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« Démembrement de propriété : qui vend quoi ? Dans quelles conditions ? », Guillaume Philippon, Expert Foncier et Agricole

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L’article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » toutefois, on peut avoir des droits ou devoirs sur un bien sans pour autant avoir voix au chapitre. Les apparences sont parfois trompeuses …

photo : DEMEMBREMENT PROPRIETE

Agents, négociateurs ou mandataires doivent s’assurer d’avoir le/les mandats signés de tous !

L’usus (user, droit d’usage et d’habitation) et le fructus (tirer les fruits, montant des loyers) constituent en droit français la notion d’usufruit que l’on distingue de l’abusus (disposer, droit de vendre) notion de la nue-propriété.

On évoque ici bien le démembrement de la propriété qu’il ne faut pas confondre avec l’indivision qui est le fait de posséder des droits de même nature sur un bien et dont les règles de fonctionnement sont régies par les articles 815 et suivants du code civil. Usufruitiers et nus-propriétaires ne sont pas des indivisaires, le droit a cloisonné leurs rapports, et ne peuvent exiger l’un envers l’autre des actions ou obligations.

Pour vendre un bien immobilier il faut donc parfois obtenir l’accord, non pas seulement d’indivisaires, mais de propriétaires : usufruitiers ou nus propriétaires afin de reconstituer la pleine propriété qui, généralement, seule intéressera un futur acquéreur.

Titre de propriété : Acte authentique de vente, acte de donation …

Tout professionnel de l’immobilier doit consulter les actes afin de prendre connaissance des droits de chacun et de s’assurer d’avoir devant le lui le/les bon(s) interlocuteur(s). La prise d’un mandat de vente sans avoir obtenu l’accord de tous les intéressés pourrait entrainer une situation juridique complexe dès lors qu’une offre d’achat ou un compromis de vente auraient été signés (ex : Monsieur A, vendeur, serait engagé contractuellement envers Monsieur C, acquéreur, alors que Monsieur B, lui aussi propriétaire, n’aurait pas été informé de la vente du bien dont il ne veut pas).

La donation ou la donation-partage sont des actes non dénués d’intérêt fiscal en matière de transmission patrimoniale, toutefois, les quotes-parts (usufruitiers/nus-propriétaires) évoluent avec le temps et il est du devoir d’information de tous professionnels de l’immobilier d’indiquer à son client quelle quote-part du prix de vente chacun va obtenir. La répartition repose sur le barème de l’administration fiscale suivant :

Ainsi une mère qui aurait donné à l’âge de 53 ans son appartement, d’une valeur de 250.000 € à ses deux enfants leur aurait transmis et donc fait une donation de : 250.000 x 0,5 = 125.000 € soit 62.500 € chacun. 25 ans plus tard, l’appartement serait vendu pour raisons diverses avec l’accord de tous au prix de 350.000 €, les droits de la maman, âgée de 78 ans, seraient de 350.000 x 0,3 = 105.000 € alors que les droits des enfants seraient de : 350.000 x 0,7 = 245.000 € soit 122.500 € chacun.

Les mandats de mises en ventes doivent donc comporter la quote-part respective de chacun afin de ne pas en avoir le reproche voire une action en responsabilité engagée lors du partage du prix.

Vente en viager et démembrement

Juridiquement la vente en viager n’est pas un démembrement de propriété. Le transfert de propriété est effectué au jour de l’acte entre débirentier (acquéreur) et crédirentier (vendeur). L’acquéreur prendra possession des lieux au décès. C’est un caractère aléatoire du contrat qui peut s’avérer gagnant comme perdant.

Rappels

  1. La nue-propriété n’est pas seulement le droit de vendre ou non un bien elle recouvre aussi des obligations, notamment, celle positive liée aux grosses réparations que l’article 606 met à la charge du nu-propriétaire mais sans qu’il soit expressément tenu de les effectuer.

 

  1. La résidence principale d’un couple, même si celle-ci est la propriété d’un seul des deux, ne peut être vendu sans leur accord commun en vertu de l’article 215 du code civil. Il faut donc avoir été mandaté par les deux.

 

Guillaume Philippon, Expert Foncier et Agricole, est aussi Expert près la Cour d’Appel d’Orléans. Il dirige le cabinet Lexpertissimmo, qu’il a créé seul il y a deux ans, dont l’activité accessoire est la formation professionnelle continue auprès du notariat et d’agences immobilières. Anicen sportif de haut-niveau investi dans la cause associative, Guillaume Philippon est membre du Comité Exécutif de l’Institut Européen de l’Expertise et de l’Expert (EEEI). Il est certifié Recognised European Valuer depuis 2014 et intervient partout en France. Contact : 09 62 63 95 41 et http://www.lexpertissimmo.fr

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Vos réactions

  • Par JK, il y a 1 mois

    Le calcul de l’exemple de vente après donation que vous indiquez est inexact. A 53 ans, la valeur de l’usufruit n’est pas de 40% mais de 50%.
    25 ans plus tard, la maman a alors 78 ans. La valeur de son usufruit est de 30%. Sa quote part de prix ne sera pas de 0,4 mais de 0,3 !

