Magazine immobilier Journal de l'Agence
TOUTE L'INFORMATION PRATIQUE POUR LES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER

« Recherche de la valeur vénale : la méthode par comparaison », Caroline THEUIL juriste-rédacteur, expert immobilier.

Publié le
Publié le
Réagir 4 réactions
3 818
Evaluer cet article

Zoom sur la méthode qui est sans conteste la plus utilisée car la plus facile à mettre en œuvre : la méthode par comparaison.

photo : expertise méthode par comparaison

Après avoir évoqué les différents facteurs qui influencent la valeur d’un bien, dans le contexte particulier du marché immobilier, il convient d’aborder la recherche de la valeur vénale au plan concret des méthodes d’évaluation. Revoyons, en tout premier, la méthode qui est sans conteste la plus utilisée car la plus facile à mettre en œuvre : la méthode par comparaison.

Définition

La méthode par comparaison reste considérée comme la méthode la mieux appropriée en matière d’évaluation, du fait qu’elle s’appuie sur les données réelles du marché immobilier.

Cette méthode consiste à se procurer des références pertinentes de prix de vente de biens, de nature, de consistance, de qualité, de situation et d’état, analogues au bien estimé. Elle suppose donc une étude du marché qui permet de recenser les ventes les plus significatives et ainsi de procéder à l’évaluation proprement dite.

Mise en œuvre de la méthode

La mise en œuvre de la méthode par comparaison comprend trois phases distinctes à savoir, la recherche des ventes de biens intrinsèquement similaires, la sélection des termes de comparaison significatifs, l’analyse des prix déclarés.

La recherche des biens intrinsèquement similaires est guidée par des critères liés à la nature du bien et l’activité du marché. On s’attachera ainsi tout particulièrement à l’identification plus ou moins fine de la catégorie du bien sur laquelle doit porter l’étude, à la délimitation du secteur géographique de recherche et à l’étendue de la période sur laquelle seront menées les investigations.

Il est évident que les notions que recouvrent ces trois critères sont d’autant plus larges qu’il s’agit d’immeubles peu courants et compris dans un marché peu actif. Ainsi, en matière de biens rares, reste-t-on tout à fait crédible, en étendant nos recherches à l’ensemble du territoire et en les faisant porter sur une période supérieure à trois ans. Le seul impératif ici est de prendre pour termes de comparaison des biens ayant exactement la même spécificité (châteaux, hôtels de grand luxe..). Le risque, si l’on s’appuie sur des ventes récentes de biens situés dans une aire géographique et temporelle restreinte, mais ne présentant pas les caractéristiques exactes de la catégorie du bien à évaluer, est d’aboutir à une valeur vénale erronée.

Sélection des termes de comparaison

La première question que tout le monde se pose est : où chercher mes références ? Ce fut longtemps un vrai casse-tête, mais avec la mise à disposition des données foncières par Bercy (app.dvf.etalab.gouv.fr) la question n’a plus réellement lieu d’être. Il est toutefois important de souligner que l’on s’attachera de préférence, voire essentiellement, à des ventes effectives et non à des prix de mise en vente dans le secteur étudié : un prix probable ne saurait être une base aussi fiable qu’un prix de vente réelle.

La seconde question tient dans l’étude précise des caractéristiques du bien estimé. S’il ne viendrait à l’idée de personne de comparer des biens de nature différente, il peut arriver cependant, que deux immeubles soient de même nature sans pour autant être comparables. A titre d’exemple, il n’est pas cohérent de comparer un pavillon neuf doté de tout le confort moderne à un pavillon ancien sans confort. S’il est illusoire de rechercher des biens strictement identiques, il est primordial de procéder à une sélection fine d’immeubles ayant le maximum de points communs au plan des caractéristiques physiques, juridiques, environnementales et économiques.

Il n’en reste pas moins que des ajustements seront toujours nécessaires. Pour ce faire, on recourt couramment à la pondération qui est, en quelque sorte, un système de valorisation ou de dévalorisation d’éléments spécifiques (présence d’un garage, orientation, pièce aveugle…).

Rappelons enfin, que la visite sur les lieux est un élément clé en matière d’expertise puisqu’elle est riche d’enseignements sur l’état d’entretien de l’immeuble, son agencement, son orientation, son environnement…

Analyse des prix

Après avoir comparé les immeubles entre eux, il importe ensuite d’analyser les prix auxquels ils se sont échangés afin d’en déduire, avec le maximum de certitudes possibles, la valeur vénale recherchée. Pour ce faire, deux approches sont possibles :

  1. la comparaison directe qui consiste à déduire directement la valeur du bien des prix déclarés. L’approche est applicable en cas de similitudes suffisantes entre les biens pris pour termes de comparaison et le bien à estimer, ou lorsque le prix global a une signification économique particulière (par exemple la valeur du lot pour les terrains à bâtir situés dans un même lotissement ou des lotissements semblables).
  2. la comparaison indirecte qui consiste à déduire la valeur du bien estimé par l’intermédiaire d’un prix unitaire. C’est l’approche la plus utilisée de la méthode par comparaison. Elle consiste à choisir une unité de mesure, généralement de superficie, adaptée au type de bien estimé. On optera par exemple pour le m² dans le cas d’un terrain à bâtir, pour l’hectare dans le cas des terrains à usage agricole, pour le m² pondéré de surface habitable pour les bâtis, pour le m² Carrez pour les appartements en copropriété…

