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Résidences secondaires : un marché qui résiste à la crise immobilière annoncée

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Malgré le contexte difficile et la hausse des taux, on observe encore un marché étonnamment actif bien que la conclusion des transactions devienne plus longue et plus compliquée. Découvrez l’analyse des experts du réseau Sotheby’s International Realty, avec un tour des régions les plus prisées par les acquéreurs de résidences secondaires en France !

marché des résidences secondaires

Les années du confinement (2020-2022) ont été des années records grâce à un nouveau style de vie plus flexible entre ville et campagne avec comme conséquence une émergence des résidences mi-principales/mi-secondaires.« Pendant cette période exceptionnelle nous avions une activité sans précédent, en particulier sur les marchés traditionnellement prisés pour les résidences secondaires. Maintenant l’immobilier d’exception est en train de plafonner et ce phénomène s’applique également au marché des résidences secondaires. En revanche ce ralentissement, qui est une phase naturelle dans le cycle du marché après 3 années records, est beaucoup moins prononcé dans notre segment que pour le marché du neuf et le classique. », explique Alexander Kraft, Président – Directeur général de Sotheby’s International Realty France – Monaco.

Ce phénomène peut être expliqué par le fait que les acheteurs des résidences secondaires sont moins affectés par la hausse des taux que les acquéreurs de résidences principales, et particulièrement les primo-accédants et les foyers moyens.

Pourquoi cet intérêt pour les résidences secondaires ?

Maintenant que les Français sont retournés en ville pour retrouver une vie sociale et un mode de vie plus actif, ils ont aussi le souhait d’y échapper par moment en s’offrant des parenthèses au vert dans leur résidence secondaire. « Nous sommes revenus sur un marché plus classique avec une utilisation plus traditionnelle de la résidence secondaire. Les personnes qui investissent dans une résidence secondaire souhaitent majoritairement s’offrir un écrin de verdure et de calme afin d’équilibrer leur vie professionnelle qui nécessite souvent d’être en ville avec leur vie personnelle qu’ils veulent plus douce. Ils ne projettent pas de quitter leur ville d’origine et leur résidence principale : il s’agit pour eux exclusivement de trouver un équilibre qui leur conviendra. », explique Alexander Kraft.

Enfin, les acquéreurs ont conscience de réaliser de bons placements sur le long terme. Cela n’est pas un élément déclencheur d’achat mais reste une considération importante notamment en temps difficiles et d’inflation forte.

 Qui achète aujourd’hui ?

La pandémie avait marqué le marché des résidences secondaires par un rajeunissement significatif des acquéreurs. Trentenaires et quarantenaires avaient investi ce marché longtemps occupé par des personnes plus âgées. « Cette génération « Airbnb » privilégiait les biens clef en main déjà rénovés, où il ne restait plus qu’à s’installer. Ils sont aussi sensibles aux aménagements qui permettent d’économiser de l’énergie comme le solaire et toute nouvelle technologie permettant de faire un geste en faveur de la planète. », ajoute Alexander Kraft. 

L’intérêt continu des Français est renforcé par le retour des étrangers, surtout des Européens, des Américains et de plus en plus de la clientèle asiatique.

Un marché stable et des transactions plus longues

Malgré le contexte difficile et la hausse des taux, on observe encore un marché étonnamment actif bien que la conclusion des transactions devienne plus longue et plus compliquée depuis quelques mois.

« Il y a un déséquilibre entre les attentes des acheteurs et des vendeurs. Les vendeurs se croient encore en 2022 tandis que les acheteurs anticipent déjà des baisses de prix liées à l’évolution du marché du neuf et du marché classique notamment. Par conséquent, notre défi est de trouver un terrain d’entente raisonnable en phase avec la nouvelle réalité du marché. », indique Alexander Kraft. Les négociations ont tendance à être plus longues et plus agressives, avec des offres à la baisse qui ne sont pas acceptées tout de suite. Cependant, particulièrement pour les biens de qualité sans aucun défaut, les transactions restent rapides ; en général les négociations acceptées se situent entre 5 et 15 % du prix initial en fonction du marché et du bien.

