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« Visite : la responsabilité en cas d’accident », Aurore Gadrat, experte en droit immobilier

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Lors d’un accident au cours d’une visite, l’agent immobilier n’est pas toujours responsable des fautes commises par l’agent commercial.

photo : Couple with real-estate agent visiting house for sale

Le contexte

Un mandat de vente est confié à une agence. Cette dernière fait visiter le bien par un agent commercial à de potentiels acquéreurs. Lors de la visite, le candidat acquéreur se rend dans le grenier et marche sur une plaque de polycarbonate recouverte de laine de verre qui cède sous son poids. Il fait alors une chute de 8m et se blesse sérieusement.

Le candidat acquéreur assigne les vendeurs en indemnisation de son préjudice. Par la suite, les vendeurs assignent l’agent commercial ainsi que l’agence immobilière.

La jurisprudence

Le tribunal judiciaire déclare les propriétaires et l’agent commercial entièrement responsables du préjudice et les condamne avec leurs assureurs à indemniser le visiteur. Il rejette les demandes formées contre l’agent immobilier.

L’agent commercial et son assureur interjettent appel de cette décision. Ils précisent que l’agent commercial n’avait jamais visité cette maison et ne pouvait pas connaître la présence de ce trou dans les combles, personne ne l’ayant prévenu. Ils précisent que les propriétaires ont commis une faute grave en ne sécurisant pas leur maison et en ne prévenant pas les intervenants du danger. L’agence immobilière demande, quant à elle, que sa responsabilité ne soit pas engagée. La cour d’appel considère que la trémie de laquelle avait chuté le visiteur était dangereuse, d’autant plus que le danger n’était pas visible. Elle retient la responsabilité des propriétaires. Elle précise que l’agent commercial est aussi responsable pour n’avoir pas pris les précautions utiles pour éviter tout danger.

Celui qui fait visiter un bien a donc l’obligation de s’informer des éventuels dangers pouvant survenir lors des visites, à plus forte raison si lui-même ne connaît pas les lieux. Elle considère que la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas caractérisée.

Il avait en effet délégué à l’agent commercial le pouvoir d’effectuer toutes les démarches utiles pour trouver un acheteur. Dans ce cas, les juges considèrent que le gérant de l’agence n’avait pas l’obligation, lui-même, de visiter le bien.

Et pour votre agence ?

Cette décision rappelle qu’un propriétaire est responsable des dangers présents dans le logement et ce même en présence d’un intermédiaire effectuant une visite. Il doit alors prendre toute mesure afin d’informer les visiteurs et l’agence des dangers existants.

Cette information peut utilement être inscrite au mandat dès son établissement, en clause particulière par exemple. Il pourra aussi matérialiser les éventuels dangers, en installant des barrières ou panneaux d’avertissement.

Cette décision apporte également une nouvelle illustration des obligations des professionnels intervenant à la vente d’un bien.

Le professionnel qui fait visiter le bien est ainsi responsable de sa conduite et doit prendre toutes les précautions nécessaires. Il doit ainsi s’enquérir des éventuels dangers, afin de sécuriser les visites et informer les potentiels acheteurs. Plus encore, en cas de litige, il doit pouvoir prouver s’être informé auprès des vendeurs. Soulignons enfin que, selon la cour d’appel, l’agent immobilier n’a pas commis de faute. Il n’a pas à répondre des manquements de l’agent commercial qui s’est substitué, dès lors qu’il était autorisé dans le mandat à se substituer à un tiers et que celui-ci n’était pas notoirement incapable ou insolvable.

Arrêt de la Cour d’appel de Nancy 2e chambre, du 10 février 2022 n°21/00065.

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Aurore Gadrat

Interlocutrice privilégiée des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société SVP et réalise des contenus pour des publications spécialisées.
Tel : 01 47 87 49 49

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