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Votre bon de commission est-il valable ?

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Le mandat reste le fondement du droit à honoraires. La jurisprudence prévoit cependant une exception à la loi.

photo : validité du bon de commission

Afin de sécuriser le droit à commission, il est fréquent de faire signer aux acquéreurs un bon de commission ou une reconnaissance d’honoraires. Il peut s’agir d’un document spécifique ou d’une clause insérée dans un autre document  tel que le bon de visite. Au delà de l‘effet psychologique  à l’égard des acquéreurs, quelle est la véritable valeur du bon de commission ? En cas de contentieux, ce document sécurise-t-il vraiment l’agence ?

 Le principe

On ne le répètera jamais assez : le fondement du droit à commission, c’est le mandat, le mandat, le mandat. La Cour de  Cassation le rappelle de façon constante : La loi Hoguet  est d’ordre public et « un agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération (…) d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et l’engagement des parties » (en ce sens, notamment, 24 avril 2013, n° 11-26876).

Les parties ne peuvent pas déroger à la loi Hoguet : aucun autre acte, ni aucune autre clause, quelle que soit son appellation, ne peut fonder le droit à honoraires. La règle est d’autant plus sévère que les conditions de validité du  mandat sont nombreuses et donc le risque de perdre le droit à honoraires est important. Pourtant, et c’est suffisamment rare pour être souligné, la jurisprudence a créé une exception en faveur des professionnels.

L’exception

En absence de mandat ou en cas de mandat nul, le vendeur et/ou l’acquéreur peuvent rémunérer volontairement l’agent immobilier, si la convention intervient postérieurement à l’acte définitif. C’est le principe créé en 2001 par la Cour de cassation : « Les parties à la vente ou l’une d’elles peuvent, cependant, par une convention ultérieure qui n’est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue, s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier » (Cass., 1re civ., 6 mars 2001, n° 98- 16826).

Cette position est régulièrement réaffirmée par la jurisprudence (notamment Cass., 1re civ., 30 octobre 2007, n° 06-19210). Cependant l’appréciation du caractère postérieur de la reconnaissance d’honoraires à l’acte définitif est   appréciée strictement.

Cela implique que la reconnaissance d’honoraires ou le bon de commission soit daté. En effet seule la date permet de vérifier le caractère postérieur de l’acte. À défaut, pas de droit à honoraires. En ce sens, Cass., 1re civ., 26 mai 2011, n° 10-30698. Ainsi, la pratique consistant à faire signer aux acquéreurs, lors du compromis une reconnaissance d’honoraires Ou un bon de commission est sans valeur juridique puisqu’antérieur à l’acte définitif. En ce sens, notamment Cass., 1re Civ., 24 avril 2013, n° 11-26876.

De même, n’est pas valable le bon de commission signé « dans le temps précédant la signature de l’acte authentique de  Vente » (Cass., 1re civ., 10 juillet 2014, n° 13-13455). Dans cette affaire, le bon de commission n’avait pas été signé lors du Compromis mais avant l’acte authentique. C’était encore trop tôt pour être valable. Enfin une décision (CA Paris, 13 Janvier 2011, n° 09/08030) a déclaré non valable une reconnaissance d’honoraires conclue le jour même de la vente et annexée à l’acte de vente. Là encore, la cour relève que le document n’est pas établi postérieurement à l’acte définitif.

A retenir

La portée pratique du bon de commission est relative puisque, pour être valable, il doit être signé et payé au plus tôt le lendemain de l’acte authentique. La meilleure façon de sécuriser son droit à honoraires reste donc de sécuriser sa prise de mandat.

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Points à retenir

  • Jusqu’à la signature de l’acte définitif, le seul acte qui fonde le droit à commission est un mandat valable.
  • Une reconnaissance d’honoraires signé avant l’acte définitif (lors du compromis par exemple) n’a pas de valeur juridique.
  • Au lendemain de la vente définitive, une reconnaissance d’honoraires peut être signée et payée.
  • Ne pas oublier de dater la reconnaissance d’honoraires.

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Caroline Dubuis Talayrach

Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert son propre cabinet dédié au

- au droit des affaires : création et transmission d’entreprises, droit des contrats, droit de l’agent commercial, droit des sociétés, droit de la franchise, baux commerciaux
- au droit de l’agent immobilier : achat/vente de cabinets, formation professionnelle, exercice professionnel, honoraires, création de savoir-faire métiers

Sa philosophie : Conseiller – Négocier– Former– Défendre
Basé à Aix en Provence j'interviens sur toute la France.

Basé à Aix en Provence elle intervient sur toute la France.

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Vos réactions

  • Par Pierre, il y a 3 années

    @Yann,

    C’est une erreur de passer en compta le montant de vos honoraires lors de la signature du compromis ou de la promesse, car à cette date la vente, et donc votre droit à percevoir des honoraires, n’est pas encore certain. L’acheteur peut se rétracter, les conditions suspensives ne pas être levées…
    De plus, car j’imagine qu’il vous arrive que des compromis « claquent », cela oblige votre comptable à passer une écriture de régularisation (donc des mouvements comptables et donc probablement des frais supplémentaires pour vous).

