Les plus-values illusoires

Un vendeur se base sur la valeur nominale d’achat du bien. Il n’intègre pas  l’érosion monétaire qui produit une valeur réelle actuelle, nettement différente.

Phénomène bien connu en immobilier, la fixation du prix de référence est sujette à l’illusion monétaire. L’illusion monétaire est un biais dans l’estimation de la valeur réelle d’un bien : acheteurs et vendeurs opèrent leur cadrage à partir des valeurs nominales et n’intègrent que très peu les calculs de la variation des prix. Ce biais est induit par la valeur nominale présentée, c’est-à-dire la valeur faciale du bien. Ainsi, les individus se trompent lorsqu’ils valorisent différents biens immobiliers dans différents contextes d’évolution des prix.

« L’illusion
monétaire
est utile pour
les acteurs
de l’immobilier
et pour
l’État. »

Des chercheurs ont mené une expérience intéressante pour montrer ce biais dans l’analyse de décisions.
Supposons que Axel, Benoît et Corentin ont, chacun, acheté une maison à 200 000 euros.
Il s’agit de savoir qui a fait la meilleure transaction, sachant que dix ans après :
– Axel la revend 154 000 euros, dans un marché  marqué par une baisse des prix de 25 % ;
– Benoît la revend 198 000 euros, dans un marché marqué par des prix stables ;
– Corentin la revend 246 000 euros, dans un marché marqué par une inflation de 25 %.

Les répondants devaient évaluer de 1 à 3 les plus  gagnants dans la transaction. Résultats : près de 50 % des répondants pensent que Corentin a gagné le plus d’argent (contre 37 % pour Axel), et 53 % estiment qu’Axel en a perdu le plus (contre 36 % pour Corentin). En réalité, les calculs montrent que c’est Axel qui gagne le plus d’argent (+ 4 000 euros en valeur réelle, mais perd 46 000 euros en valeur nominale), et que c’est Corentin qui en perd le plus (– 4 000 euros en valeur réelle, même s’il gagne 46 000 euros de plus en valeur nominale). Benoît, lui, perd 2 000 euros dans les deux cas.
Souvent, les vendeurs attendent, au pire de la  vente de leur bien, un prix de vente qui leur permet de ne pas avoir la sensation de subir de perte de patrimoine : cependant, ils se trompent. Beaucoup d’entre eux évaluent leur patrimoine au prix nominal, c’est-à-dire le prix auquel ils l’ont acheté. Il s’agit du seuil du prix de référence appelé prix de réserve, qui est, pour les vendeurs, le prix minimal en deçà duquel ils refuseront de vendre. Symétriquement, pour les acheteurs, il s’agit du prix maximal au-delà duquel ils refuseront d’acheter.

Même s’ils savent que ce n’est pas la bonne valeur, les individus se focalisent sur ces valeurs nominales et non sur les valeurs réelles des prix, notamment du fait de la mémoire de la transaction,  de la facilité de calcul et de la saillance des chiffres.

Ainsi, les vendeurs qui ne souhaitent pas vendre en deçà du prix auquel ils ont acheté le bien quelques années auparavant ne se focalisent pas sur la bonne référence : la valeur d’un logement a, du fait de l’érosion monétaire, une valeur réelle actualisée nettement différente de la valeur nominale d’achat, ceci en dehors de tout effet d’évolution des prix de l’immobilier.

Par exemple, un appartement acheté 200 000 euros le 1er janvier 2000 vaudrait en réalité 252 654 euros au 1er septembre  2013, dans un marché immobilier totalement stable. Considérer une valeur de 200 000 en 2013 conduit à intégrer dans son appréciation du bien une plus-value illusoire de 52 654 euros.

Mais faut-il réellement prendre en compte l’inflation dans l’analyse des prix des biens immobiliers ? L’indice des prix à la consommation, qui mesure l’inflation de l’euro dans le pays, n’intègre pas les biens immobiliers (ceux-ci sont considérés comme des biens d’investissement). Pourtant, la valeur du bien immobilier est donnée en euro, monnaie dont la valeur évolue chaque année et qui affecte le pouvoir d’achat des ménages.

Cette évolution invite à considérer le calcul du rendement réel de l’immobilier, c’est-à-dire l’évolution de l’immobilier hors tout phénomène d’inflation. Cette démarche est assez rare car l’illusion monétaire est en réalité bien utile. Utile pour de nombreux acteurs de l’immobilier car elle facilite  les transactions. Utile pour l’État car elle représente une véritable aubaine pour les recettes publiques. Les plus-values immobilières sont en effet évaluées par Bercy via le calcul de la plus-value  nominale (donc en théorie surévaluée) lors des calculs d’imposition.

En clair, bien que les mesures fiscales sont souvent annoncées comme avantageuses, la prise en  compte de l’illusion monétaire invite à penser que les vendeurs payent en réalité de véritables impôts  sur des plus-values illusoires.

Source : Shafi r E., Diamond P. et A. Tversky (1997), « Money illusion », The Quarterly Journal of Economics, 2, CXII,2.