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« Obligation de vérification de la solvabilité de l’acquéreur », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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Engage sa responsabilité, l’agent immobilier qui a manqué à son obligation de moyens d’assurer l’efficacité de l’acte et n’a pas respecté son obligation d’information, de conseil et de mise en garde puisqu’il n’a pas vérifié la solvabilité de l’acquéreur qu’il a présenté à son mandant.

photo : Divorce Concept
Le respect de cette obligation était d’autant plus importante eu égard au montant de la transaction d’un montant de 1 250 000 euros et au fait que le candidat acquéreur avait régularisé 6 autres compromis par son intermédiaire, sans concours bancaire.

Les diligences en vue de vérifier la solvabilité du candidat acquéreur intervenues après la signature du compromis ne sont pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité.

Si le bien a été immobilisé durant 3 mois de ce fait, il n’en reste pas moins que l’immeuble était déjà en vente depuis plusieurs mois et l’était toujours plusieurs mois plus tard.

La preuve d’un préjudice directement lié à l’immobilisation du bien n’est donc pas caractérisée.

En outre, le fait de se prévaloir de l’immobilisation et en même temps de la perte de chance de se faire payer la clause pénale, correspond à une double indemnisation d’un même dommage.

Le préjudice du vendeur s’analyse donc en une perte de chance de ne pas contracter avec le candidat acquéreur présenté.

Pour évaluer la perte de chance, il y a lieu de tenir compte du fait que le vendeur avait pris le risque de formuler une offre d’achat sur un bien sans l’assortir d’une condition suspensive liée à la vente de son propre bien.

De plus, malgré l’information sur le risque d’insolvabilité du candidat acquéreur, le mandant a fait le choix de ne pas renoncer à l’opération.

Ce chef de préjudice sera réparé à hauteur de 5000 euros.

Cour d’appel, Douai, 1re chambre, 1re section, 1 Avril 2021 n°19/01359

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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Vos réactions

  • Par DIDIER HARNOIS, il y a 1 mois

    Bonsoir.
    Responsabilité de l’agent, soit. Mais comment faire si l’agent n’a aucun droit d’exiger relevés bancaires, avis d’imposition et même bulletins de salaires et contrat de travail ?
    C’est un peu comme pour tracfin… l’agent est totalement démuni pour répondre aux exigences de l’administration : il n’a accès à aucun fichier d’information, et j’irai plus loin, je pense qu’il serait condamné si ils se lançait dans une enquête (détective privé ?) sur son client potentiel.

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