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Tour des marchés régionaux

Normandie, pour un poumon vert proche de Paris ou une future résidence principale

« Aujourd’hui le marché est revenu à un schéma plus traditionnel avec d’un côté des quarantenaires, souvent Parisiens, qui cherchent un poumon vert en venant en Normandie, et d’un autre côté une clientèle très présente qui investit sur une résidence secondaire dans l’objectif de devenir la principale au moment de la retraite. », détaille Cyril Maupas, directeur des agences Sotheby’s International Realty en Normandie (Deauville, Pont-L’Evêque, Bayeux, Rouen).

« Géographiquement nous distinguons deux tendances : la terre et le bord de mer. Ce dernier est très recherché mais la notion d’érosion est de plus en plus pensée bien que cela n’arrête pas les acquisitions même en zone rouge. Le sujet qui ralentit le temps de réflexion c’est celui des diagnostics et audits énergétiques en monopropriété. Les biens classés n’ont pas cette contrainte mais c’est un sujet récurrent pour ceux du 18ème ou 19ème siècle. Sur le marché de la Seine-Maritime, c’est un nouvel engouement pour l’acquisition de châteaux que nous observons : nous en avons vendu 4 ces derniers mois sur les bords de Seine. Sur le secteur de Bayeux, nous retrouvons énormément de clientèle étrangère, directement liée à la proximité des plages du débarquement. Sur le Pays d’Auge, après que la pandémie y ait créé un engouement certain, le secteur se régule sur sa partie terre avec l’environnement traditionnel et la campagne. Les biens d’exception sont les plus rares et les plus recherchés avec une demande toujours aussi conséquente, comme pour les maisons en cœur de ville dans Deauville, les accès plage, ou encore un appartement le long de la côte par exemple. Le marché “campagne” redevient cohérent et se normalise. La Normandie reste une valeur refuge, elle continue d’être une région très recherchée autant par notre traditionnelle clientèle parisienne que par les étrangers. C’est une belle région peu impactée par le réchauffement climatique, qui offre 600 kilomètres de côte, des paysages normands magnifiques, une architecture variée et une belle histoire. »

Bretagne, un bord de mer très convoité

« Comme l’an dernier, le marché de la résidence secondaire reste actif en Bretagne sur les biens en bord de mer même si on note un « coup de frein » de la part des acquéreurs depuis le dernier trimestre 2022. »,rapporte Ronan Pradeau, responsable des agences Bretagne Sud Sotheby’s Realty (Quimper, Vannes, La Baule).

« La recherche évolue peu sur les critères de la propriété idéale : plutôt de l’ancien ou du très beau contemporain, bord de mer, plage et commerces accessibles à pieds ou vélo, peu de travaux souhaités car peu d’artisans qualifiés disponibles et pénurie/envol du prix des matériaux de construction ou, à l’inverse, un bien à rénover totalement. Nous proposons des biens entre 400 000 euros et 12 millions mais le gros des budgets se situe entre 800 000 et 1,2 million d’euros ou au-delà de 2 millions. Que l’on soit dans les Côtes d’Armor (22), le Finistère (29), le Morbihan (56) ou en Loire-Atlantique (44), le bord de mer est le secteur le plus convoité. Il s’agit de Bénodet, Sainte-Marine, Beg-Meil dans le Finistère, du golfe du Morbihan, de Carnac, La Baule/Pornichet, Pornic ou même du Pays bigouden et de la baie d’Audierne qui rencontrent un nouvel engouement. Il y a peu de bonnes affaires immobilières à réaliser en Bretagne, la région ayant toujours été attractive et plus encore avec le réchauffement climatique, mais les meilleures opportunités aujourd’hui se trouvent à la campagne : on peut y acquérir par exemple un château de 2 400 m² en parfait état sur 8 hectares pour moins de 2 millions d’euros. »

Côte d’Émeraude, une offre au compte-goutte face à une demande soutenue

« La tendance est toujours la même sur le marché des résidences secondaires de la Côte d’Emeraude : la demande est forte, soutenue et sérieuse face à une offre toujours au compte-goutte. L’ensemble de la côte est concerné de chaque côté de la Rance, avec d’un côté Dinard, Saint-Lunaire, Saint-Briac et Lancieux, et de l’autre Saint-Malo et Cancale. », explique Christophe Martin, Directeur de Côte d’Emeraude Sotheby’s International Realty.