Appréciation générale de la méthode

Outre la nécessité d’être en présence d’un marché suffisamment actif pour permettre de dégager une valeur dominante pour un type de bien donné, la mise en œuvre de cette méthode est parfois délicate. Toute la difficulté réside dans la détermination du degré d’analogie des immeubles à comparer. Ainsi, le principal écueil de l’évaluation par comparaison est de conduire à des rapprochements artificiels, reposant sur une déformation des termes de référence, surtout lorsque, le marché immobilier est peu abondant et les ventes significatives, rares.

Le risque est donc grand d’étendre la comparaison à des biens présentant plus de différences que de ressemblances, à des biens éloignés dans l’espace, empruntés à des marchés locaux différents ou encore à des biens ayant fait l’objet de ventes trop éloignées dans le temps.

Des corrections et des réajustement indispensables donnent inéluctablement lieu à des appréciations subjectives.
Ainsi, même parfaitement conduite, l’évaluation ne fournit pas toujours des bases suffisamment concordantes pour lever toute hésitation sur le prix unitaire à retenir. Et c’est ce qui explique que les tribunaux s’orientent de plus en plus vers une autre méthodes : la méthode par capitalisation du revenu.

A suivre…

A lire également

Caroline THEUIL

Caroline THEUIL, juriste, expert et formateur immobiliers

"Depuis 2016, Caroline forme, partout en France, des professionnels de l'immobilier issus de tous horizons (agents immobiliers, notaires, avocats, juristes, agents des collectivités territoriales...) : ses connaissances universitaires approfondies doublées d'un riche parcours professionnel juridique lui permettent de s'adapter avec précision à ses différents publics.
Parce qu'un formateur se doit de rester ancré dans la réalité, Caroline est également une professionnelle de terrain qui exerce ses missions de juriste et expert immobilier avec passion et discernement."

Du même auteur

Newsletter

Recevez l'essentiel de l'actualité immobilière sélectionné par la rédaction.

Sur le même thème

Vos réactions

  • Par Caroline THEUIL, il y a 4 mois

    Bonjour l’équipe d’Abrinature Immobilier,
    Je vous remercie tout d’abord pour l’intérêt que vous portez à mes articles. Je vous remercie également pour votre intervention très pertinente.
    Bonne journée

  • Par Caroline THEUIL, il y a 4 mois

    Bonjour Jacques
    Et merci tout d’abord pour l’intérêt que vous portez à mon travail.
    Vous le soulignez à juste titre, mon article est plutôt incomplet. Mais gardons à l’esprit qu’il s’agit d’un article de presse qui s’inscrit dans une série d’articles sur le thème des méthodes d’évaluation. Mes prochains écrits devraient répondre à vos attentes : les meilleures choses ont besoin de patience…
    Bonne journée et à très bientôt

  • Par baggio, il y a 4 mois

    c’est pas faux, nous faisons des estimations/avis de valeur, presque tous les jours, et souvent, c’est assez difficile de trouver les biens idéals pour comparer, soit les ventes sont trop anciennes, soit les biens sont trop différents, etc, on se base sur le prix moyen du secteur, par secteur, on essaie de coller au plus juste à la conjoncture, car lorsque la demande est atone, les prix baissent……

  • Par LUMBROSO, il y a 4 mois

    Bonjour et merci pour votre article sur le thème de l’évaluation immobilière au moment où la compétence expertale pourrait être de plus en plus affirmée.
    En effet la base de données de références étant désormais accessible, les experts, souvent tributaires des sources notariales, qui reste malheureusement encore plus qualitatives, vont pouvoir exercer leur activité avec beaucoup plus d’assurance .
    Je me permets toutefois de regretter que votre article n’aborde pas de façon plus réaliste et concrète les différentes approches méthodologiques. Rien sur la mesure de la vétusté du bien et de son effet induit sur la comparaison avec les éléments de références, Rien sur l’approche de la valeur intrinsèque du  bâti, Rien sur la méthodologie d’évaluation des terrains, si ce n’est qu’un rapide exposé sur la comparaison directe bien trop insuffisante, Rien sur l’exposé des autres méthodes, certaines de recoupement mais au combien utiles à l’expert.
    Vous avez raison la méthode par capitalisation prend une importance de plus en plus significative. L’expert va pouvoir ainsi par sa juste appréciation du taux et de ses composantes, pouvoir souligner sa compétence auprès de ses clients et leurs offrir une diversité d’approche méthodologique au combien indispensable.
    A bientôt de vous lire

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Le journal trimestriel

Vous souhaitez consulter notre dernier magazine ou l'une de nos éditions précédentes ?

Consulter en ligne