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Tracfin : Pourquoi et comment ?

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Guillaume Trusch, responsable juridique MyNotary rappelle les obligations qui incombe aux agents immobiliers au moment du montage d’un dossier immobilier notamment en ce qui concerne la vérification de l’origine des fonds. Focus sur les règles à respecter en cas de doute sur une opération.

photo : AdobeStock_134811800

Qu’est-ce que Tracfin ?

Le Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins est un organisme du Ministère de l’Economie chargé de la lutte contre la fraude, le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Qui est concerné par les obligations de déclaration ?

 Les obligations de déclaration de soupçon incombent exclusivement aux professionnels. Il n’est donc pas possible pour un simple particulier de saisir Tracfin !

Tous les professionnels de l’immobilier, qu’ils soient banquiers, notaires, agents immobiliers ou même syndic de copropriété, ont donc l’obligation de déclarer toutes sommes ou opérations qui leur sembleraient suspectes ou douteuses.

Ces opérations peuvent tout aussi bien concerner une vente, un bail, un mandat…

Comment repérer une opération douteuse ?

Il n’existe pas de définition type de l’opération douteuse, car il s’agit avant tout d’un ensemble de faits et d’indices.

Le Ministère de l’économie a mis à jour, en Novembre 2018, une liste d’indices non exhaustifs qui permettent d’identifier une opération potentiellement douteuse. Il peut s’agir entre autres :

  • Discordance entre le profil du client (âge, revenu, catégorie socio-professionnelle) et la valeur du bien objet de l’opération ;
  • Discordance entre la valeur de marché du bien immobilier et le montant de la transaction ;
  • Montage anormalement complexe au regard de l’opération ;
  • Comportement insolite ou atypique du client ;
  • Zone géographique sensible, etc ;

La suspicion peut tout aussi bien provenir du vendeur ou de l’acquéreur. Par exemple :

  • Le vendeur peut ainsi être une personne qui achète et revend sa résidence principale plusieurs fois dans l’année et dans des délais courts ;
  • Idem lorsque le vendeur se désiste rapidement et sans raison après signature de l’avant contrat : il devra verser le montant de la clause pénale directement à l’acquéreur, opérant un transfert de fonds suspicieux.
  • Si l’acquéreur se désiste également rapidement et de manière répétée dans plusieurs dossiers, le tout après versement d’un dépôt de garantie. Il utilise sa faculté de rétractation de manière légale, mais récupère systématiquement son dépôt de garantie, en multipliant ainsi les mouvements de fonds sur différents comptes.
  • Enfin, il peut arriver que l’apport personnel de l’acquéreur soit trop important au regard de son profil. En cas de versement d’un dépôt de garantie par exemple, il sera recommandé de faire déclarer l’origine de ces fonds par l’acquéreur (modèle d’attestation à retrouver ici) et éventuellement de faire remplir par sa banque une attestation de provenance des fonds en cas de virement. (modèle d’attestation à retrouver ici) Cette attestation permettra ainsi de constituer une preuve des diligences accomplies par le professionnel, et attirera éventuellement l’attention de la banque en cas d’opération douteuse.

Attention : la banque peut refuser de délivrer l’attestation ou bien la facturer à son client.

Que faire en cas de soupçon ?

En cas de doute sérieux, une agence immobilière ou un notaire, doit impérativement effectuer une déclaration auprès de Tracfin, si possible avant l’aboutissement de l’opération.  Tracfin peut en effet être amené à contacter le déclarant pour demander des informations supplémentaires, voire pour bloquer l’opération dans des cas extrêmes.

Le doute peut également survenir une fois l’opération terminée, ou bien si le dossier n’aboutit pas, comme par exemple un désistement suspect du vendeur.

Le fait que plusieurs professionnels soient concernés par le dossier est indifférent à l’obligation de déclaration : ainsi une agence immobilière, un notaire et une banque peuvent tous les trois effectuer une déclaration Tracfin sur un même dossier.

La déclaration de soupçon doit être faite dès lors que l’opération est douteuse, même si le professionnel a en sa possession certains documents qui pourraient faire penser le contraire (attestation de la banque de l’acquéreur, déclaration sur l’honneur de l’acquéreur…).

Par ailleurs, il n’existe aucune sanction en cas de déclaration infondée, pour inciter le professionnel à effectuer la déclaration. Tracfin doit également garantir l’anonymat complet du déclarant.

Enfin, il est formellement interdit d’avertir l’une ou l’autre des parties au dossier, qu’une déclaration est effectuée auprès de Tracfin, ni d’informer des suites de la procédure. Le tout sous peine de sanctions pénales.

Comment faire la déclaration ?