« Les prix se sont stabilisés à une fourchette haute, sans augmentation depuis l’automne 2022. Le marché des résidences secondaires sur la Côte d’Emeraude comporte en réalité plusieurs marchés. Nous avons d’un côté des demandes plutôt fréquentes pour des biens dits classiques comme un appartement de 100 m² qui sera, en fonction de son état et son emplacement, entre 5 000 et 7 000 euros du m², ou une maison de 150 m² entre 600 000 et 800 000 euros selon son état et sa localisation. D’un autre côté il y a aussi l’immobilier sur mesure avec éventuellement une vue mer, entre 9 000 et 11 000 euros du m². Pour une propriété vue mer, il faut compter entre 2 et 3 millions d’euros, avec des exceptions en fonction de la surface et de l’état. Sur notre marché les critères importants sont la localisation, puis la proximité des activités et commerces, et la quiétude. Les prix oscillent entre 500 000 euros pour un appartement de 100 m² et 3 millions d’euros pour une belle propriété vue mer. Tout dépend de l’emplacement, de l’état, des prestations… mais il n’y a pas de bonnes affaires à réaliser en ce moment sur la Côte d’Emeraude du fait de la rareté de l’offre face à la demande. On constate un changement d’usage de la résidence secondaire qui devient un deuxième lieu d’habitation grâce au télétravail: beaucoup de familles, qui étaient hésitantes à télétravailler, ont franchi le pas ou sont en train de s’organiser pour le franchir parce que se sont rendu compte que c’était faisable, qu’ils soient collaborateurs ou chefs d’entreprise. Nos clients sont Français, sur un axe Rennes-Paris, avec aussi quelques acheteurs du Nord de la France ou encore des étrangers de Belgique, Suisse et Allemagne. »

Île de Ré, un retour à la normale avec un marché d’offre

« Le marché de la résidence secondaire connaît un net ralentissement sur l’île de Ré depuis septembre 2022. Nous constatons un retour à la normale avec un marché d’offres et non plus de demandes. Cela va prendre du temps pour que vendeurs et acheteurs se rencontrent à nouveau. », précise Vincent Petit, directeur de La Rochelle Ile de Ré Sotheby’s International Realty.

« Même si les prix restent élevés, un ajustement des prix de vente à la baisse est nécessaire. En 2022, les prix variaient entre 6 000€ et 8 000€ par m². Nos clients, en majorité des Français, recherchent particulièrement les villas en bord de mer, sans travaux avec des commerces accessibles à pied. Il faut compter environ 1,5 million d’euros de budget. Le Bois plage est particulièrement recherché car il coche le plus grand nombre de critères, mais ce secteur est victime de son succès : les prix y sont élevés et il y a une très forte fréquentation. Selon moi, Saint-Clément, qui a longtemps été boudé, est une excellente alternative pour le nord de l’île. C’est un petit village très agréable, à l’écart de la foule estivale et encore accessible. Pour des communes comme La Flotte ou Saint-Martin, il faut prévoir entre 1,5 million et 2 millions d’euros. Nous avons vendu récemment une maison à rénover avec un beau potentiel constructible à 1,1 million d’euros. Pour les futurs acheteurs, il faut garder en tête que la saisonnalité reste très marquée sur l’île ; n’oublions pas que cela reste un milieu rural qui ne peut pas convenir à tous. »

La Rochelle, plus de demandes de résidences principales que secondaires

« Cette année, nous enregistrons plus de demandes pour acquérir une résidence principale que secondaire sur le secteur de La Rochelle. La tendance s’est inversée et les clients sont plus sélectifs. », exprime Vincent Petit, directeur de La Rochelle Ile de Ré Sotheby’s International Realty. « Nous avons principalement deux profils d’acquéreurs : des familles en mutation en province et des séniors qui souhaitent s’installer dans la région. Les prix stagnent. Pour une maison à caractère, type hôtel particulier, dans l’hyper centre, il faut compter entre 800 000 et 1,5 million d’euros. La Genette, le Mail et le centre-ville sont les secteurs les plus recherchés pour pouvoir tout faire à pied et avoir toutes les commodités à côté. »

