« Réforme du cautionnement : les conséquences pratiques pour l’agent immobilier à compter du 1er janvier 2022 », MyNotary

Une nouvelle définition du Cautionnement

L’ordonnance portant la réforme des sûretés a été publiée le 15 septembre 2021. Codifié aux articles 2288 et suivants du Code civil, le cautionnement comprend désormais une nouvelle définition, qui se veut plus claire pour les non initiés : “Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.”

Ce qui intéresse la pratique quotidienne des Agences concerne essentiellement le cautionnement d’un contrat de location. Les principales nouveautés tiennent à la fin de l’interdiction de signer un tel acte de manière électronique, et à la nécessité d’une mention apposée par la caution dans l’acte ; mention qui ne doit plus obligatoirement être manuscrite.

Enfin, la possibilité de faire signer ses cautions en électronique

L’article 1175 du code civil interdit actuellement la signature par voie électronique des “actes sous seing privés relatifs à des sûretés personnelles“, autrement dit, des actes de caution reçu en dehors d’un acte notarié.

La réforme modifie complètement ce texte, et dès le 1er Janvier 2022, cet article mentionne désormais que seuls les actes relatifs au droit de la famille (donation, divorce…) ne peuvent pas être signés de manière électronique.

Cette modification était nécessaire pour que les actes de cautionnement signé électroniquement soient valables. Il faut surtout considérer que tous les actes de caution signés de manière électronique avant le 1er Janvier 2022 sont nuls. [comme nous l’avions énoncé depuis le départ]

Mais quelle procédure suivre pour signer un acte de cautionnement électroniquement ?

Une nouvelle mention à insérer, y compris pour les professionnels

La seconde nouveauté de la réforme concerne l’apposition d’une mention obligatoire dans l’acte, par la caution. Cette obligation sera prévue par le nouvel article 2297 du code civil, et non plus par des textes spécifiques (code de la consommation, loi sur les baux d’habitation…)

Désormais, tous les actes de cautionnements devront comporter une mention apposée par la caution, dans laquelle elle doit reconnaitre “qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.”
Cette mention doit être apportée dès que la caution est une personne physique, même s’il s’agit d’un professionnel, et qu’importe la qualité du créancier.

Il n’existe donc plus de formule obligatoire à respecter mot par mot : la nullité de l’acte ne sera plus encourue si jamais des mots sont inversés ou oubliés.

La mention obligatoire est donc rétablie dans les actes de cautionnement relatif à un bail d’habitation  (Article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989)

Il sera alors possible de prévoir les mentions classiques qui étaient insérées dans les actes de caution : 

« Je m’engage en qualité de caution à payer à X (créancier) ce que lui doit Y (débiteur) en cas de défaillance de celui-ci, dans le paiement des loyers, complément de loyer si exigible, charges, réparations locatives, impôts et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure, coûts des actes dus, dans la limite des montants dûs par le locataire. J’ai pris connaissance des conditions et charges du bail, notamment du montant du loyer, charges comprises, fixé à la somme mensuelle de XXX € (en chiffres et en lettre).

La gestion concrète de cette nouvelle mention en signature électronique ?

Autre grande nouveauté, il n’est plus imposé que cette mention soit manuscrite. L’article prévoit simplement que cette mention doit être apposée dans l’acte par la caution elle-même.

Si cela ne pose pas de difficultés lors d’une signature papier, on peut se demander comment apposer une mention au sein d’un acte électronique. En effet, une fois lancé en signature, aucune mention ne peut être apposé sur un contrat dématérialisé, pour garantir son intégrité.

Une solution est donc proposée par les prestataires de signature. Il s’agit ici de faire recopier la mention au moment où le signataire renseigne son code sms pour valider sa signature.

Voici alors le déroulé de la procédure pas-à-pas :

1. L’agence prépare le contrat et définit la mention qui devra être recopiée, ainsi que les signataires de cette mention, avant le lancement de la signature (suivant l’exemple de mention indiquée ci-dessus par exemple) ;
2. L’agence envoi le contrat en signature électronique ;
3. Au moment de signer le contrat, il est demandé à la caution de recopier cette mention au clavier. Cette mention doit correspondre mot pour mot à celle indiquée, faute de quoi la signature restera bloquée. Une fois la mention recopiée, la caution reçoit son code de signature par sms ; 
4. Lorsque toutes les parties ont signé le contrat, une dossier de preuve de signature électronique est généré, qui contient la mention inscrite ainsi que l’identité de la personne l’ayant reproduite : la mention sera alors bien liée à la caution.

La mention recopiée ne figure pas nécessairement dans le contrat, il sera donc essentiel de récupérer le dossier de preuve fourni par le prestataire. Grâce à ce dossier, il sera possible de prouver qu’une telle mention a été produite par tel signataire, même si elle n’est pas présente visuellement sur le contrat.

 

A RETENIR :

• La réforme du cautionnement entre en vigueur le 1er Janvier 2022 ;
• Il est désormais autorisé de signer un acte de cautionnement de manière électronique, chose impossible avant la réforme ;
• La personne se portant caution doit obligatoirement apposer une mention dans l’acte pour la validité du cautionnement ; Il n’est plus exigé que cette mention soit manuscrite ;
  
• Certaines procédures existent pour imposer la reproduction d’une mention par une partie signataire, avant qu’elle puisse signer le document de manière électronique.