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« Le ravalement et les désordres de façades d’immeuble », Dominique Boussuge, Pathologiste – Expert

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Il n’est pas simple pour de nombreux maîtres d’ouvrage mais aussi pour les gestionnaires de patrimoine, tels les syndics, d’identifier les pathologies et les besoins d’entretien ou de ravalement d’une façade à sa simple lecture. Dominique Boussuge passe en revue les différents revêtements, leurs pathologies et les travaux à envisager.

photo : ravalement des façades d'immeuble

 

Tous les 10 ans il est nécessaire de ravaler les façades d’immeubles qui subissent les effets négatifs de la pollution, des conditions climatiques et de l’usure du temps.

Comprendre les désordres et pathologies des façades permet de mieux appréhender les ravalements nécessaires et utiles à la conservation du bâti.

En milieu urbain, un immeuble subit au cours de sa vie de multiples agressions environnementales. L’intérêt du ravalement est de permettre d’éviter des travaux plus conséquents et plus onéreux d’année en année.

Reconnaître la structure de façade d’un immeuble pour adapter son ravalement

Chaque façade d’immeuble a ses spécificités, sa propre structure et ses complexités, elle ne réagira pas de la même manière au traitement qu’on lui imposera. Il faut donc connaître sa structure pour adapter son ravalement.

  • Façade d’immeuble en pierre de taille :

Les façades en pierre de taille sont assez rares car ces immeubles relèvent de procédés de construction très anciens.

Le calcin de la pierre (son épiderme, sa première peau) est très fragile à toutes les agressions environnementales.

  • Façade en fausse pierre de taille :

Les façades en fausse pierre de taille ont été très en vogue au début du XXe siècle.

La fausse pierre de taille est sélectionnée pour donner de l’élégance et de la prestance à certains immeubles des grandes villes.

Le ravalement nécessite souvent le remplacement de pierre, ces façades sont donc difficiles à ravaler et les coûts sont onéreux.

  • Façade de moellon en pierre enduite à la chaux :

Les façades de moellon en pierre enduite à la chaux sont des procédés de construction très anciens qui ont été abandonné au cours du XXe siècle.

Ces façades sont sensibles à l’environnement, l’humidité et à la stabilité du sol d’assise de ces murs.

  • Façade en pisé enduite à la chaux :

Les façades en pisé enduite à la chaux sont très peu répandues en milieu urbain et leur ravalement très complexe.

Le pisé est un mode de construction en terre crue et cette terre est idéalement graveleuse et argileuse donc très sensibles aux conditions climatiques humides ou sèches.

  • Façade de mâcheter enduite :

Les façades de mâchefer enduites sont le résidu solide de la combustion du charbon ou du coke dans les fours industriels ou bien encore de celle des déchets urbains dans les usines d’incinération.

Le mâchefer a souvent été utilisé pour les grands immeubles d’habitation, souvent dans les zones les plus populaires.

Matériau peu noble, il peut se dégrader rapidement.

  • Façade béton brut :

Les façades de béton brut on été en vogue au courant du XXe siècle, et continuent d’être mises en œuvre.

Le béton est une matière fragile et sensible aux conditions climatiques et son entretien mérite une attention particulière.

  • Façade béton revêtue :

Les façades de béton avec un revêtement sont typiques de l’architecture moderne.

Selon leur exposition ces façades développeront de nombreuses pathologies.

  • Façade de panneaux préfabriqués en béton :

Les façades de panneaux préfabriqués en béton sont modernes et très présentes en milieu urbain. Ces façades sont très sensibles à la pollution environnementale

  • Façade de parpaings béton enduite :

Les façades de parpaings béton enduites se sont développées dans la seconde moitié du XXe siècle.

Ces façades enduites sont courantes en milieu urbain et sont très sensibles à la réaction du sol d’assise des fondations.

Ravalement d’entretien ou curatif

Les ravalements d’immeubles sont toujours très onéreux pour les propriétaires ou copropriétaires et pour obtenir le meilleur rapport qualité prix il faut une parfaite connaissance et analyse du bâti.

  • Ravalement d’entretien :

Les ravalements d’entretien concernent les façades en bon état.

Il suffit d’un nettoyage à l’eau, additionnée ou non de particules à base de silice qui font office d’abrasif.

Si l’immeuble est en pierre, pour protéger la pierre mise à nu, on appliquera une minéralisation qui fera durcir son épiderme ou un traitement hydrophobe.

  •  Ravalement curatif :

Les ravalements curatifs servent à traiter une pathologie de la pierre ou des joints.

Si la pathologie est générale, il faudra procéder à un rejointement généralisé.

Les différents désordres et pathologies des façades d’immeuble et les conseils de ravalements

  • Encrassage et pollution

Les revêtements, les enduits, les peintures retiennent les salissures dues aux intempéries, à la pollution et à la poussière environnante.

Le nettoyage de ces façades pour améliorer l’aspect de l’immeuble, pour cela il est nécessaire de lessiver les murs, de rincer et de laisser sécher avant une remise en peinture.

Si les façades sont en pierre il faudra procéder à un hydro-gommage et ne jamais sabler ces façades pour éviter de les rendre poreuses

  • Farinage de peinture

Le farinage est une abondante poudre blanche. Le farinage provient de l’action conjuguée de trois éléments naturels comme l’oxygène, l’eau de la pluie et la radiation du soleil.