Royan et l’Île d’Oléron, deux secteurs porteurs avec des prix stables

« Sur ces deux secteurs, le marché se porte bien, et les prix sont stables depuis 1 an. Notre clientèle, principalement française, est attirée par l’océan et recherche un cadre de vie paisible. Pour certains la vue est un atout et, pour la clientèle plus âgée, les commerces doivent être à proximité. », indique Francis Clein, manager de Royan/Ile d’Oléron Sotheby’s International Realty. « Le triangle d’or de Royan (Saint-Palais, Vaux-sur-Mer et Pontaillac) est particulièrement demandé. Sur l’île d’Oléron, les clients recherchent plutôt des maisons typiques ou contemporaines proches de l’océan avec un budget maximum de 2 millions d’euros. Une partie de nos clients ont des emplois permettant le télétravail, ce qui leur permet de plus profiter de leur maison. »

Bordeaux et Bassin d’Arcachon, des espaces extérieurs indispensables

« De plus en plus, la maison est ressentie comme un refuge, un abri, un endroit de « sécurité » et de repos : les résidences secondaires s’équipent de wifi et gagnent en confort, puis deviennent des résidences principales. Tandis que les résidences principales s’agrémentent de piscine ou de jardin potager et deviennent des résidences d’agrément ou de villégiature. », explique Carmen Milcent, directrice adjointe des agences Bordeaux Sotheby’s International Realty et Cap Ferret Pyla Sotheby’s International Realty.

« La demande en campagne, à proximité immédiate de Bordeaux, en bord de mer ou de lac est ainsi toujours en hausse. Le télétravail ancre encore ce phénomène, qui d’une simple tendance est passée à une réalité récurrente. Les biens les plus recherchés sont la campagne à moins d’une heure de Bordeaux, le Bassin d’Arcachon encore et toujours et les abords des lacs de la région. Les espaces extérieurs sont indispensables, si possible sans vis-à-vis. La qualité de la connectivité est considérée, ainsi que la recherche de calme, avec la possibilité d’accéder à toutes activités culturelles ou sportives facilement. Nos clients recherchent des biens dans lesquels ils vont pouvoir choisir leur niveau de sociabilité, sans la subir. Nos acheteurs sont tout autant locaux que Parisiens ou étrangers ; on note d’ailleurs que les Américains sont de retour.  Le budget moyen de nos transactions sur ce type de biens recherchés est de 1,6 million d’euros. En acceptant de prendre en charge quelques travaux, le sud de Bordeaux, en bord de Garonne, peut être encore attractif. Certains petits villages moins connus sur le Bassin d’Arcachon ou quartiers plus « secrets » en bord de lacs peuvent également l’être. »

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Pays basque, une demande toujours très forte en bord de mer comme à la campagne

« Après une période de croissance exponentielle des prix, nous observons plutôt une tendance stationnaire, sans pour autant s’orienter vers une baisse. Les acquéreurs sont toujours présents et la demande reste très forte. », développe Bénédicte Marchal, directrice de Biarritz Sotheby’s International Realty et Saint-Jean-de-Luz Sotheby’s International Realty. « Les secteurs les plus recherchés restent la bande côtière, de la baie de Saint-Jean-de-Luz et Ciboure à Anglet Chiberta. Avec une proximité de l’océan et un accès facile aux plages et aux commerces. La demande est toujours très forte à Guéthary et à Bidart pour des biens au cœur du village ou avec vue sur l’océan mais aussi à Biarritz. La ville balnéaire offre une qualité de vie exceptionnelle avec un accès à toutes les commodités, boutiques de luxe et restaurants, plages et spots de surf. La campagne est aussi très recherchée dans les charmants villages basques à l’architecture authentique et, souvent, avec une vue magnifique dégagée sur les montagnes. La clientèle internationale est de retour (Anglais, Américains ou Européens) avec toujours des clients français originaires des grandes villes. Nous avons aussi observé l’arrivée des clients qui délaissent la Côte d’Azur au profit de la Côte basque pour leur résidence secondaire. La région est en effet plus abordable et répond à une clientèle en quête d’authenticité. Les prix varient fortement suivant la localisation, le niveau de standing du bien, la vue… À Biarritz, le prix de vente moyen se situe autour de 9 000€/m² mais, pour un bien haut de gamme, il n’est pas rare de dépasser les 12 000€/m² et les prix peuvent s’envoler pour une vue sur l’océan en première ligne. Il est encore possible de faire des bonnes affaires sur des biens à rénover. Cela peut aussi être l’occasion de réaliser sa maison sur-mesure. »

