soumis, en cas de litige, à l’appréciation des juges.
Ils rechercheront s’il y a eu rencontre de volontés sur les éléments essentiels de la vente et si les parties ont voulu s’engager fermement lors de l’offre d’achat et son acceptation (Article 1113 et suivants du Code Civil).
Il est intéressant de noter que pour savoir s’il y avait eu accord des parties, les magistrats ont pris en compte des faits postérieurs à l’offre et à son acceptation (échanges entre les notaires). Preuve que c’est tout le process de négociation qui est analysé.
CONSEIL : Plus que jamais, et a minima, la rédaction des offres d’achat doit être très minutieuse sur les conditions essentielles de la vente et l’expression de la volonté des parties de s’engager. La contre signature en original par le vendeur est également vivement recommandée.
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Par Alexandre R, il y a 4 années
Quid de l’intermédiaire le cas échéant ? Les honoraires, ou plus exactement, l’indemnisation de l’intermédiaire sont généralement dissuasif dans le cas d’un refus de vendre.
Et comme demandé, quelles sont donc la/les raison(s) retenues par les juges en l’espèce ? Cela nous permettra de compléter nos offres d’achat avec « minutie » !
Par LE GALL, il y a 4 années
Hormis une rupture pour pourparlers, vu le stade avancée de l’affaire, on ne peut obliger un vendeur à vendre ! La seule action possible eût été l’action en responsabilité civile (1382 CC) pour rupture de pourparlers avec demande de dommages-intérêts à la condition de pouvoir quantifier le préjudicie causé et de répondre aux conditions exigées pour la mise en œuvre de cette action : faute, préjudice et lien de causalité entre les deux.
Comment se prémunir contre ce type de situation ? A vous de nous présenter un modèle d’offre « rédigée avec minutie » où a volonté des parties de s’engager est clairement exprimée !
Par Léo PHILIPPE, il y a 4 années
Bonjour,
Pourriez vous rentrer dans le détail lorsque vous dites qu’il faut que la rédaction soit très « minutieuse » ?
Merci d’avance.
Par Laurent MEÏMOUN, il y a 4 années
Il serait didactique de savoir ce qui dans les échanges entre les notaires ont permis aux juges de conclure que la vente n’était pas parfaite.