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Le marché résidentiel reste de marbre face à la crise

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Nombre de transactions, constructions neuves, volumétrie et ventilation des types de logements dans les parcs privés et publics, logements vacants, évolution des prix et loyers, volumes de crédits, montant des aides… Le LABoratoire Economique du Logement publie sa note de conjoncture, permettant une radioscopie du marché en 2020, et compare le marché hexagonal à celui de nos voisins européens.

photo : Europe map with countries flags

Le marché immobilier montre sa résilience

D’après les chiffres recensés par le LABEL FNAIM, cellule économique de la FNAIM, au 1er janvier 2020, le parc de logements français compte 36,1 millions de logements. Ces données permettent également une radiographique plus précise du parc immobilier, ainsi 82 % de ces logements sont utilisés comme résidences principales, 10 % comme résidences secondaires et 8 % sont vacants. La part des logements vacants dans le parc est en hausse continue depuis plus de 10 ans (passant de 7,1 % en 2010 à 8,3 % en 2020), notamment dans certaines villes moyennes, mais cette part augmente un peu moins vite depuis quelques années.

Les transactions résistent et les prix se stabilisent

En 2020, notamment du fait de la crise sanitaire, le nombre de transactions dans l’ancien a baissé de 4 % pour atteindre 1 024 000 sur l’ensemble de l’année (contre 1 075 000 ventes sur 12 mois en 2019). Ce chiffre reste toutefois supérieur à ceux de 2017 et de 2018. En outre, ces chiffres s’inscrivaient dans un mouvement de hausse ininterrompue depuis cinq ans. Le marché de l’ancien a donc dans l’ensemble très bien résisté.

Disparités territoriales et rééquilibrage

L’évolution géographique des ventes montre une inflexion et une amorce de rééquilibrage territorial : les ventes de logements baissent davantage que la moyenne nationale dans les grandes villes, qui étaient jusque-là plus dynamiques. Ce moindre dynamisme des grandes villes s’observe également en Île-de-France et en particulier à Paris, où les ventes ont baissé de 18 % par rapport à fin 2019. Ce rééquilibrage semble également toucher les prix. L’impact de la crise est à ce jour en effet très mesuré sur les prix. Ceux-ci ont poursuivi leur hausse en 2020 (+4 % en France par rapport à 2019). Le marché immobilier est davantage touché dans les grandes villes. Le marché se rééquilibre et les villes moyennes et la périphérie des grandes villes sont pour le moment les gagnantes de la crise.

Zoom sur les logements énergivores

Alors que l’Assemblée nationale vient de voter l’interdiction de la mise en location des logements dits « passoires thermiques » en 2028, il est intéressant de constater que ce sont près de 4,8 millions de logements (soit près de 17 % des résidences principales) qui seraient très énergivores (étiquettes F et G du DPE) et seront donc interdits à la location s’ils ne sont pas rénovés. Aujourd’hui, près d’1,7 million de logements du parc locatif privé sont énergivores (soit 23 % des logements de ce parc).
Par ailleurs, 25 % des logements ont une étiquette énergétique E.

Focus Europe : de fortes disparités entre les parcs de logements européens

Avec 36,1 millions de logements au 1er janvier 2020, le parc français demeure l’un des plus importants d’Europe, juste derrière l’Allemagne qui en compte 42 millions. Suivent l’Italie (31 millions), l’Espagne (26 millions) et le Royaume-Uni (24 millions)Rapporté au nombre d’habitants, le Portugal et la Grèce sont les pays comportant le plus de logements pour 1 000 habitants (respectivement 577 et 574) alors que le Royaume-Uni est le pays avec le moins de logements pour 1 000 habitants (433). Cela est notamment lié à la démographie, au nombre de résidences secondaires, et au type d’habitat de chaque pays. La France quant à elle clôture le « top 5 » avec 540 logements pour 1 000 habitants, devant la Suisse, l’Italie ou encore l’Allemagne.

Propriétaires vs. Locataires : de fortes disparités

En Europe, les taux de propriétaires s’échelonnaient entre 38 % (Suisse) et 76 % (Espagne). On constate d’une manière générale que les taux de propriétaires sont plus élevés en Europe du Sud qu’en Europe du Nord. Parmi les plus grands pays, le Royaume-Uni et la France se distinguent par un parc social important.

Des disparités de prix importantes

Il ressort de cette étude que de nombreuses disparités existent entre les pays d’Europe concernant l’évolution des prix des logements. La plupart des pays ont connu une forte hausse dans les années 2000, puis une baisse en 2008-2009, puis de nouveau une hausse depuis 2010. Cette tendance générale à la hausse des prix a été principalement favorisée par la forte baisse généralisée des taux d’intérêt des crédits. L’Irlande, la Grèce, l’Espagne et l’Italie ont connu de fortes corrections de prix après la crise. Sur 10 ans, l’Autriche est le pays qui a vu le prix de ses logements le plus progresser : +72,8% entre fin juin 2010 et fin juin 2020. Les prix de l’immobilier ont également beaucoup progressé en Suède, en Allemagne et en Norvège sur 10 ans, alors qu’en France la hausse sur 10 ans est relativement contenue (+17%).
Les prix des logements sont en baisse sur 10 ans dans 3 pays : l’Espagne, l’Italie et la Grèce.

Quelle surface acheter avec 200 000 € ?

Paris est la ville la plus chère de l’échantillon pour un achat immobilier dans le neuf : un budget de 200 000 € permet d’y acheter une surface de 15 m² dans le neuf. Le faible niveau d’offre neuve contribue à ces prix élevés. À titre de comparaison, on peut acheter pour le même budget, 25 m² à Londres, 36 m² à Berlin, 45 m² à Madrid ou 61 m² à Rome.

Crédits immobiliers : un endettement des ménages français plus faible que leurs voisins, mais en augmentation

Le taux d’endettement des ménages français s’élève à 98% du revenu disponible brut et est parmi les moins élevés des pays européens. Le taux d’endettement est globalement très élevé dans les pays scandinaves (et même supérieur à 200% au Danemark et en Norvège), en lien avec la flambée des prix de l’immobilier observée il y a quelques années dans ces pays. Ce taux est particulièrement faible en Italie (62%) et assez important au Royaume-Uni (123%). Néanmoins, bien que parmi les moins élevés, ce taux est en constante augmentation en France, passant de 80% en 2009 à 98% en 2019. Pour les autres grands pays européens, ce taux est soit constant (Italie, Royaume-Uni), soit en légère diminution (Allemagne), soit en forte baisse (Espagne). Bien qu’en baisse, l’endettement des ménages reste très élevé au Danemark.

 

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