Languedoc-Roussillon, un marché prisé par trois types de clients

« Traditionnellement nous vendions des résidences secondaires à des personnes qui achetaient en fin de carrière professionnelle et la maison devenait leur résidence principale à la retraite. Depuis la pandémie, la démocratisation du télétravail est une réalité qui nous a amené une clientèle plus jeune, plus active qui décide de venir dans la région même s’ils travaillent à Paris, Londres ou Bruxelles. Nos prix augmentent mais restent accessibles et attractifs pour une clientèle de trentenaires/quarantenaires, typologie de personnes que nous n’avions pas sur le secondaire il y a encore quelques années. Une troisième catégorie de clients est apparue, elle s’installe et se professionnalise : ce sont des personnes qui investissent dans des biens de prestige pour faire du locatif saisonnier de luxe. Le marché se porte bien ; nous avons vécu deux années hystériques et l’afflux de personnes continue de soutenir le marché. Nous vendons légèrement moins mais sommes encore au-dessus de ce que nous avions en 2020, ce qui nous permet de dire que nous restons sur des niveaux exceptionnels. Évidemment, il faut que les biens soient sans défauts, sans nuisances et pas surévalués. Si tout cela est respecté, les biens partent rapidement et avec peu, voire pas de négociations de prix. Nos clients parisiens, lillois, norvégiens, danois, hollandais, suisses, luxembourgeois et suédois sont toujours là et les Américains reviennent depuis 6 mois. », explique Catherine Jousselin, directrice de Terres d’Oc Sotheby’s International Realty.

Provence-Lubéron, une région à fort succès proposant des alternatives

« Le marché des résidences secondaires est très actif depuis le début de l’année, surtout depuis la récente nomination de Gordescomme plus beau village du monde par Travel and Leisure, référent mondial du tourisme. Cette nomination amène un regain d’intérêt pour les investisseurs souhaitant une maison de vacances et maintient l’attractivité du Lubéron, et plus précisément de Gordes. De plus, la dernière saison de la série “Emily in Paris” a été tournée en Provence, notamment à Gordes, diffusant ainsi l’image du village dans le monde entier. S’il y a un peu moins de demande depuis le début de l’année, le volume de ventes est en revanche plus important. », rapporte Pascal Danneau, directeur de Provence Luberon Sotheby’s International Realty.

« Les prix sont très stables ainsi que notre portefeuille de biens, avec un flux constant de biens entrants. Les propriétaires sont durs sur les conditions d’achat des acquéreurs, préférant de loin l’absence de conditions suspensives. Une donnée pas évidente dans ce contexte d’octroi de crédit plus dur. Nos clients veulent être dans le « carré magique » du Lubéron délimité par quatre villages aux ambiances différentes : Gordes, Ménerbes, Bonnieux, Roussillon. La tendance est d’être proche d’un village pour y aller en vélo, acheter un journal, boire un verre entre amis… Après avoir recherché de l’isolement, avec des mas dotés de beaucoup de terres, les clients recherchent aujourd’hui plutôt la campagne avec une proximité des services et commerces, la possibilité de pouvoir faire des courses et se sociabiliser quand on en a envie. A ceux qui souhaitent réaliser de bonnes affaires dans la région, je conseillerais de s’intéresser au marché de Mazan. Dans le parc régional du Mont Ventoux, à une demi-heure de Gordes, Mazan bénéficie du même ensoleillement et du même réseau ferroviaire et aéroportuaire, mais avec des prix plus accessibles. C’est une région qui séduit énormément les férus de vélo. Des tours y sont d’ailleurs organisés alliant le meilleur du sport (parcours en vélo) et de la gastronomie, notamment sur le mythique Mont Ventoux. »

Provence verte, des prix plus raisonnables

« La demande de résidences secondaires est élevée dans la région. Les clients sont à la recherche soit de propriétés authentiques qui peuvent avoir besoin d’être modernisées, soit de villas modernes. Tous cherchent le calme, une vue et de préférence à quelques pas d’un village. », explique Alison Raltson, directrice de Provence Verte Sotheby’s International Realty.