    • Par jda, il y a 30 jours

      Merci pour votre vigilance l’article a été modifié.
      La rédaction

  • Par JG, il y a 1 mois

    N’y a t-il pas une erreur dans l’exemple ?
    53 ans –> valeur de l’usufruit = 50 %
    –> valeur de la NP = 50 %

    78 ans –> U = 30 % / NP = 70 % ?

    Cdt

    • Par jda, il y a 30 jours

      Merci pour votre vigilance l’article a été modifié.
      La rédaction

  • Par Gilles, il y a 2 mois

    Bonjour CHARRIER,
    Je donnais une précision de droit à savoir qu’un mandat d’entremise est un acte d’administration qui n’impose pas la signature des deux conjoints contrairement au mandat d’aliéner qui est un acte de disposition.

    C’est pourquoi un vendeur indélicat ne pourrait se réfugier derrière l’absence de signature de son conjoint sur le mandat pour refuser de régler les honoraires.
    Pour répondre à votre question, si le conjoint refuse de signer la vente, les honoraires ne sont pas dus en vertu de l’article 6 de la loi HOGUET, peu importe qu’il y ait ou pas sa signature sur le mandat.

    C’est donc la clause pénale qui devra régler le différend au regard des conditions indiquées sur le mandat et notamment en ce qui concerne l’engagement et les déclarations du mandant, d’où l’intérêt d’être précis dans sa rédaction.

    À noter que le 12 septembre 2019, la cour de cassation a rejeté la demande d’honoraires d’un agent immobilier qui avait présenté des acquéreurs aux conditions du mandat, les propriétaires ayant refusé de signer la vente.

  • Par Gilles, il y a 2 mois

    Bonjour GP,
    Oui, c’est ce que j’ai écrit.

  • Par Gilles, il y a 2 mois

    Bonjour Guillaume,
    Je donne juste une précision de droit :
    La signature d’un seul conjoint suffit sur le mandat s’il n’y a pas mandat d’aliéner. De ce fait, un acquéreur indélicat ne peut invoquer l’absence de signature du conjoint pour invalider un mandat. Il ne faut donc pas avoir été mandaté par les deux comme vous l’écrivez. Par contre, si le mandat de vente autorise l’agent immobilier à engager ses clients, la signature des deux conjoints est impérative car il y a autorisation d’aliéner le bien.
    Dans ce cas, vous avez raison, il faut avoir été mandaté par les deux.
    Pour ce qui est des acquéreurs, signature ou pas signature du conjoint sur le mandat, s’il refuse ensuite de signer la vente avec les acquéreurs, cela ne changera rien pour ces derniers.

  • Par Guillaume, il y a 2 mois

    Bonjour Gilles,
    Une seule signature permet de contracter avec l’agent immobilier qui obtient dans l’arrêt la clause pénale, en revanche il faudra obtenir la signature des deux pour la vente. J’écris juste de ne pas s’en priver à la signature du mandat, il y a aussi derrière les acquéreurs.
    Cordialement.

  • Par GP, il y a 2 mois

    Bonjour Gilles,
    La signature d’un seul conjoint ne suffit pas pour vendre, elle suffit pour contracter avec le mandataire qui obtient ici la clause pénale.
    Cordialement.

  • Par CHARRIER, il y a 2 mois

    Gilles,
    Que faites-vous si le conjoint qui n’a pas signé le mandat ne veut plus s’engager ?
    Dominique
    Licence en Droit 1972 et carte T depuis plus de 40 ans

  • Par Gilles, il y a 2 mois

    Bonjour,

    Vous indiquez qu’il faut avoir été mandaté par les deux pour la mise en vente de la résidence d’un couple.
    Oui, si le mandat de vente permet au mandataire d’engager ses clients.
    Par contre, s’il s’agit juste d’une recherche d’acquéreurs comme c’est le cas le plus classique pour les mandats de vente, la signature d’un seul conjoint suffit puisque ce n’est qu’un acte d’administration qui n’opère pas un transfert de propriété.
    La signature des deux ne sera requise que lors de la vente qui est un acte de disposition.
    La cour de cassation l’a d’ailleurs confirmé dans un arrêt le 20 novembre 2013 (n°12-26-128).

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