C’est une altération du feuil qui est la couche supérieure de la matière de peinture

Le farinage est dû au climat, à l’exposition de la façade, au vieillissement du support et surtout à la qualité de la peinture.

Pour éliminer le farinage, il faudra réaliser un lessivage et rincer à l’eau puis appliquer un adhérent ou un fixateur.

  • Nuançage des enduits

Les nuançages sont les variations de couleur ou d’aspect de l’enduit. Ils sont la cause de la mauvaise préparation de l’enduit (dosage et malaxage) ou les pigments de couleurs de l’enduit n’ont pas été assez mélangés.

On peut aussi trouver le nuançage dans les UV et la qualité de la peinture qui peuvent causer une altération de la couleur des enduits.

Il faudra nettoyer la façade et appliquer une peinture décorative ou imperméable.

  • L’écaillage des peintures

L’écaillage est une perte de l’adhérence totale ou partielle du film de peinture.

La peinture perd son adhérence et se détache du support et cela ressemble à des écailles.

Ce désordre superficiel se caractérise par de fines particules facilement détachables.

L’écaillage est un manque d’élasticité de la peinture, à l’application de couches trop épaisses ou d’une peinture peu adaptée au support.

Au vu de ces désordres, il faudra décaper la surface pour supprimer les couches non adhérentes et remettre en œuvre un accrochage de surface et une peinture décorative.

  • Le cloquage des peintures

Le cloquage est un défaut lors de l’application de la peinture.

La cause est toujours due à une présence d’excès d’humidité sur le support. Le mauvais nettoyage des surfaces à peindre laisse des impuretés, comme les sels qui attirent l’humidité, augmente la vapeur d’eau naturelle qui se crée sur la couche de peinture.

Le ravalement de ces façades souvent exposées où se trouvant en milieu humide sera délicat.

Il faudra décaper la façade, la laver puis la laisser sécher ou mettre en œuvre des chauffages aériens puis appliquer une peinture compatible au milieu humide.

  • Le faïençage

Le faïençage est l’apparition de microfissures en étoiles et de craquelures sur le support du mur de façade.

Il est souvent dû au non respect du degré de température du climat à l’application.

Un enduit ne pourra pas être mis en œuvre à des températures inférieures à 0 degré ou à plus de 30 degrés, ces températures étant la tolérance maximale.

Ces fissures et craquelures diminuent l’imperméabilité de la façade.

Le ravalement de ces façades se fera par la mise en œuvre d’une peinture de type D3 ou d’un revêtement I3.

Dominique Boussuge

PATHOLOGISTE - EXPERT TECHNIQUE & SCIENTIFIQUE OUVRAGES BÂTIS & OUVRAGES D’ART - PROTECTION & SAUVEGARDE DU PATRIMOINE MONDIAL - EXPERT INTERNATIONAL - CONFERENCIERE - FORMATRICE - PROFESSEURE AFFILIEE EN ECOLE SUPERIEURE

Depuis 1990, Dominique parcours le monde à la sauvegarde du patrimoine, elle exerce la fonction d’Expert technique et scientifique en Ouvrages Bâtis et Ouvrages d'Art et de Pathologiste national et international
Depuis l'an 2000, elle forme, partout en France et à travers le monde, des professionnels de l'immobilier et du bâtiment issus de tous horizons (Ministères étrangers, Ingénieurs structures, Agents immobiliers, Experts immobiliers, Banques, Promoteurs, ...) pour ses connaissances en Pathologie des ouvrages bâtis et ouvrages d'Art.et référencée Datadock.
Elle est professeure en école supérieure de l'immobilier et intervenante dans diverses Facultés en France comme à l'international pour les formations diplômantes.
Dominique est Membre du Jury à l'Université de Paris Panthéon- Sorbonne en Master 2 Ethires, pour la philosophie appliquée en entreprise, en responsabilité sociale et environnementale.

Elle a innové dans la formation en mettant en oeuvre les OUTSIDE TRAINING, afin d’optimiser les formations en pathologies des ouvrages bâtis, elle propose une innovation. Ces formations sont dispensées, au travers de visite en extérieure, sur des bâtis sélectionnés par les stagiaires ou au détour de ruelles empruntées.
Elle a souhaité traversé les frontières des murs pour vivre la formation différemment.

Elle effectue en France comme à l'International? toutes missions d’Audit, d'Expertises, d'Etudes, de Conseils ou de Formations pour : Les Etats et Ministères étrangers, Les offices publics, Le Patrimoine National, Les Maîtres d'Ouvrages (missions d’A.M.O.), Bureaux d'Etudes, Entreprises, Gestionnaires de patrimoines bâtis, particuliers, Université, Organismes d’Enseignements supérieurs ou de Formations, et tous les acteurs de l'Immobilier.

contact@lesexpertsvauban.org
06.23.69.61.65

PUBLICATIONS D'OUVRAGES:
Pathologies des ouvrages bâtis niveau 1,
Pathologies des ouvrages bâtis niveau 2,
Pathologies dans les copropriétés
Pathologies des ouvrages d'Art

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