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« Quand l’agent immobilier peut-il demander l’application de la clause pénale ? », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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Une récente décision de la Cour de Cassation (Cour de cassation, 1re chambre civile, 25 Novembre 2020 n°19-18.144) est l’occasion de faire une piqure de rappel sur la situation dans laquelle l’agent immobilier peut demander la condamnation de son mandant à l’application d’une clause pénale pour ne pas avoir régularisé une offre au prix du mandat.

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Rappel du principe : Aucune somme d’argent n’est due à quelque titre que ce soit à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat ait été conclue sauf en cas de manœuvres frauduleuses du mandant.

En d’autres termes, tant que la vente n’est pas conclue, l’agent immobilier ne peut se prévaloir des dispositions de la clause pénale dans laquelle le mandant s’engage à lui payer l’équivalent des honoraires s’il ne régularise pas une vente au prix du mandat.

Pour mémoire, selon l’article 6, I, alinéa 5, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par le premier article de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Plus précisément, à plusieurs reprises, la Cour de Cassation a été amenée à trancher cette question :

-* Si le vendeur refuse d’accepter l’offre d’achat au prix fixé dans le mandat, l’agent immobilier n’a pas droit à ses honoraires, même en présence d’une clause pénale prévoyant que la rémunération sera due en cas de refus de l’une des parties de régulariser la vente par acte authentique (Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 14 décembre 2016 n°15-25.352).

-* S’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre, l’agent immobilier peut obtenir le paiement de la clause pénale, mais pas si son mandant a simplement refusé au final de vendre. ([Cour de cassation, 1re chambre civile, 14 Novembre 2018 n° 17-14885->http://www.neujanicki.com/actualites/agent-immobilier/sans-vente-la-clause-penale-est-inapplicable.html)

-* Le mandant peut librement refuser de signer sans être tenu d’indemniser l’agent immobilier, même en présence d’une clause pénale, sauf si une autre clause du mandat prévoit la possibilité pour l’agent d’engager le mandant pour l’opération envisagée. ([Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 décembre 2018 n°17-10.417->http://www.neujanicki.com/actualites/agent-immobilier/conditions-d-application-de-la-clause-penale.html)

-* Tant que la vente n’est pas conclue, l’agent immobilier ne peut revendiquer l’application de la clause pénale et ce même s’il est prévu dans le mandat qu’une pénalité est due si le mandant ne signe pas aux conditions et prix convenus dans le mandat.([Cour de cassation, 1ère chambre civile, 3 Mai 2018 – n°17-16657->http://www.neujanicki.com/actualites/agent-immobilier/offre-d-achat-au-prix-du-mandat-et-clause-penale.html)

La clause pénale est seulement applicable dans les hypothèses où le mandant agit frauduleusement.

En effet, la Cour de Cassation a considéré :

  • Pour obtenir son droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l’autre partie, qui lui a fait perdre sa commission, l’agent immobilier doit rapporter la preuve du comportement fautif. A défaut, il ne peut prétendre à une indemnisation. (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 1 juillet 2020, 19-10.285)
  • A défaut de respecter l’obligation lui interdisant de traiter directement avec une personne ayant été présenté par l’agent immobilier, ce dernier a droit au bénéfice de la clause pénale. (Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 1er juillet 2020, RG n°18/02358)
  • Le mandant et son cocontractant doivent être condamnés solidairement au paiement de la clause pénale pour avoir contracté entre eux sans avoir rémunéré l’agent immobilier qui les avait présentés. (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 11 septembre 2020, n° 17/00676)

En d’autres termes, aucune somme d’argent n’est due à quelque titre que ce soit à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat ait été conclue et que l’unique cas dans lequel ces dommages-intérêts peuvent lui être attribués est celui dans lequel le mandant agit frauduleusement.

Dès lors, en condamnant la mandante à payer à l’agent immobilier une certaine somme en application de la clause pénale aux motifs qu’aux termes de cette clause, en cas de non-respect des obligations mises à la charge du mandant, comme l’engagement de signer aux prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou tout compromis de vente, avec tout acquéreur présenté par le mandataire, le mandant s’engage à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire d’un montant égal à celui de la rémunération prévue, et que la mandante n’a pas respecté cet engagement, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, la cour d’appel a violé le texte précité.

 

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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Vos réactions

  • Par Florent, il y a 3 mois

    Olivier, pour vous répondre:
    La phrase est longue car la clause y est insérée. Sans la retranscription de la clause, ca donne une phrase plus digeste:
    « en condamnant la mandante à payer à l’agent immobilier une certaine somme en application de la clause pénale alors que la vente n’avait pas été effectivement conclue, la cour d’appel a violé le texte précité.
    En clair: pas de vente, pas de d’honoraire.

  • Par Guillaume, il y a 3 mois

    Bonjour,
    Qu’en est-il de le clause pénale dans le cas d’un achetteur visitant un appartement par une agence et faisant une offre par une 2ème agence?
    Est-ce interdit? Par ailleurs, cela change-t-il si l’offre est au prix du mandat ou non?
    Cordialement,

  • Par Olivier, il y a 3 mois

    Bonjour merci pour votre éclairage,
    N’ayant pas de formation de droit, ni de littérature, il ne m’est pas possible de comprendre une phrase de 9 lignes… Pouvez vous reformuler votre dernier paragraphe/phrase?

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