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« Comment repérer un bien mal isolé », Dominique Boussuge, Pathologiste – Expert

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En l’absence d’un DPE fiable, l’agent immobilier doit se former à la thermique du bâti pour proposer des solutions à ses clients.

photo : Bien mal isolé

La thermique du bâtiment vise à analyser les besoins énergétiques des bâtis. Elle aborde principalement les notions d’isolation et de ventilation afin d’offrir le meilleur confort aux occupants. Réchauffement climatique oblige, c’est évidemment un sujet qui intéresse les particuliers. Tous les futurs acquéreurs sont très soucieux aujourd’hui de l’isolation des biens qu’ils envisagent d’acheter. Sans compter que des projets de loi arrivent… Les propriétaires savent, eux aussi, qu’ils devront améliorer l’isolation de leur logement, bénéficiant ainsi d’une diminution de leur  note de chauffage.

Le DPE ne veut rien dire

Le problème, c’est que, sans formation sur ces questions liées à la thermique des bâtiments, il est difficile pour les agents immobiliers de conseiller leurs clients. Et pour vous renseigner, impossible de se baser sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Tout le monde en a conscience aujourd’hui : le DPE ne veut rien dire. Pire, il contrarie la réalité des choses. Pourquoi ? Parce qu’il se base sur les factures. Le DPE est en effet un document qui donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il contient un double affichage : une étiquette « énergie » et une étiquette « climat » qui caractérisent le niveau du bâtiment sur ces deux aspects. Cependant, une personne qui n’occupe pas le logement aura forcément, si elle vend, un excellent DPE, pas parce que sa maison est bien isolée, mais parce qu’elle ne chauffe pas !

Des inégalités face à l’isolation

Tous les bâtiments ne sont pas égaux face à l’isolation. Il convient de distinguer trois types de bâti :

  • Le bâti ancien. Il possède des qualités thermique et hydriques naturelles. Il est constitué de matériaux naturels, peu transformés, le plus souvent trouvés dans un périmètre proche. Il vit avec son environnement (eau, air, climat) grâce à un équilibre subtil et fragile, qui ne doit pas être perturbé. On dit qu’il « respire ».
  • Le bâti moderne. Avec les Trente Glorieuses, la période d’après-guerre a vu l’apparition du béton armé, utilisé pour industrialiser la construction à des périodes critiques où la France manquait de façon cruciale de logements. Ce bâti moderne s’isole de son environnement, il est construit sans grand souci de la consommation d’énergie. Il fait appel à une ventilation artificielle et parfois à la climatisation. A cette époque où l’isolation n’était pas la priorité, on a construit à tour de bras des bâtiments en béton qui s’avèrent aujourd’hui être très  mal isolés. Et on s’est aperçu trop tard que l’on gaspillait beaucoup trop d’énergie.
  • Le bâti dénaturé. Le bâti écologique apparaît à la fin des années 1980 et se développe sans cesse. Le bâti dénaturé est constitué, en majeure partie, de constructions anciennes modifiées par des apports modernes. Il est plus ou moins isolé avec des matériaux et selon des techniques qui ne lui conviennent pas, comme des enduits ou des joints en matériaux hydrofuges qui interdisent la respiration.

L’architecture et sa thermique

La thermique et l’architecture sont intimement liés. Tout est imbriqué : les matériaux de construction utilisés et leur évolution, les procédés de construction et leur influence sur la thermique du bâti.

  • La nature et la forme du toit, de la couverture, de la charpente, du grenier ou des combles sont déterminantes : c’est par le haut que la perte thermique est la plus forte.
  • Les murs extérieurs, leur épaisseur, la nature des matériaux, les liants (très importants, ciment/ pierre) déterminent les échanges thermiques entre l’intérieur et l’extérieur. De même pour les murs intérieurs ou de refend et les cloisons.
  • Les espaces tampons, entrées, couloirs, combles et appentis sont à conserver et, lorsque cela est possible, en  ajouter peut être fort utile.
  • La cave ou les vides sanitaires sont une bonne occasion de connaître l’état hydrique des fondations et l’isolation de ces espaces est tout aussi importante.
  • Sur le plan de l’étanchéité, si le bâti moderne est conçu généralement pour être étanche à l’air, à l’eau et ventilé de manière artifi cielle, le bâti ancien, à l’inverse, est conçu davantage comme un système ouvert. Il possède des propriétés architecturales, bioclimatiques et d’inertie qu’il convient de respecter et d’exploiter. Les modes de chauffage par rayonnement (qui privilégient le chauffage des corps plutôt que de l’air) sont ainsi très adaptés au bâti ancien. L’épaisseur des murs et des planchers apportent une forte inertie au bâti.

Les exigences et les objectifs des logements

Différents règlements s’appliquent en fonction du caractère du bâti.