« Les prix ont augmenté très rapidement pendant la Covid-19 (+10 %), et les propriétés se vendaient au prix demandé. Maintenant, les prix reviennent lentement à ce qu’ils étaient avant la pandémie. Tourtour, Cotignac et Entrecasteaux sont les villages les plus recherchés. La plupart de nos clients recherchent des propriétés entre 600 000€ et 1 million d’euros. Il y en a peu sur le marché en ce moment entre 600 000€ et 800 000€ car elles ont toutes été vendues pendant le confinement, mais les mandats commencent à arriver. Nos prix varient de 250 000€ pour une maison de village à 2 millions d’euros pour les bastides authentiques. Le Var est moins cher que les autres régions de Provence car il est moins connu. C’est donc un bon endroit pour les acheteurs pour investir et bénéficier d’un niveau de vie plus élevé. Beaucoup de gens ont déménagé ici pendant le confinement parce qu’ils voulaient s’éloigner des grandes villes bondées. Maintenant, presque tous les villages sont connectés à la fibre et de nombreux acheteurs travaillent à domicile, certains à temps plein d’autres à temps partiel. »

Alpilles et Pays d’Aix, un marché toujours très dynamique

« Les Alpilles et le pays d’Aix restent très dynamiques. La forte demande est couplée à un retour de la clientèle internationale et nord-européenne. Les prix se stabilisent mais les biens d’exceptions connaissent toujours un fort intérêt avec des prix toujours au plus haut. », déclare Pierre-André Scandolera, directeur d’Aix-en-Provence Sotheby’s International Realty (avec 5 agences dans les Bouches-du-Rhône : Aix-en-Provence, Bouc-Bel-Air, Arles, Éguilles et Saint-Rémy-de-Provence).

« Le bien idéal est une maison ancienne rénovée avec un esprit contemporain au calme avec une vue, un beau jardin paysagé, une piscine, sans vis-à-vis, de la pierre et enfin dans un lieu reconnu et vivant avec une belle adresse, avec un accès à une vie sociale et culturelle. Il faut compter au minimum 1,2 million d’euros pour ce type de bien. Les acheteurs restent principalement les Français qui apprécient et reconnaissent l’art de vivre de la Provence. Aujourd’hui, la résidence secondaire doit vivre, réunir les amis, les familles, être connectée pour travailler. Elle reste un très bon placement pour la location saisonnière, nous avons de nouveaux clients avec des budgets à plus de 100 000€ la semaine. La hausse des taux a fait perdre beaucoup de pouvoir d’achat. Les banques sont de plus en plus exigeantes sur les dossiers et demandent de plus en plus pour les résidences secondaires. Mais les acheteurs sont confiants et l’immobilier reste une valeur sûre et un très bon placement qui assure une pérennité de son patrimoine. »

Côte d’azur, une solidité à toutes épreuves

« La période Covid était très dynamique, marquée par une volonté d’achat avec extérieur, vue/proche mer, etc. Nous sommes revenus au temps d’avant avec des demandes semblables à ce qu’elles étaient avant 2020. Le véritable frein que nous rencontrons aujourd’hui concerne les financements devenus difficiles à obtenir à cause de l’augmentation des taux et la perte d’appétit des banques pour financer les clients étrangers : cela débouche invariablement sur un nombre grandissant de ventes qui n’aboutissent pas. Nous enregistrons aussi moins de demandes même si nous avons encore des clients très intéressés qui se positionnent. Bien que le dynamisme de la période Covid ne soit pas égalé en 2023, nous n’observons pas pour le moment de baisse de prix. Au contraire même, à Nice par exemple les prix montent encore. Notre marché est assez singulier et, si baisse il doit y avoir, elle nous rattrapera plus tard car un grand nombre de nos clients a plusieurs biens et n’a donc pas besoin de vendre. Les Américains sont présents, ce qui s’explique par deux réalités : le dollar qui est plus fort et le fait que certains trouvent la France plus sûre que les États-Unis pour réaliser leurs investissements. Nous constatons aussi que Nice performe très bien autant en résidence principale qu’en résidence secondaire », explique Peter Illovsky, responsable de Côte d’Azur Sotheby’s International Realty avec 5 agences.

