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« Perte du droit à rémunération sans attestation d’habilitation », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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L’agent immobilier n’ayant pas obtenu pour son négociateur indépendant une attestation d’habilitation, aucun des deux ne peut prétendre à la rémunération prévue au contrat, ni à une action en indemnisation.

attestation d'habilitation
Pour mémoire, en application de l’article 4, alinéa 1er, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et de l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 seule une personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle peut négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier. Cette attestation d’habilitation s’obtient auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie ayant délivré la carte T.

Au-delà de la perte de rémunération, rappelons que ne pas avoir d’attestation d’habilitation est sanctionné pénalement par une amende de 7500 € et 6 mois de prison

L’attestation permet aux collaborateurs-négociateurs du titulaire de la carte professionnelle en relation avec le public de justifier de leur qualité et leur moralité.

En l’espèce, une société a donné à une autre société un mandat simple de vente portant sur des droits à construire et des biens immobiliers.

Il était spécifié qu’en cas de réalisation de la vente, la rémunération du mandataire, à la charge de l’acquéreur, serait répartie à égalité entre le mandataire et M. [D].

La cour d’appel a souverainement retenu, d’une part, qu’il résultait de la désignation du mandataire dans le mandat de vente que M. [D] était intervenu comme négociateur indépendant habilité par la société mandataire à s’entremettre pour le compte de celle-ci, d’autre part, que l’entremise et la négociation de M. [D] auprès d’acquéreurs potentiels et de l’acquéreur substitué pour le compte de la société mandataire étaient établies par les lettres et les courriers électroniques produits.

Elle a énoncé à bon droit qu’en application de l’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui ne distinguent pas selon que l’intervention de la personne habilitée est ponctuelle ou habituelle, l’habilitation de M. [D] était subordonnée à la délivrance de l’attestation préfectorale (à l’époque) justifiant de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs.

Ayant relevé que M. [D] ne disposait pas de cette attestation, elle en a exactement déduit qu’en lui déléguant l’exécution du mandat de vente, la société mandataire s’était mise en infraction avec les dispositions de la loi précitée exigeant la vérification par l’autorité préfectorale des garanties de moralité et de compétence offertes par la personne habilitée en vue d’intervenir dans une opération relevant de son champ d’application.

Elle en a déduit, sans violer l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, que, dès lors que les prescriptions d’ordre public de ce texte n’avaient pas été respectées, la société mandataire ne pouvait prétendre à la rémunération prévue au contrat, et que ni ses actions en indemnisation, ni celles de M. [D], ne pouvaient être accueillies.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Mai 2023 n°22-11.842

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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