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« Vous avez reçu un e-mail…de rétractation », Nathalie Quiblier

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Suite à la notification d’un avant-contrat, est-ce que l’acquéreur peut se rétracter par l’envoi d’un e-mail ?

photo : Reviewing some emails on a smartphone

Oui selon la Cour de cassation

(Cass. 3e civ., 02 février 2022, n° 20-23.468)

Suite à la signature d’un compromis ou d’une promesse unilatérale de vente, l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte (article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Cette rétractation, si elle a lieu, doit se réaliser, comme la notification, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

La Cour de cassation, dans une décision du 02 février 2022, précise que le courriel peut constituer un tel moyen.

Les faits

Le 29 avril 2017, une promesse unilatérale de vente signée devant notaire est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux deux époux acquéreurs. Les époux, ne souhaitant plus acquérir l’appartement, notifient leur rétractation par un courriel en date du 09 mai 2017 envoyé à leur notaire mandaté par les parties pour recevoir la notification d’une éventuelle rétractation. En l’espèce, le notaire atteste avoir bien réceptionné ledit courriel avant la fin du délai légal de rétractation à une date et une heure précis.

Le vendeur assigne les acquéreurs en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

D’après la cour d’appel, la rétractation n’est pas valide car l’envoi d’un e-mail ne permet ni d’identifier l’expéditeur et le destinataire ni d’attester sa date de réception.

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation réfute la décision de la cour d’appel en déclarant que le courriel envoyé, dans le délai légal, au notaire qui l’a bien reçu, constitue un moyen présentant des garanties équivalentes à l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception.

A NOTER : Rappelons que d’autres moyens ont déjà été retenus dans le passé. Ainsi, le candidat acquéreur peut se rétracter efficacement par exploit d’huissier, par lettre recommandée avec avis de réception (par voie postale ou électronique), ainsi que par voie de conclusions dans une instance qui l’oppose au vendeur (Cass. 3e civ., 25 mai 2011, nº 10-14.64

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Nathalie Quiblier

Nathalie Quiblier est ancienne notaire, rédactrice et journaliste juridique spécialisée en immobilier.

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Vos réactions

  • Par Daniel Iribarren, il y a 14 jours

    Après l’arrêt invalidant la réception du recommandé par un tiers, la rétractation par mail. C’est sans fin…

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