Lyon & Beaujolais, une frontière de plus en plus floue entre résidence secondaire et principale

« Sur le marché lyonnais, l’euphorie est terminée avec les taux qui ont augmenté. Les gens se recentrent plutôt sur la résidence principale. Pour une résidence secondaire en montagne et mer, l’objectif est d’acheter pour une rentabilité locative », décrit Romain Billard de Lyon Sotheby’s International Realty.

« Entre la résidence principale et la résidence secondaire, la frontière devient plus floue. Beaucoup achètent dans une démarche de résidence secondaire et se retrouvent à y vivre, et la résidence principale devient la secondaire. C’est un vrai achat coup de cœur. La fiscalité y joue aussi un rôle et les propriétaires s’adaptent à ces réglementation et fiscalité immobilière. Les biens les plus recherchés sont des petites maisons anciennes pleines de charme et rénovées avec un beau jardin dans un bel environnement avec un budget de 400 000€, mais aussi des appartements ou chalets pour un investissement locatif qui peuvent monter jusqu’à plus d’un million d’euros. Les belles opportunités se situent dans les secteurs de l’Allier, la Loire, la Haute-Loire et l’Isère avec des prix plus abordables. C’est aussi le cas dans le sud de la Bourgogne avec le Brionnais/Charolais dans un rayon de 2 heures maximum de Lyon. »

Megève, Courchevel et Méribel, un marché de résidences secondaires avant tout

« Nous sommes sur un marché à 95% de résidences secondaires. Il est en perpétuel augmentation depuis le Covid et atteint des sommets depuis 2 ans. Quelle que soit la station, le marché de la montagne est toujours très dynamique même si Megève reste la station la plus demandée devant Méribel et Courchevel. », détaille Olivier Roche, responsable des trois stations Megève, Courchevel et Méribel chez Sotheby’s International Realty.

« La demande est très importante mais l’offre est réduite, ce qui explique l’augmentation des prix. Elle a évolué de façon exponentielle mais les nouvelles donnes du marché économique (taux d’intérêts, inflation, guerre) n’ont pas freiné la demande. Sur Megève, les prix ont augmenté de 20% ces trois dernières années. Cette augmentation est directement impactée par le manque de biens sur le marché, les stocks étant très faibles. Il n’y a aucune règle sur notre marché de niche de la montagne mais l’appartement 3 chambres, connecté au village est très en vogue, tout comme le chalet 5 chambres avec spa et piscine. Bien sûr, les vues et la connexion aux pistes restent des critères principaux. Pour un même appartement de 100m² avec 3 chambres, des prestations identiques et un bon emplacement, il faut compter 2,5 millions d’euros à Méribel, 4 millions d’euros à Courchevel et 1,5 million d’euros à Megève. Nous avons constaté une utilisation plus longue et plus fréquente des biens pendant les saisons hautes mais également en inter-saisons. Le télétravail facilite cette nouvelle tendance mais il y a aussi d’autres facteurs environnementaux qui encouragent une utilisation plus dense de la résidence secondaire en montage, et plus particulièrement à Megève : la pollution, la canicule, les grèves… Les gens viennent se réfugier en montagne. »

Chamonix, une forte demande et des prix en hausse

« À Chamonix, la demande reste toujours forte pour l’acquisition d’une résidence secondaire. Le nombre d’acquéreurs est tel qu’il devient parfois difficile de satisfaire toutes les attentes. », explique Sonia Thomas, responsable de deux agences Sotheby’s International Realty à Chamonix.