  • Le DPE est obligatoire pour toute transaction immobilière.
  • La réglementation thermique des bâtiments existants concerne ceux pour lesquels sont entrepris des travaux  de réhabilitation énergétique. Elle ne s’applique pas aux bâtiments classés et inscrits (art. R131-25 du Code de la construction et de l’habitation).
  • En ce qui concerne les réhabilitations du « patrimoine ordinaire », des précautions sont prises quant au  respect et à la pérennité du bâti : ainsi, l’isolation des parois opaques n’est pas exigée pour les matériaux anciens (art. 2 de l’arrêté du 3/5/2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants), en raison de risque d’isolation rapportée non compatible avec le mur d’origine.

De plus, les travaux d’isolation thermique ne doivent pas entraîner de modifications de l’aspect extérieur du bâtiment si celui-ci se trouve dans un secteur sauvegardé (art. 6). Enfin, les exigences portant sur les fenêtres peuvent ne pas être respectées dans les secteurs sauvegardés (art. 15).

Dominique Boussuge

PATHOLOGISTE - EXPERT TECHNIQUE & SCIENTIFIQUE OUVRAGES BÂTIS & OUVRAGES D’ART - PROTECTION & SAUVEGARDE DU PATRIMOINE MONDIAL - EXPERT INTERNATIONAL - CONFERENCIERE - FORMATRICE - PROFESSEURE AFFILIEE EN ECOLE SUPERIEURE

Depuis 1990, Dominique parcours le monde à la sauvegarde du patrimoine, elle exerce la fonction d’Expert technique et scientifique en Ouvrages Bâtis et Ouvrages d'Art et de Pathologiste national et international
Depuis l'an 2000, elle forme, partout en France et à travers le monde, des professionnels de l'immobilier et du bâtiment issus de tous horizons (Ministères étrangers, Ingénieurs structures, Agents immobiliers, Experts immobiliers, Banques, Promoteurs, ...) pour ses connaissances en Pathologie des ouvrages bâtis et ouvrages d'Art.et référencée Datadock.
Elle est professeure en école supérieure de l'immobilier et intervenante dans diverses Facultés en France comme à l'international pour les formations diplômantes.
Dominique est Membre du Jury à l'Université de Paris Panthéon- Sorbonne en Master 2 Ethires, pour la philosophie appliquée en entreprise, en responsabilité sociale et environnementale.

Elle a innové dans la formation en mettant en oeuvre les OUTSIDE TRAINING, afin d’optimiser les formations en pathologies des ouvrages bâtis, elle propose une innovation. Ces formations sont dispensées, au travers de visite en extérieure, sur des bâtis sélectionnés par les stagiaires ou au détour de ruelles empruntées.
Elle a souhaité traversé les frontières des murs pour vivre la formation différemment.

Elle effectue en France comme à l'International? toutes missions d’Audit, d'Expertises, d'Etudes, de Conseils ou de Formations pour : Les Etats et Ministères étrangers, Les offices publics, Le Patrimoine National, Les Maîtres d'Ouvrages (missions d’A.M.O.), Bureaux d'Etudes, Entreprises, Gestionnaires de patrimoines bâtis, particuliers, Université, Organismes d’Enseignements supérieurs ou de Formations, et tous les acteurs de l'Immobilier.

contact@lesexpertsvauban.org
06.23.69.61.65

PUBLICATIONS D'OUVRAGES:
Pathologies des ouvrages bâtis niveau 1,
Pathologies des ouvrages bâtis niveau 2,
Pathologies dans les copropriétés
Pathologies des ouvrages d'Art

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Vos réactions

  • Par Jammes William, il y a 16 jours

    Bonjour,

    Dommage que cet article indique que les DPE soient tous réalisés sur factures.
    Ce n’est le cas que pour les logements d’avant 1948 et les logements avec chauffage collectif sans compteur individuel

    La moindre des choses est d’expliquer les, choses correctement et sans mensonges.

    William Jammes
    Dirigeant Agenda Diagnostics

  • Par Modicom, il y a 1 mois

    C’est vrai que le dpe sur factures pose questions, il doit normalement être interdit dans l’année à venir, et lorsque la maison est d’avant 1948,et qu’elle est saisonnière, nous marquons dpe vierge, factures de consommation non exploitables, comme lorsqu’on a une personne qui chauffe 40m2 sur 200m2,les diagnostiqueurs d’aujourd’hui sont certifiés et compétants.
    Cordialement,

  • Par Gilles, il y a 1 mois

    Le DPE sur factures concerne les biens avant 1949, les biens avec chauffage/ecs collectif sans comptage individuel, les locaux commerciaux…
    Le futur DPE prévu pour juillet 2021 utilisera l’algorithme quelque soit le bien…
    Il y aura toujours des mécontents…

  • Par Jean Dequéker, il y a 1 mois

    Dominique,
    Le DPE selon factures ne concerne que les bâtis d’avant 1949.
    Bonne journée,
    Jean Dequéker

  • Par Lepsch, il y a 1 mois

    Question isolation àvant de louer aux particuliers il serait bon que les agences prenne en compte l isolation de la maison qu ils comptent proposer à la location se serait un + les propriétaires ne sont pas la que pour encaisser un loyer ils doivent aussi entretenir leur maison. D ou une expertise avant de louer

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