    Bien que votre méthode ne soit pas foncièrement fausse, il serait plus juste et plus simple de comptabiliser ces honoraires au jour de la signature de l’acte authentique, lorsque les fonds vous sont acquis de manière certaine.

    Cordialement

  • Par Caroline DUBUIS-TALAYRACH, il y a 3 années

    Bonjour Yann,

    Sur votre première question, je vous laisse prendre connaissance de la réponse faite à Monique. Vous pouvez également consulter l’article « Pouvez vous basculer vos honoraires ?» qui figure sur ce site et où je traite également de l’avenant.

    Sur l’aspect comptable, votre question est très pertinente. A priori, je ne vois pas sur quel fondement un acte qui n’a pas de valeur juridique aurait une valeur comptable ou/et fiscale. Je vous conseille donc de vous rapprocher de votre expert comptable pour approfondir la question. Dernière précision, juridiquement le droit à commission est acquis à la levée des conditions suspensives.

  • Par Monique, il y a 3 années

    Bonjour,
    Certes, le mandat de vente est l’élément obligatoire à toute transaction. Mais comment justifie-t-on le montant des honoraires indiqués au mandat, si les acquéreurs ont demandé et obtenu une baisse du montant de la commission ? Comment justifier de leur montant et en obtenir le paiement que le lendemain de la vente par l’acte authentique !!!???
    Je ne suis pas d’accord : pour qu’une vente soit parfaite il faut que toutes les parties soient satisfaites : le vendeur par le paiement du prix par le Notaire, l’acquéreur par la remise de l’attestation de propriété et les clefs du bien vendu et l’agent immobilier par le paiement de ses honoraires.
    A vous lire,
    Bien cordialement,

    • Par Yann, il y a 3 années

      Bonjour,
      Cet article me fait réagir également, sur 2 aspects : juridique et comptable.
      1) Sur l’aspect juridique : le fait que la Reconnaissance d’Honoraires signée par le client (vendeur ou acquéreur, selon la prise en charge) avant ET le jour J de la date de l’acte authentique, n’ait pas de « valeur juridique  » rejoint le commentaire de Monique ci-dessus : comment justifier du montant final des honoraires, car il est souvent (généralement) inférieur à celui indiqué dans le Mandat de Vente initial, suite à la négociation. Et lors de la prise de mandat, nous mettons en général la commission d’agence à la charge du mandant (vendeur) car nous ne connaissons pas encore le futur acquéreur ni son plan de financement. S’il s’avère que l’acquéreur souhaite prendre à sa charge la commission d’agence car sa capacité financière le lui permet, alors un Avenant au Mandat de vente initial est-il suffisant juridiquement ? (indiquant la charge de la commission et son montant après négociation). Ou vaut il mieux refaire un nouveau Mandat de Vente avec les éléments finaux ?
      2) Sur l’aspect comptable : Nous avons pour habitude de faire signer la reconnaissance d’honoraires le jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Maintenant, je sais qu’elle n’a pas de valeur juridique… mais au niveau comptable ? En effet, nous remettons cette reconnaissance d’honoraires à notre expert-comptable qui la comptabilise dans notre chiffre d’affaires de l’exercice (considérant qu’elle nous est réglée à +ou- 90 jours). Est-ce une erreur de procéder ainsi ? Par exemple, en décembre 2015, nous avons signé 2 promesses de vente avec un montant d’honoraires total de 20.000 € TTC. Les 2 actes authentiques ayant lieu en Avril 2016, ces 20.000 € TTC ont quand même été intégrés dans notre chiffre d’affaires de 2015… Et si les ventes ne se font pas au final, pour une raison quelconque ?… Devons nous donc redéfinir notre « planning de facturation » et faire signer la Reconnaissance d’Honoraires (ou le Bon de Commission) le jour de l’acte authentique, mais daté du lendemain (c’est ridicule de déranger le client à nouveau le lendemain de la signature finale. Et on risque de lui courir après !!) ? Puisque c’est la date de signature du Bon de Commission qui fait foi juridiquement, elle fait aussi foi sur le plan comptable non ?
      Merci d’avoir lu ce commentaire (un peu long) mais que j’espère explicite 🙂

    • Par Caroline DUBUIS-TALAYRACH, il y a 3 années

      Bonjour Monique,

      La validité d’une reconnaissance d’honoraires ne se pose que si le mandat est entaché de nullité.
      Il faut donc ne pas être dans ce cas : Comment faire ? Comment justifier du montant des honoraires en cas de baisse ?
      Il faut faire un avenant. Il sera daté, signé et enregistré préalablement au compromis.
      Le compromis visera le mandat d’origine et l’avenant, le montant des honoraires et la partie qui en a la charge.
      Les conditions du mandat et de son avenant étant identiques à celles du compromis. Ce sera bien le mandat et l’avenant qui justifieront votre droit à honoraires et non le bon de commission, qui, lors du compromis, n’a pas de valeur juridique.

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