« Les grands appartements sont particulièrement recherchés car ce sont des biens plus faciles à gérer en résidence secondaire. Mais le marché ne dispose pas d’assez de produits dans cette catégorie. Les biens ne restent que peu de temps sur le marché : un client peut faire une offre quelques heures avant sa visite. Les prix sont en hausse depuis 5 ans. Un beau chalet de 3 chambres dans un secteur privilégié à Chamonix peut facilement atteindre 2,8 millions d’euros, voire 3 millions s’il y a un beau terrain. Dans le centre-ville de Chamonix, nous arrivons jusqu’à 14 000 euros/m². Les acquéreurs qui ne connaissent pas le secteur sont souvent surpris et déçus quand ils se rendent compte qu’un budget de 1,5 million d’euros ne suffit pas forcément pour un chalet bien placé. Chamonix est une station de montagne à l’année avec une extraordinaire qualité de vie, proche de l’aéroport de Genève ou de la gare TGV. Les prix se sont envolés. Chamonix Centre, les quartiers de Les Praz, Les Bois ou Les Tines sont très recherchés. Il y a encore de belles opportunités sur le haut de Vallée à Argentières si l’on est prêt à saisir une opportunité au prix proposé. Cela peut arriver que la résidence secondaire devienne semi-principale. La propriété est souvent occupée par la famille, les amis ou en location saisonnière. L’affluence est plutôt régulière toute l’année et encore plus l’été. Sur Chamonix, le marché n’est pas tout à fait mature sur des biens à plus de 10 millions d’euros, ce sont des ventes assez rares et c’est un phénomène récent dans la Vallée. »

Annecy & sa région, des prix variables mais une destination très prisée

« A l’instar des zones touristiques et de montagne, la région annécienne a connu une forte demande ces dernières années sur le marché des résidences secondaires, un marché plutôt haut de gamme. Les prix peuvent varier de quelques centaines de milliers d’euros à plusieurs millions d’euros en fonction de la localisation et de la taille de la propriété. Cependant, il est possible de trouver des biens plus abordables en s’éloignant. », développe Sasha Marmillon d’Annecy Sotheby’s International Realty.

« Les secteurs les plus recherchés sont généralement ceux qui offrent une vue sur le lac d’Annecy (critère n°1), les montagnes ou les pistes de ski. Les propriétés les plus chères se trouvent généralement près du lac. Le “pied dans l’eau” est inexistant, les ventes annuelles se comptent sur les doigts d’une main. Plus de 40% des logements dans la région d’Annecy sont des résidences secondaires. Dans les villages du bord de lac, comme Talloires et Veyrier du Lac, ce chiffre peut grimper à 60%. La résidence secondaire devient vraiment un deuxième lieu d’habitation, ce qui peut entraîner une hausse des prix de l’immobilier. Cela peut avoir un impact négatif sur les résidents locaux qui ne peuvent plus se permettre de payer ces prix élevés. »

Evian & Lac Léman, une clientèle plutôt étrangère pour les résidences secondaires

« Jusqu’à ce jour, nous ne constatons pas de baisse de la demande. Néanmoins, il est prématuré de nous prononcer avec certitude car nous sommes dans un territoire très saisonnier. », précise Pierre Laugier, directeur d’Evian Sotheby’s International Realty.

« Les biens les plus recherchés restent les propriétés proches de la frontière suisse (canton de Genève à l’Ouest et canton de Vaud/Valais à l’Est) ainsi que ceux bénéficiant d’une belle vue sur le lac Léman ou mieux “les pieds dans l’eau”. Pour les appartements, les prix varient entre 400 000 euros et 1,5 million d’euros. Pour les villas, il faut compter entre 800 000 € et plusieurs millions pour les biens exclusifs et pieds dans l’eau. Il y a malheureusement de moins en moins de bonnes affaires dans un marché immobilier en constante augmentation ces dernières années. Il y a également des règles d’urbanisme de plus en plus restrictives pour limiter les nouvelles constructions dans un territoire restreint entre lac et montagne (loi Littoral et loi Montagne). Sur le marché des résidences secondaires, notre clientèle est principalement étrangère : européenne et du Moyen-Orient (Arabie Saoudite, Koweït, Emirats Arabes Unis et Qatar). »

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