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« Acheter en zone inondable, une opération risquée ? », Caroline THEUIL juriste-rédacteur, expert immobilier

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Sur 36 000 communes françaises près des deux tiers sont exposées à au moins un risque naturel. Si la plus grande crainte des populations se porte sur le risque sismique, le principal risque reste le risque inondation. Les conseils et l’expertise de Caroline Theuil sur cette typologie de risque.

photo : Old sluice in the Thiou canal in the center of Annecy city, France

Bien que l’urbanisation n’y soit pas étrangère, ce n’est qu’en 1995 que sont devenus obligatoires les premiers plans de prévention du risque inondation (PPRI) avec notamment l’objectif de délimiter des zones susceptibles d’être inondables. Pour les biens existants, cette obligation n’a finalement pas eu d’impact direct, tous les bâtis implantés dans ce type de zones restant habitables. Aujourd’hui, 10 % des logements français sont ainsi situés en zone potentiellement inondable.

Si tout futur acquéreur prend connaissance des risques éventuels avec notamment l’obligation légale de l’information acquéreur locataire (IAL), il semble nécessaire de s’engager avec prudence dans une telle aventure.

Acheter en zone inondable ne signifie pas forcément que le bien a déjà subi un sinistre ou qu’il en subira forcément un.

Si le bien a déjà fait l’objet d’un sinistre, vous le saurez normalement avec la déclaration de sinistres indemnisés, établie par le vendeur. Vous pouvez en attendant vérifier si la collectivité a fait l’objet ou non, au cours de la dernière décennie par exemple, d’une déclaration de catastrophe naturelle. Lors de la visite du bien, il sera également essentiel de prêter une attention toute particulière aux éléments de structure, cave, marques d’infiltration et/ou d’inondation…

Concernant les structures, notamment d’un bien ayant subi un sinistre important, il est fortement conseillé de solliciter une étude structurelle réalisée par un professionnel averti. Gardons en effet à l’esprit qu’en apparence, le bien, malgré sa situation, peut ne laisser transparaître aucun signe visible d’inondation, non pas parce qu’il est passé entre les gouttes, mais parce que, de manière classique, un tel positionnement impose des travaux de remise en état récurrents réalisés tous les 10 voire 5 ans. Un intérêt doit alors parallèlement être porté sur la fréquence des crues, ou des remontées par capilarité, voire la soudaineté des événements.

Au-delà de ces attentions particulières, il convient de considérer l’incidence que peut avoir la situation du bien en zone inondable. Indubitablement, le prix de commercialisation du bien, et par la suite de vente, s’en fait ressentir comparativement au marché classique. Rappelons toutefois, que toute évaluation doit être établie en raison de biens similaires, situés dans la même typologie de secteur.

Parallèlement, et en raison des assurances multirisque habitation, le risque matériel ne vient pas toujours peser sur la valeur du bien, celui-ci faisant généralement l’objet d’une indemnisation en cas de sinistre. C’est plutôt l’impact psychologique dû au fait que le bien est en zone inondable, qui va venir influer sur le prix, d’autant plus si le bien a récemment subi un sinistre. Différentes études ont ainsi démontré qu’une catastrophe naturelle récente et majeure a une incidence sur la valeur du bien, mais celle-ci diminue avec le temps. Cet impact, variable, peut cependant s’avérer inexistant en raison de la pression foncière sur le secteur. Finalement seule la perspective de revente va venir induire une réelle perte de chance qu’il va falloir prendre en compte dans l’équation.

Le risque inondation va enfin impacter les éventuels projets de l’acquéreur. Clôture, agrandissement… il s’avère incontournable de se pencher précisément, au-delà des prescriptions d’urbanisme pures, sur les règles et préconisations imposées par le PPRI. Avant même son engagement, l’acquéreur saura ce qu’il peut projeter de faire ou non, et s’engagera en toute connaissance de cause. Afin que cette connaissance soit réellement parfaite, attirons également l’attention de notre client sur l’impact qu’a le positionnement du bien en zone inondable, sur la prime d’assurance multirisques habitation. En effet, celle-ci venant généralement couvrir le risque inondation en cas d’arrêté ministériel de catastrophe naturelle, la prime est forcément calculée en raison du risque encouru, et plus particulièrement lorsqu’il est aggravé.

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Caroline THEUIL

Caroline Theuil
Juriste, expert en évaluation et formateur immobilier

Titulaire d'un double master en droit, Caroline THEUIL est avant tout spécialiste des contrats immobiliers : elle dispose d'une expertise de près de 10 ans en la matière notamment auprès des personnes publiques. Elle exerce en outre des missions d'évaluation immobilière avec la particularité d'avoir une pratique, et donc une approche, à la fois fiscale et privée de l'expertise. Forte de cette richesse professionnelle, elle est chargée d'enseignement auprès de l'université d'Orléans, et forme, partout en France, des professionnels de tous horizons (agents immobiliers, diagnostiqueurs, géomètres-experts, notaires, avocats, juristes, agents des collectivités territoriales...).

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