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Comment faire une juste estimation immobilière ?

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L’estimation immobilière implique un devoir de connaissance et de compétence pour les professionnels. Philippe Descampiaux, dirigeant des agences Citya Descampiaux dans la métropole lilloise, nous en rappelle la méthodologie.

photo : Immobilie im Fokus

Comment faire une juste estimation immobilière ? Le 25 mars 2021, c’est l’une des questions que s’est posée la Cour d’appel de Rouen qui a décidé de sanctionner un professionnel d’une surévaluation fautive qui avait été effectuée en 2012. L’occasion pour la juridiction de rappeler l’obligation de compétence des professionnels du secteur en la matière, et pour nous d’en revoir la méthodologie.

Cette méthodologie cruciale pour tous les agents ou futurs agents immobiliers en formation, Philippe Descampiaux, Dirigeant des agences Citya Descampiaux dans la métropole lilloise, l’a abordée durant quinze années avec ses étudiants en Licence Professions immobilières.

Il présente : « Pour procéder à l’estimation la plus juste d’un bien, il existe une multitude de critères essentiels à prendre en compte, que l’on appréhende selon la typologie des biens et la conjoncture du marché immobilier ». « C’est un savoir-faire que tous les professionnels ne maîtrisent pas forcément. L’estimation est une expertise complexe, c’est un cocktail très intéressant à analyser, car il existe une infinité de biens différents. Cela implique beaucoup d’observation et de l’expérience pour apposer un diagnostic précis ».

Une addition de critères appréciables selon la typologie du bien

 Alors, quels sont les critères essentiels à prendre en compte dans l’estimation d’un bien en habitation ? Philippe Descampiaux dresse ici quelques éléments majeurs de cette liste d’éléments à examiner.

D’abord, l’emplacement du bien. Celui-ci s’apprécie à trois niveaux : d’une part, la localisation du bien dans la ville, c’est-à-dire le secteur dans lequel il est situé. D’autre part, la localisation du bien à l’intérieur même d’un quartier. Et enfin plus précisément, la situation du bien dans son environnement de proximité, comme par exemple son emplacement vis-à-vis des commodités locales (commerces, services, transports…). « Se fier au nom de rue d’un bien ne suffit pas : une même rue peut traverser plusieurs secteurs très différents et sans faire de numérologie, les numéros pairs ou impairs des biens peuvent parfois même avoir un impact » explique M. Descampiaux. « De ce fait, pour apprécier justement l’emplacement d’un bien, il faut déjà pousser son observation afin de constater s’il est situé dans un axe passant ou non, côté rue ou arrière-cour, son orientation, la présence éventuelle d’un vis-à-vis, ou d’un stationnement, puis déterminer si ce dernier est important, impératif ou finalement accessoire pour les futurs acquéreurs ». Ces éléments sont à appréhender selon la typologie du bien précise-t-il. « C’est notamment le cas de l’orientation. Un studio orienté au nord, ce peut être finalement moins gênant que pour une grande maison. Puis dans le cas d’une maison, on peut distinguer si ce sont les chambres, le salon ou le séjour qui sont orientés au nord. Cela fait une différence pour la majorité des acquéreurs potentiels et cela aura donc un impact sur le prix final ».

La surface du bien est aussi un critère primordial. Sur ce point, Philippe Descampiaux rappelle l’importance de toujours vérifier la bonne mesure des surfaces face à des inexactitudes trop fréquentes. Il faut notamment faire la différence entre la surface utile ou habitable, et celle mesurée par la loi Carrez. De nouveau, la surface du bien doit être évaluée selon la typologie de ce dernier. « Mesurer la surface d’un studio, c’est plutôt simple. En revanche, pour les maisons par exemple, il faut s’aider en pondérant certaines surfaces (sous pente, mezzanine, véranda, sous-sol important…). En sus de cette notion de surface, les surfaces accessoires doivent être prises en compte, comme les terrasses, caves et garages » indique le dirigeant de Citya Descampiaux. « Et ce n’est pas tout, encore faut-il observer la répartition de cette surface globale. Entre un grand salon/séjour et de petites chambres ou l’inverse, la perception d’un client acquéreur peut être bien différente, sans oublier la façon dont les pièces sont configurées ou distribuées… ».

D’autres critères dits accessoires, mais presque tout aussi déterminants, entrent également ligne en compte. Le professionnel se doit notamment de porter attention à la qualité de la construction, aux éléments de confort du bien, à ses équipements (cuisine, salle de bain, volets, cheminée…), à l’état et à la configuration des parties communes pour les biens en copropriété, les éventuels travaux à prévoir, le montant des charges récurrentes et celui de la taxe foncière. « Certains de ces critères accessoires peuvent même complètement faire peser la balance selon la demande du marché. La présence d’un balcon, d’un jardin ou une localisation au calme par exemple sont des atouts qui ont pris beaucoup d’importance récemment car ils sont très recherchés par les acquéreurs ».

L’addition de tous ces éléments permet ainsi d’opérer une première estimation, que l’agent immobilier doit ensuite contextualiser au regard du marché.

Connaître l’état du marché pour ajuster son estimation

Ne pas avoir justifié l’adéquation de son estimation au regard du marché, c’est ce qui a été reproché au professionnel sanctionné par l’arrêt de la Cour d’appel de Rouen le 25 mars 2021. En effet, pour fournir une estimation immobilière, les professionnels sont tenus d’une obligation déontologique de connaissance du marché immobilier afin de vérifier l’adéquation de leur estimation au regard de la conjoncture (décret du 28 août 2015). Et pour cela, l’expérience et l’observation sont indispensables.

« L’agent immobilier se doit de suivre le marché de l’offre et de la demande afin d’ajuster son estimation. Il faut notamment tenir compte de la conjoncture économique, des taux d’intérêt, de l’éventuel report du neuf vers l’ancien ou encore des politiques de délivrance des permis selon les élus locaux, car tout cela a un vrai impact sur le prix d’un bien » poursuit M. Descampiaux.

« J’ajouterais enfin que pour procéder à une estimation immobilière pertinente, le professionnel se doit également d’observer la potentialité des biens, apprendre à déterminer à quels critères les acquéreurs sont prêts à renoncer, et trouver des solutions aux inconvénients qu’ils peuvent opposer. C’est l’une des principales recommandations que je donne à mes collaborateurs. Vient finalement le moment de restituer cette estimation au vendeur, avant de s’accorder sur le prix de mise en vente et de signer un mandat » conclut le dirigeant le Citya Descampiaux.

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