Cette déclaration peut être faite directement sur le site de Tracfin par voie dématérialisée, après inscription sur le site.

Il existe également un formulaire pour effectuer une déclaration “papier”, mais qui n’est plus accessible sur le site de Tracfin à l’heure actuelle, forçant les professionnels à utiliser exclusivement le système de télé-déclaration.

Ce système présente l’avantage de la rapidité et limite potentiellement les risques de non-recevabilité de la déclaration.

S’il s’agit d’une première déclaration, il sera possible de s’inscrire en ligne et de faire la déclaration de soupçon dans la foulée.

Inscription

  • Le professionnel devra d’abord désigner une personne qui sera correspondant Tracfin au sein de son agence ou de son étude, grâce à ce formulaire à compléter. Concernant une agence immobilière, seul le premier tableau de ce document devra être complété. Le correspondant désigné sera l’unique interlocuteur de Tracfin au sein de l’agence. Ce document complété devra ensuite être importé lors de la demande d’inscription.
  • L’inscription en ligne pourra se faire à partir de cette page internet.
  •  Un extrait K-BIS devra également être importé pour valider cette inscription.
  • Une fois l’inscription terminée, un numéro de télédéclarant sera attribué, qui sera à renseigner à la fin de chaque déclaration.

Déclaration

Toute la procédure de déclaration bénéficie d’un accompagnement en ligne par Tracfin

Il sera demandé un résumé succinct de la situation, ainsi que des indices laissant à penser que l’opération est suspicieuse.

La déclaration doit aussi comporter une identification précise des parties en cause, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.

Il est également indispensable de joindre à la déclaration des documents permettant d’analyser la situation : pièces d’identité, K-bis, documents bancaires, comptables, notariés, etc.

La dernière étape consistera en une relecture des informations renseignées.

Quelle suite donner après la déclaration ?

Un accusé réception est fourni par Tracfin une fois la déclaration effectuée.

Le service peut ensuite adresser au déclarant une demande d’informations complémentaires, ou bien notifier une opposition avec une demande de report de l’opération de 10 jours, à compter de la date de la notification.

Il reste bien sûr interdit d’indiquer aux parties les motifs de ce report !

Par ailleurs, il n’existe pas de délai obligatoire dans lequel Tracfin peut notifier son opposition à l’opération. Voilà pourquoi il est recommandé de faire la déclaration de soupçon le plus tôt possible !

S’il n’y pas d’opposition, ou si le délai de 10 jours est dépassé sans nouvelle notification, l’opération peut avoir lieu, et ce même si les soupçons sont fondés !

Si des nouveaux éléments sont intervenus depuis la déclaration initiale, le déclarant pourra effectuer une déclaration complémentaire.

Les sanctions

Le manquement aux obligations de déclaration, s’il est grave et répété, peut faire l’objet de sanctions disciplinaires, comme le retrait de la carte professionnelle, ou encore des sanctions financières, comme des amendes pénales.

Pour éviter une de ces sanctions en cas de mise en cause, le professionnel devra alors démontrer qu’il a pris toutes les précautions nécessaires pour s’assurer de la validité de l’opération et exposer ce qui l’a amené à ne pas faire de déclaration.

Pour prouver sa bonne foi, le professionnel pourra fournir tous documents ou preuves, comme la déclaration de l’acquéreur sur l’origine de son apport personnel par exemple.

A retenir :

  • Une déclaration de soupçon doit être effectuée à Tracfin par n’importe quel professionnel en cas de doute sur n’importe quelle type d’opération.
  • En cas d’apport personnel de l’acquéreur, il est important de lui faire déclarer la provenance des fonds en cas de doute, pour se préconstituer une preuve. Cette attestation ne dispense jamais le professionnel de ses obligations déclaratives.
  • Cette déclaration est facilitée par un système de télédéclaration sur internet, qui se veut simple et intuitif.
  • Tracfin peut demander des informations complémentaires ou décider de retarder l’opération.
  • En cas de manquement aux obligations déclaratives, des sanctions pénales ou disciplinaires peuvent être prononcées.
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Vos réactions

  • Par Rémy NERRIERE, il y a 3 mois

    Attention il manque à cet article la simple obligation de connaissance du client qui peut être également sanctionnée si elle n’est pas faite, l’agent doit notamment conserver les pièces d’identité, la profession des parties, le justificatif de domicile, le kbis si société, identifier le bénéficiaire effectif d’une société et avoir sa pièce d’identité et sa profession…et l’obligation d’avoir formé son personnel sur le sujet. En savoir plus avec cet article : https://immo-formation.fr/formation-agent-immobilier-lutte-anti-blanchiment-attention-danger/
    Rémy NERRIERE, juriste formateur LAB et immobilier

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