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Après deux années de fortes turbulences, l’immobilier ancien a confirmé en 2025 un mouvement de reprise amorcé à l’automne 2024. Malgré tout, la vigilance reste de mise. Si les chiffres publiés par Orpi traduisent un redémarrage de l’activité transactionnelle, la confiance des ménages et des investisseurs restent en effet fragiles. Décryptage.
En 2025, Orpi enregistre plus de 36 000 compromis signés, soit une progression de +11 % sur un an. A l’échelle nationale, le volume de transactions atteint environ 945 000 ventes selon le Conseil supérieur du notariat, confirmant ainsi l’attachement des Français à l’immobilier malgré un contexte économique et politique instable
Cette reprise reste toutefois hétérogène. Certaines métropoles jouent clairement un rôle moteur, à l’image de Toulouse (+15 % de compromis sur un an) ou Marseille (+11 %). A l’inverse, d’autres marchés demeurent sous tension, comme Montpellier (-8 %) ou Limoges (-5 %), où la reprise tarde encore à se matérialiser. Le retour progressif de l’offre a permis un début de rééquilibrage avec la demande, sans pour autant gommer les disparités territoriales.
Côté prix, la hausse reste contenue : +3 % en moyenne au niveau national, avec un prix moyen au mètre carré passant de 3 020 € en 2024 à 3 110 € en 2025. Un signal rassurant pour la solvabilité des acquéreurs.
« 2025 a été une bonne année pour l’immobilier sur le plan de la transaction. Les facteurs qui ont permis de renouer avec la croissance sont clairs : la baisse progressive des taux qui a rouvert l’accès au crédit, l’ajustement des prix qui a redonné du pouvoir d’achat immobilier et l’engagement des banques auprès des primo‑accédants », analyse Guillaume Martinaud, président de la coopérative Orpi, qui appelle tout de même à la vigilance. « Pour autant, rien n’est gagné : l’instabilité politique et la situation géopolitique que nous connaissons depuis septembre 2025 commencent déjà à peser sur le marché et se lisent dans les chiffres de fin d’année », précise-t-il.
L’un des enseignements majeurs de l’année 2025 réside en effet dans le retour en force des primo-accédants. Ils représentent désormais près de 40 % des transactions réalisées par le réseau Orpi. Cette dynamique a été largement soutenue par les banques, qui ont déployé des dispositifs ciblés : taux bonifiés, prêts à paliers, accompagnement renforcé des dossiers
Ces leviers ont permis de rouvrir l’accès au crédit à de nombreux ménages, même si l’essoufflement observé en fin d’année laisse craindre une normalisation moins favorable en 2026.
A l’inverse, l’investissement locatif reste en retrait. Il faut dire que l’instabilité réglementaire (incertitudes autour du statut du bailleur privé, extension de l’encadrement des loyers, hausse des droits de mutation à titre onéreux) a profondément entamé la confiance des investisseurs. Résultat : des projets reportés, voire abandonnés, alors même que la tension locative demeure élevée sur l’ensemble du territoire.
Cette prudence se reflète dans les délais de vente, qui s’allongent pour atteindre en moyenne 101 jours. Un paradoxe persistant, dans un contexte où l’offre locative peine à répondre à la demande.
Seule nouvelle positive pour le marché locatif : « La récente sortie d’environ 700 000 logements des classes énergétiques F et G, liée à l’évolution des méthodes de calcul pour les biens chauffés à l’électricité, pourrait lui redonner un peu d’oxygène en 2026 », souligne Guillaume Martinaud.
Pour Orpi, l’enjeu central des prochains mois sera la stabilité. « L’instabilité politique pèse sur les projets immobiliers. Nous l’avons déjà observé en 2017 avant l’échéance présidentielle : l’incertitude crée de la frilosité. Quand les règles changent en permanence – va‑et‑vient sur les DPE, hésitation constante sur le statut du bailleur privé – comment voulez-vous que les Français se projettent ? Un projet immobilier se construit dans la durée : il faut de la visibilité et de la stabilité », rappelle le président de la coopérative Orpi.
L’approche des élections municipales en 2026 et de la présidentielle en 2027 pourrait renforcer l’attentisme des ménages, un phénomène déjà observé lors de précédentes échéances électorales. Dans ce contexte, le réseau appelle les pouvoirs publics à clarifier et stabiliser durablement le cadre réglementaire, notamment sur le statut du bailleur privé, afin de relancer l’investissement locatif et fluidifier les parcours résidentiels
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